房交会调研报告

房交会调研报告今年以来，随着苏州市限贷、限购、限价等宏观调控政策的实施，楼市遭遇了成交量下滑，部分改善类房源滞销的境况，楼市整体态势比较低迷。上半年成交情况的不理想，让不少销售压力较大的开发商押宝在了“金九银十”上，指望能够通过这个楼市传统的销售旺季取得新的突破。但在购房节的这周成交量下滑了2.7%，为1548套。一、“地铁房”受热捧随着苏州市地铁各线路的开通修建，未来苏州市地铁线路将实施“联网”，步行+地铁、自行车+地铁、开车+地铁的新型低碳快捷生活方式将到来。市民选购地铁放，不仅仅只是追求交通上的快捷，也逐渐放宽视野，希望能从“地铁房”获取地铁带来的辐射经济，地铁放也极具投资价值。二、“小户型”依然是热销主力今年房交会上的小户型房源多，且市民的询问度也很高。很多“刚需一族”、准婚却不太宽裕的“小夫妻”等，都把目光投向了“小户型”楼盘。从房交会期间做的调查报告显示，约35%的购房者选择意向购房区间在60-80㎡，其次是80-100平方米，可见目前的市场上中小户型是关注的焦点，虽然受到关注度高，但目前价格战的影响，不少该类房源去化也表现一般，但是仍是目前市场的需求导向。三、在购房意向区域上，吴中区新区园区平分秋色从房交会期间做的调查报告显示，此次秋季购房节的购房意向调查与以往的情形不同，工业园区作为苏州商品住宅供需占比的霸主地位被动摇，意向人数占到25%，而吴中区和高新区后来居上，比重分别达到了27%，分析不难看出，随着政策的持续深入，从8月份开始非商品型住宅异军突起，商品住宅成交以性价比楼盘居多，部分调价楼表一表二盘也有一定表现，但是住宅成交均价整体呈下滑趋势，可见在降价预期强烈的形势下，园区多数楼盘在价格上的竞争劣势表现出来，而吴中与高新区内的产品在价格上对于观望情绪浓厚的市场而言人气状况转好。五、开发商购房者观望情绪明显今年的秋季购房节受到前期一些列的楼市调控作用，限购与限贷不仅让改善性需求与投资性需求受到遏制，对于普通刚需人群同样产生了明显的压制作用，8月份住宅市场的“伪繁荣”并不能说明市场的需求得到了释放，所以此次购房节对于开发商而言是产品的宣传过程，而对于购房者而言则是观望挑选的过程，买卖双方的地位已经向买方市场倾斜。从开发商的角度来说尽管本次展会参展企业和项目达到了近年来的高点，但不难发现，大量的项目以展示为主进行品牌宣传，提前试水，并未进入实质销售阶段。在购房者方面，从本次调查的图表中可以清晰的看出，购房者能表三够承受的购房总价区间在50-70万占到了此次调查有效数据的49%，加上70-90万的目标价格定位，该区间的人数占到了70%以上，可见参与此次调查的购房人群中以刚需为主，这也正好符合目前的市场表现，而且从购房节现场了解到，而且在这一需求群体中多数购房者购房意愿并不是非常强烈，观望的态度表现明显，盼跌的心理成了不少购房者持币观望的主因。六、成交量增长不明显，园区仍是“大头”尽管楼市整体态势比较低迷，但在中秋牵手教师节的传统节日加上购房节提升楼盘成交量的助力下，“金九”成色略显，上周成交套数与前周相比出现了小幅减少态势，但整体成交徘徊不下，据统计，苏州9月12日-9月18日商品住宅成交1548套，比前一统计周期减少了43套，跌幅2.70%；而从成交结果来看，在表四中销售排行榜前十中工业园区占有4个席位，可见工业园区在住宅商品房的成交量或是楼盘品质上受到消费者青睐程度不减，而本周变化最大的是园区的中海国际社区公园道，在9.10以及9.16加推引发一波购房高潮，再得其优质的超过性价比以上周（9.12-9.18）成交179套成为当之无愧的冠军。总体来看，苏州楼市无论是量还是价在目前都处于逐步上升的阶段，但业内认为，9、10月份楼盘的成交情况虽然在量和价方面都会有一定的提高，但受市场上普遍存在的观望情绪影响，这种增长的趋势不会太为明显。七、刚性需求仍占主导，中小户型需求旺盛目前苏州依然是刚性需求占据市场主导的局面，调查显示：54%的调查者为刚性需求，13%的调查者需要买婚房，只有23%的调查者是改善型购房者。一方面，房价微降的局面不足以打动改善型购房者；另一方面，苏州传统的价格洼地，如北新区、金阊新城、新城西板块等区域的刚需楼盘价格正在下调，而上述板块正是苏州外来人口集中的区域，外来人口急于在苏州安家置业成为“新苏州人”的需求很急迫。此外，购房者对于户型的需求也多集中在90平米以下，44%的调查者选择60-90平米，29%的调查者选择90-120平米，25%的购房者选择120平米以上的户型。今年的8、9月份，在严厉的限购下，“置业一步到位”思想促成了“大户型”的短暂受宠，而刚性需求的大量存在，也一直带动着中小户型的走俏。八、银行信贷支持力度减弱本次房交会上金融机构受到宏观调控影响，参展数量较往年减少不少，而且信贷支持力度也明显减弱。调查了解到，受存款准备金率多次上调等因素影响，各家银行的信贷资金明显紧张，银行不像以往那样激烈地竞争房贷市场，而是分外“惜贷”。首先是纷纷延长了贷款审批放宽时限，从以往1个月延长到1个半月甚至2个月。其次是首套房的按揭贷款纷纷取消了优惠利率，基本都是执行基准利率，只有个别银行对贷款人执行上浮10%的政策，并要求“只有办理了电话银行、网上银行、信用卡等五种业务的客户才能获得基准利率”，这种“捆绑搭售”也在最近逐渐显现。同时由于政策上对二套、三套房贷的严控，也误伤部分购房需求者。总体来看，优惠无疑是本次房交会中的一大突出表现，时至下半年，受到上半年楼市重拳的打压，苏州商品住宅库存量较大，而且伴随着金九银十的到来，市场新增供应会相应增大，供需矛盾有可能进一步扩大，这对于部分开发商而言走促销路线或许成了换量的唯一途径，众多楼盘的价格竞争也将日趋激烈化，不过仍然很难促使市场成交的大幅回暖，而且价格预计也会延续目前的下滑态势，年底或是购房出手的不错时机。