房地产开发项目的可行性分析2

第八章房地产开发项目的可行性分析本章6学时学习目的和要求1、掌握可行性研究的含义、目的和作用以及房地产开发项目投资与收入的估算。2、熟悉可行性研究的内容、步骤；明确可行性研究报告的编写；了解房地产开发项目财务报表的编制。第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的二、可行性研究的作用三、可行性研究的依据四、可行性研究的工作阶段一、可行性研究的含义和目的（一）可行性研究的含义定义：是在投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和实用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。(二)可行性研究的目的：实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，涉及面广，建设周期长。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实解决和落实，提出合理结论，使开发商的决策建立在科学的而不是感觉的基础上。二、可行性研究的作用：是项目投资决策的依据。是筹集建设资金的依据。是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。是编制下阶段规划设计的依据。是保证开发项目开发过程有序性的基础三、可行性研究的依据①国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。②项目建设书和同等效力文件。③城市规划、交通等市政基础设施。④基础资料（自然、地理、气象、水文地质、经济社会等）。⑤工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。⑥经济参数和指标。⑦备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及规划设计方案。四、可行性研究的工作阶段：投资机会研究主要任务是对投资项目和方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。该阶段投资估算的精度为+-30%，研究费用一般占总投资的0.2~0.8%。四、可行性研究的工作阶段：初步可行性研究又叫预可行性研究阶段，主要解决以下问题：a.分析机会研究的结论，在详细调查分析的基础上做出是否投资的决定；b.是否进行详细可行性研究的必要；c.有哪些关键问题要进行辅助研究。精度：+-20%；费用：占总投资的0.25~1.5%四、可行性研究的工作阶段：详细可行性研究即通常所说的可行性研究。它是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否的关键步骤。精度：+-10%；费用：小型项目1.0~3.0%；大型项目0.2~1%四、可行性研究的工作阶段：项目的评估和决策按规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有审批权单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位不准批准，更不准组织建设。项目的评估和决策是由决策部门组织或授权于建行、投资应行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。第二节可行性研究的内容和步骤一可行性研究的内容①项目概况②开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定。③市场分析和建设规模的确定④规划设计方案的选择。⑤资源供给条件分析。⑥环境影响评价。⑦项目开发组织机构和管理费用的研究。⑧开发建设计划的编制。⑨项目经济、社会效益。二可行性研究的步骤1、接受委托。2、调查研究。3、方案的选择和优化。4、财务评价和综合评价。第三节房地产开发项目策划与基础参数选择一、房地产开发项目策划1、区位分析与选择2、开发内容和规模的分析与选择3、开发时期的分析与选择4、合作方式的分析与选择5、融资方式与融资结构的分析与选择6、产品经营方式的分析与选择二、构造评价方案这是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发方案。具体内容：开发项目是否分期及如何分期、拟建物业类型、不同类型物业的比例、建筑面积、物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自占总建筑面积的比例等等。一般而言，会有非常多的被选方案。实际操作中，常常构造出2～4个基本方案。三、选择基础参数①时间类参数②融资相关参数③收益相关参数④评价标准类指标第四节房地产开发项目投资与收入估算一、投资估算投资估算的范围包括土地费用、前期工程费用、前期工程费用、房屋开发费、管理费、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大差异。1、土地费用估算土地费用指为取得开发项目用地而发生的费用。主要方式：1)土地征用拆迁费2)土地出让地价款3)土地转让费4)土地租用费5)土地投资折价2、前期工程费主要包括工发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。规划设计费为建安工程费的3%左右可行性研究费占项目总投资的1%~3%水文、地质勘探所需的费用为设计概算的0.5%左右“三通一平”根据实际工作量，参照有关计费标准估算3、房屋开发费1)建筑安装工程费2)公共配套设施建设费3)基础设施建设费在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。单元估算法—以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。单位指标估算法—以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。工程量近似匡算法—采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标法—采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。4、管理费房地产开发企业的管理部门和管理开发经营活动而发生的各种费用。可按项目投资的3%~5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费用应该在各个项目间合理分摊。5、财务费用6、销售费用7、开发期税费:固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。8、其他费用9、不可预见费二、资金使用计划三、收入估算与资金筹措1、收入估算1)租售方案2)租售价格3)租售收入4)收款方式2、资金筹措房地产开发项目的资金来源通常有：资本金预租售收入借贷资金第五节房地产开发项目财务报表的编制一、财务评价的报表1、基本报表（1）现金流量表1)全部投资现金流量表2)资本金现金流量表3)投资者各方现金流量表（2）资金来源与运用表（3）损益表（4）资产负债表2、辅助报表二、财务报表的编制第六节可行性研究报告的撰写一、项目可行性研究报告的基本构成二、项目可行性研究报告正文的写作要点P181复习思考题：1.可行性研究的含义和目的是什么？2.可行性研究有哪几个工作阶段？3.可行性研究的内容与步骤是什么？