房地产销售讲座

房地产销售讲座中国现行的土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制（集体土地）：村农民集体；国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权（一定年限）土地使用权出让金只拥有土地使用权，没有所有权土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断国有土地出让方式：招标\挂牌\拍卖国有土地使用权出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年房地产相关专业术房地产概念房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产相关专业术房地产特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。房地产相关专业术语建筑用地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。容积率越高，利用率越高；国家对容积率有限制，别墅≤1，多层在1-1.5，小高层、高层在1.5以上，如果在1.8以上肯定有高层房地产相关专业术语建筑密度（建筑覆盖率）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑物垂直投影面积，国家对密度有限制，密度肯定小于1房地产相关专业术语绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，对于购房者来说，绿化率高为好房地产相关专业术语绿地率是指项目规划建设用地范围内的各类绿地的总和与规划建设用地面积之比，绿地率控制的比较严格，一般离建筑物1.5米内的绿化及离道路1米内的绿化不计入绿地率内的绿地面积房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房地产相关专业术语层高层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。房地产相关专业术语建筑高度建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定，房地产相关专业术语多层建筑物高度高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。小高层介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。高层高层住宅为18层及以上。超高层百米以上别墅高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。房地产相关专业术语板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。复式一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。跃式是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。复式跃层错层房地产相关专业术语建筑面积也称销售面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙所围成的空间水平面积，包括可用面积、楼梯走道面积、墙体柱体占地面积、其它公摊面积公摊面积公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积之和以及各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%套内建筑面积建筑面积减去公摊面积，套内面积又等于套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积房地产相关专业术语使用面积建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和使用面积系数用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积结构建筑面积建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和辅助面积建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和房地产相关专业术语使用率使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低实用率套内建筑面积和住宅面积之比房地产相关专业术语建筑物的建筑结构划分--砖混结构砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。建筑物的建筑结构划分--砖木结构砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。建筑物的建筑结构划分--钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。房地产相关专业术语期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，消费者在这一段时间内购买商品房时应签预售合同，这是当前房地产开发商普篇采用的一中房屋销售方式现房是指房地产开发商已办妥房地产地产权证的商品房，实际上就是指项目已竣工可以入住的房屋准现房是指房屋主体已基本封顶完工。房地产相关专业术语开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)进深一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)一般大开间案小进深最优房地产相关专业术三通一平通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。七通一平大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整房地产相关专业术语用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。房地产相关专业术语建筑风格1-欧式建筑风格2-现代简约式（一般）〖平常所见的徽派建筑、杭派建筑等如绿城桂花园〗外立面面砖、涂料、高级涂料，玻璃幕墙物业现状一个项目的工程进度实际情况房地产相关专业术语预售房必须五证齐全1-建设用地规划许可证2-国有土地使用证3-建设工程规划许可证4-建筑工程施工许可证5-商品预售许可证房地产相关专业术语房地产相关专业术语交房需提供的两书1-《商品房质量保证书》2-《商品房使用说明书》房地产相关专业术语按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权契税指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费；住宅约为1.5%，商业约为3%。按揭所需的材料身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件、收入证明、购房合同复印件、营业执照复印件、三个月的连续税单、固定资产的发票