房地产法前两周教案

第页1《房地产法》教案（前两周）项目课程导读、房地产法导论课程类别理论课学时分配4教学方法讲授教学手段案例教学、课堂讨论等教学目标通过本项目的学习，使学生了解房地产的基本含义及房地产法的地位及体系，深刻体会房地产法的性质和渊源，为以后项目的学习奠定较为扎实的理论基础。教学基本内容课程导读（含课程意义、课程内容、主要法规、参考教材、课程定位、教学目标、考评等）项目一：房地产法导论一、房地产基本知识二、房地产法基本制度三、房地产法的特点和地位教学重点难点房地产法的调整对象、特征、房地产法的渊源难点：规范性法律文件的效力思考题作业题作业题：按照效力区分房地产法的渊源列举规范性文件的效力（如果效力相同则并列）。参考资料《房地产法理论与实务》，李科蕾主编，天津大学出版社2011年9月。小结通过本章内容学习对房地产法律的相关内容了解掌握，学会解读法律规定，掌握相关理论，对于相关知识灵活运用。预习内容及要求查阅《土地管理法》、《房地产法》相关法律法规第页2课程导读一、课程意义房地产法离我们有多远？房地产法是个人生活中一部很重要的法律。房地产对个人生活的影响（决定工作地点的选择；决定个人财富的数量等等）传媒大学大四学生炒房资产达500万元！德国房价缘何十年不涨？二、课程主要内容教学模块（子项目）名称学时各教学模块之间关系分析房地产法入门教育2以商品房开发流转“拿地-建设-流转-物业服务”为主线，挖掘各个环节存在的主要法律规定和法律风险点，运用项目化教学手段，让学生认识风险、发现风险、防范风险，逐步建立房地产领域职业的敏感性，不断增强敏感度，提高解决问题的能力。土地使用权取得法律风险防范实务8工程建设法律风险防范实务6商品房交易法律实务12物业管理和服务法律实务8三、主要法规宪法、土地管理法、城市房地产管理法、国有土地使用权出让和转让暂行条例、市房地产开发经营管理条例、国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知、城乡规划法、合同法、商品房销售管理办法、物权法、物业管理条例、住房公积金条例等等四、参考教材《房地产法》，作者：李延荣，周珂；出版社：中国人民大学出版社五、课程定位“消费者”投资客开发商六、教学目标掌握房地产法基本概念第页3熟悉房地产法基本制度理解房地产法基本原理具备一定的房地产领域实务潜能七、考评过程性考核Ｘ60%+总结性考核Ｘ40%过程性考核：出勤情况5%，课堂考勤学习态度5%，课堂发言、讨论情况项目参与完成情况40%综合练习10%项目一房地产法导论一、房地产法概述（一）房地产的概念广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。他和不动产一词属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有建筑物结合，则不能称之为房地产。土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。房地产法的概念房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称（二）房地产的概念第页4（三）房地产法的调整对象。房地产法调整的社会关系包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系以及房地产管理关系。1、房地产开发关系房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。房地产开发关系就是因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。2、房地产交易关系房地产交易是指房地产权利人转让、租赁房地产的行为。房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。3、物业管理关系物业管理是指物业管理公司受物业管理人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面的服务的行为。物业管理关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成社会关系。4、房地产管理关系房地产管理是指人民政府及其房地产管理部门依据国家的法律赋予的职权对房地产市场实施的管理、监督、检查的行为。房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。如房地产开发建设过程中审批关系、房地产产权产籍管理关系。房地产法所调整的社会关系包括两个方面：一方面他调整国家对房地产的开发、交易及产权产籍的管理关系；另一方面他调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系，将两个内容概括起来可以把房地产法概念表述为：房地产法调整房地产管理关系和房地产开发交易关系的法律规范的总称。（四）房地产法的特征：第页51、房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。不动产使用期限长，不能轻易改变用途。如商品房用地可长达70年，期满后还可以再续期。不动产的这个特征可以从不同方面比较长期地满足人们的需要。另外，不动产的转移并非实际物体发生移位，而是权利主体发生变动，房地产交易实际是全力的交易。--房地产法是一个以权属为基础的法，只要权属还存在，就可以不断交易下去。2、房地产社会关系严密置于国家的控制之下。房地产社会关系可以分为两大类：一类是当事人之间平等的社会关系，另一类是管理与被管理的社会关系。房地产对社会主体来讲是很重要的财富，关系到经济的发展和社会的稳定。因此国家对这一领域的行政干预十分显著。在我国，无论从土地的无偿划拨到有偿出让、转让；从土地的利用规划到工程施工管理，从商品房的开发到售后服务，从产权产籍登记过户的管理到土地登记，房地产抵押登记等，几乎无处不体现国家有关职能部门行使监督和管理的权利。3、房地产法律关系的确定一般都要采用书面形式。房地产法律关系相对稳定，客观上要求必须采用书面形式，即要求房地产法律关系的参与者，将其相互间的权利义务关系用文字记录下来，并由有关机关签证、批准，有的甚至还要求经过公证部门公证，以确保这种法律关系的稳定性和严肃性。如：房地产方面的合同内容完整、条文复杂，合同有些事标准格式合同，许多合同还必须报送有关部门批准或备案，或者公证。除此之外，土地所有权证房屋所有权证土地使用权证房屋他项权利证房屋租赁许可证等，都通过书面形式表现出来。4、以登记公示为权利变动的成立要件。这是房地产权利变动的基本要求。动产的权利变动以标的物的转移占有为原则，而不动产的权利变动，以当事人在政府有关部门办理变动登记为公示的原则，未经政府管理机关办理权利变动登记，其行为不具有法律效力。我国《城市房地产管理法》：第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。第页6在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。二、房地产法的内容和渊源（一）房地产法的内容按照房地产业的结构，我国现行房地产法表现为以下内容：1、房地产开发法律制度。2、房地产交易法律制度3、房地产管理法律制度（二）房地产法的渊源1、宪法2、基本法律3、法律4、行政法规5、地方性法规6、部门规章7、地方政府规章8、司法解释1．宪法全国人民代表大会制定的宪法，规定国家的根本制度和根本任务，是国家的根本大法，具有最高的法律效力。电是制定各层级物业管理法律规范的依据。宪法本身鉴于其原则性，概括性的母法特征，对物业管理法律规范未作出具体详尽的规定，但其涉及物业管理内容的规定，则是制定各层级法律规范的最高法律效力的依据。《宪法》中有许多涉及物业权属的条款。比如第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。……一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”第13条规定“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《宪法》修正案第2条规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”等。宪法的这些规范，对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。2．法律第页7法律是指国家最高权力机关全国人民代表大会及其常务委员会制定、颁布的规范性文件的总称，其法律效力和地位仅次于宪法，包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。1986年的《中毕人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》），根据《宪法》和我国实际情况，规定了包括土地、房屋在内的所有权、使用权等一系列问题。1989年的《中华人民共和国城市规划法》（以下简称《城市规划法》）．是确定城市的规模和发展方向。实现城市的经济和社会发展日标，合理地制定城市规划和进行城市建设的法律依据。1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易，实施房地产管理的法律。在当时，从专业上看，物业管理是房地产业的分支行业。《城市房地产管理法》为城市房地产业的健康发展提供了基本的法律依据和法律保障。1994年的《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）．对有限责任公司与股份有限公司的性质、地位、股东的权利、公司内部管理体制、股份发行和转让等作了规定，是我国公司包括物业管理公司必须遵循的准则。1997年的《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》），是规范建筑活动的法律之一，对于维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，具有重要作用。1999年的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》），是规范我国社会主义市场经济运行的最基本的法律之一，对于保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，具有重要作用。民事性质的物业管理关系往往都是通过合同的形式来规范双方当事人的行为。除此之外，还有其他相关的法律，如《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国住宅法》（以下简称《住宅法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）、《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）等。3．行政法规行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件，包括条例、规定、办法三种形式。第页8国务院管理经济工作和城乡建设．可以根据宪法和法律，制定行政法规。与物业管理活动相关的行政法规主要有：1991年国务院发布《城市房屋拆迁管理条例》，1998年的《城市房地产开发经营管理条例》，1996年的《房产税暂行条例》，1993年的《土地增值税暂行条例》，1997年的《契税暂行条例》，2000年的《建设一F程质量管理条例》以及其他相关的行政法规，2003年的《物业管理条例》（2007年修订）。4．地方性法规地方性法规是指由省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权的城市（如深圳市等）的人民代表大会及其常委会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。省、自治区、直辖市，省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定和颁布地方性法规。民族自治地方（门治区、自治州、自治县）的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。目前《深圳经济特区物业管理条例》于2007年9月25日由深圳市四届人大常委会第+四次会议