房地产评估报告

QS公司拟对外投资涉及的QS公司房地产产项目资产评估报告书湖宇评报字[2008]第A001号湖北省宇宙资产评估有限公司报告提交日期：二〇〇八年七月二十一日黑龙江龙工商职业技术学院拟进行资产清查涉及的黑龙江职业技术学院机械设备资产项目资产评估报告书1目录第一部分资产评估报告书声明...............................................................................................2第二部分资产评估报告书摘要...............................................................................................3第三部分资产评估报告书正文...............................................................................................5一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者........................................................5二、评估目的....................................................................................................................6三、评估对象和范围.......................................................................................................6四、价值类型....................................................................................................................7五、评估基准日...............................................................................................................7六、评估原则....................................................................................................................7七、评估假设和限制条件.............................................................................................7八、评估依据.....................................................................................................................8九、评估程序实施过程和情况....................................................................................10十、评估方法..................................................................................................................11十一、评估结论..................................................................................................................13十二、评估结论有关说明.................................................................................................13十三、特别事项说明.........................................................................................................14十四、评估报告的使用限制.............................................................................................15十五、评估报告提出日期.................................................................................................16第四部分资产评估报告书附件.............................................................................................17黑龙江龙工商职业技术学院拟进行资产清查涉及的黑龙江职业技术学院机械设备资产项目资产评估报告书2第一部分资产评估报告书声明1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。2、我们遵循资产评估有关法律、法规、准则、规范和行业指导意见等进行分析、估算、判断和推论，形成意见和结论，撰写本评估报告。3、本评估报告中陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的事实，基于在评估过程中收集的资料进行描述，是客观、真实的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。4、本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、意见和结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中已载明的评估假设和限制条件的限制。5、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露可能存在利用其他机构报告的情形。6、本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下，于评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制，并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果与我们无关。7、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对相关权属资料进行查验，但无法对评估对象法律权属的真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。8、我们与本评估报告中的评估对象没有利益关系，也与委托方或评估目的所涉及经济行为的相关当事方没有利益关系，对相关当事方不存在偏见。黑龙江龙工商职业技术学院拟进行资产清查涉及的黑龙江职业技术学院机械设备资产项目资产评估报告书3第二部分资产评估报告书摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告书，报告使用者欲了解本评估项目的全面情况及评估结论成立的评估假设和限定条件，应认真阅读资产评估报告书全文。依据QS公司与我公司签订的业务约定书的要求，QS公司拟进行对外投资的经济行为，对其涉及的QS公司的相关房地产于2008年7月1日审计后进行评估，为其提供公允价值参考依据。湖北省恒信资产评估有限公司接受QS公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对进行资产清查所涉及的QS公司的资产在评估基准日2008年7月1日的价值作出了公允评估。本次资产评估以持续经营和公开市场原则为前提，并结合委估资产的实际情况，主要采用成本法进行了资产评估。在评估过程中，QS公司对指定评估范围内的资产进行了必要的勘察核实，对QS公司房地产提供的法律性文件、财务记录等相关资料进行了必要的验证审核，实施了必要的资产及负债评估程序。经评估，截至评估基准日止，本次评估目的涉及的QS公司的有关资产评估结果如下：评估结论详细情况见评估明细表。资产评估结果汇总如下：资产评估结果汇总表评估基准日：2008年7月1日资产占有单位名称：QS公司单位：人民币元评估项目评估值土地5079.735M房屋及建筑物27590958.6本资产评估报告有效期一年，自评估基准日2008年7月1日起，至2009年7月1日止。黑龙江龙工商职业技术学院拟进行资产清查涉及的黑龙江职业技术学院机械设备资产项目资产评估报告书4本报告专为委托人为本报告所列明的评估目的以及报送国有资产监督管理部门而作。评估报告使用权归委托人所有。未经委托人及湖北省恒信资产评估有限公司书面同意，任何人不得向他人提供此报告或者报告中的任何部分，也不得公开本报告书。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。法定代表人：注册资产评估师：注册资产评估师：注册资产评估师：湖北省恒信资产评估有限公司二○○八年七月二十一日黑龙江龙工商职业技术学院拟进行资产清查涉及的黑龙江职业技术学院机械设备资产项目资产评估报告书5第三部分资产评估报告书正文恒信评报字(2008)第A001号依据QS公司与我公司签订的业务约定书的要求，QS公司拟进行对外投资的经济行为，对其涉及的QS公司一宗房地产2008年7月1日审计后进行评估，为其提供公允价值参考依据。湖北省恒信资产评估有限公司接受QS公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定或公允的方法和程序及我们认为必要的其他程序，对进行资产整合所涉及的QS公司的房地产在评估基准日2008年7月1日的价值作出了公允评估。一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者（一）委托方：QS公司（二）产权持有者:QS公司地址：湖北省十堰市车城西路180号法定代表人：李明房地产基本概况：该宗房地产属经营用房地产。依据十堰市土地管理局2005年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为4000元／㎡。该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年十堰市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为5000元／亩，土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍。依据规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1300元／㎡（40年），考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99。地上建筑物的概况如下名为红三楼，位于张湾区车城西路西侧，北面与宏伟商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36㎡，2001年建成并投入使用，房产权证号十堰房字第200605765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，黑龙江龙工商职业技术学院拟进行资产清查涉及的黑龙江职业技术学院机械设备资产项目资产评估报告书6顶棚吊顶，内设中央空调。(三)其他评估报告使用者：根据资产评估业务约定书，不存在除委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者以外的其他评估报告使用者。二、评估目的依据QS公司与我公司签订的业务约定书的要求，QS公司拟进行对外投资的经济行为，对涉及的QS公司2008年7月1日的房地产进行评估，为其提供公允价值参考依据。三、评估范围及对象本次资产评估的范围为QS公司的一宗经营用房地产,至评估基准日止，对QS公司一块宗地和一幢房屋进行评估,纳入本次评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围是一致的。四、价值类型和定义根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。五、评估基准日本次资产评估的基准日是