工程部标准工作程序

天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-1-工程部标准工作程序天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-2-目录编号项目名称操作附件页码第一章部门工作目标及各岗位职责第一节工程部工作目标第二节工程部主要职责第三节工程部主管岗位职责第四节综合维修岗位职责（给排水部分）第五节综合维修岗位职责（机电部分）第六节综合维修岗位职责（入户维修部分）第七节综合维修岗位职责（业主装修管控部分）第二章工程部管理制度第一节安全管理制度第二节防火管理制度第三节交接班制度第四节值班制度第五节报告制度第六节工具使用管理制度第七节电气焊安全使用管理制度第八节水泵房管理制度第九节供水管理制度第十节供电（配电室）管理制度第十一节设备责任管理制度第十二节工程部设备、设施卫生标准要求第十三节设备巡视检查制度第十四节维修反馈、回访制度第十五节机电设备中修、大修管理制度第十六节工程部库房管理制度第十七节设备及工具报废管理制度第十八节设备档案管理制度第十九节工程部培训管理制度第三章工程部操作规程及标准第一节工程部人员维修工作程序及行为规范第二节工程部人员维修服务标准第三节基础设备、设施管理规程天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-3-第四节高压设备管理规程第五节低压设备管理规程第六节弱电设备管理规程第七节给排水系统管理规程第八节管网运行管理规程第九节有偿服务收费标准及规程第四章各项突发事件处理规程第一节供电突发性的紧急处理规程第二节照明设备故障判断及处理规程第三节电梯事故应急处理规程第四节突发性停水处理规程第五节防汛、应急排水处理规程第五章工程部工作表单序号表单编号表单名称123456789天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-4-第一章部门工作目标及岗位职责天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-5-第一节工程部工作目标一、总则：通过工程部全部员工的工作，确保基础设施的正常使用，公共区域处于良好状况；为全体业主提供全面、优质、及时的物业设备、设施全面的维保服务，为业主创造优雅、便捷、安全、舒适的居住环境。二、量化目标：设备完好率达到98%维修工作单完成率98%安全责任事故为“0”零修及时率99%业主满意率90%以上。天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-6-第二节工程部主要工程职责1、负责制定分管项目工程验收实施计划，参与项目交楼及业主入住工程的验收交接工作。2、负责分管项目区域内供电系统、给排水系统、供暖系统、智能系统、消防中控系统、电梯等公共设备的保养、维修，确保各系统正常运行。3、负责分管项目区域内房屋、道路、景观等设施的保养、维修，保证其正常功能。4、负责分管项目区域内业主装饰、装修实施情况的监管5、每年按照计划对房屋及所配套的设备、设施进行全面检查，对完损程度做出评价、总结。6、负责制定房屋建筑、公共设施、机电设备的年度维修保养计划。7、负责机电设备的运行调试。8、负责处理房屋建筑、公共设施、机电设备所发生的问题，并对紧急情况有应急方案。9、负责分包、外委项目的审核及分包合同的制定、分包服务质量的总体控制。10、负责对本部门员工进行技能培训和业务考核。11、负责审查业主装修方案并监督执行及对本部门所涉及的所有工程部分的资料进行整理、归档。天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-7-第三节工程部主管岗位职责1、在项目经理领导下，对工程部工作有全面直接领导责任，对项目经理负责。2、对工程技术人员直接负责，首要确保所管辖系统设备的安全运行。主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求每天作如下检查：A、主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。B、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。C、现场督导重要维修工程及增改工程施工，控制工作质量与进度。D、实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。E、审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。2、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立建全各项安全制度，防止发生安全事故。3、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态。4、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。5、负责组织对项目工程接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作6、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送工程部经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。7、切实执行项目经理指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度。做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水），“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。8、编制培训计划，经常对员工进行职业道德、服务意识和专业技术知识培训。9、做好员工考勤及技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录。10、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求，监督施工，验收施工质量11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设施和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案。12、完成领导交代其他工作任务。天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-8-第四节工程部综合维修岗位职责（关于水暖部分）1、熟悉供水、排水、消防水系统设备（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。2、负责集水井、采暖井及其它地下管井的日常清洁，及时排除常见的故障，保证各系统处于良好运转状态。3、当班期间及时巡视检查各系统设备及附属设备设施的运转情况，并做好巡检记录。4、对设备的维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。5、做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在主管领导或专业工程师的指导下进行。6、积极配合其他工种工作，圆满完成维修和设备的维护保养工作。7、积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。8、严格遵守公司及项目的各种规章制度，努力完成领导交给的其它任务。天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-9-第五节工程部综合维修岗位职责（关于机电部分）1、负责对机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设备、设施的维修保养工作，对发生的问题及时向工程主管汇报。2、熟悉分管项目的供水、供电、电梯、空调等设施设备的情况掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。3、定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡视记录和值班记录。4、保持值班室、低压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的有序摆放。5、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。6、遇到突然停电或其它突发性事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施迅速通知相关人员处理。7、加强防范意识，做好设备房的防水、防火、防小动物的安全管理工作。8、认真做好水电表的统计工作。9、严格遵守公司和项目的各种规章制度，完成领导交办的其它临时任务。天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-10-第六节工程部综合维修岗位职责（公共维修部分）强电维修职责：1、负责所辖区域内电气动力设备、用电设备、管线及动力操作盘箱的巡查与维修、保养工作，并认真做好有关记录。2、负责分管项目内各楼层强电井内线路、电表箱、插接母排、插接开关、公共照明开关、各楼总电源控制柜内的电气原件的检查与维修工作。3、负责为业主及时处理有关电气线路及维修方面工作，注意“工完场清”，节约用料。4、定期清洁设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。5、努力学习技术，熟练地掌握项目内电气设备的原理及实际操作与维修。6、发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。7、积极配合其他工种，遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。8、严格遵守公司和项目的各种规章制度，完成领导交办的各项临时任务。弱电维修职责：1、认真贯彻主管下达的各项指令，协助主管做好弱电系统的运行和管理工作。2、熟悉辖区监控系统、周界防范、消防中控、楼宇自控等设备、线路状况做好日常的巡检、维护和保养工作。3、负责弱电井内电话系统、电视信号传达系统、消防系统线路及元器件的检查维修工作。4、按照操作规程操作，防止人身事故和设备事故的发生。5、配合安全管理部做好消防系统，安全监控系统维护保养，做好定期试验工作。6、配合物业各部门做好电话线路的维修调试工作。7、积极配合其他工种，完成维修和设备保养工作。8、严格遵守公司和项目的各种规章制度，完成领导交办的各项临时任务。综合维修职责1、熟悉分管项目内房屋结构和场地、道路状况，能够按照工作单及时准确的完成维修工作。2、负责辖区内房屋墙面、地面、门窗五金配件、玻璃及其他附属设施的维修工作。3、负责分管项目内小品、护栏、场地、道路等设施的巡视检查、维护保养工作。4、负责项目部所属设备、工具和桌椅的维护工作。5、完成生产管理中必要的小型工具的制作工作。6、熟悉本专业设备、工具的性能，按照操作规程，做好设备、工具的安全使用和维护保养7、按照维修计划合理提供维修用料的采购计划，上报主管8、负责施工遗留问题的整改质量的监督和进度的跟进以及和业主之间的沟通，做好维修记录。9、积极配合其他工种，完成维修和设备保养工作。10、严格遵守公司和项目的各种规章制度，完成领导交办的各项临时任务。天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-11-第七节工程部综合维修岗位职责（关于业主装修管控部分）1、每天负责对项目内各装修业主进行1-2次的巡视，查看装修施工许可证，核实申报范围，对超出申报范围的及时要求补办手续。2、督促装修人员按章操作，严禁各类违规违章现象发生，对出现的问题及时发现，及时处理，并报告上级领导。3、认真填写装修巡检记录，尤其是隐蔽工程和整改工程的记录。4、做好卫生间及需要进行防水要求场所防水闭水试验的检查，配合验收工作。5、严把质量关，对各种不符合施工标准的工艺，提出合理化建议，及时与业主和装修公司沟通，要求其及时整改直至达到标准，切实维护住户的利益。6、负责对楼宇的外观检查，确保外立面的整洁统一。7、监督装修单位、人员在禁止装修施工的区域活动。8、积极配合其他工种，完成住户室内维修和设备保养工作。9、严格遵守公司和项目的各种规章制度，完成领导交办的各项临时任务。天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-12-第二章工程部管理制度天津市玉宏物业管理有限公司曲院风荷项目管理处-13-第一节工程部安全管理制度1、全体员工必须树立安全第一的思想意识,定期对员工进行安全教育。2、各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报部门主管。3、值班人员每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报部门经理。4、工程主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告项目经理。5、未经秩序维护部秩序维护主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室等），已经批准者，在进出配电室、空调主机房、电梯机房、生活水泵房等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、事由、单位、进出日期及时间等。6、所有机房、设备间、工作间等在无人时必须将门、窗锁好。7、各机房门、设备门（盖）钥匙的配制或复制，必须向部门主管提出书面申请，经批准后方可配制或复制。8、所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9、所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁