投资学课程考试论文

投资学课程考试论文题目：房地产投资环境分析报告专业：财务管理班级：11财管1班学号：118311106姓名：冯文2房地产投资环境分析报告[摘要]房地产投资环境是房地产投资所在的地域在一定时期内所具有的能决定和影响房地产投资风险和收益的各种外部境况和条件的总和。房地产投资环境对投资风险的影响是客观存在的，因此，就要对房地产投资环境进行研究分析来降低风险。[关键词]房地产投资环境分析方法房地产一直以来都是比较热门的投资焦点，因为在人们的衣食住行里，有房子住也是很重要的一方面。对于投资项目来说，选择房地产投资也是利益与风险同在的。因此，就要对某一区域的房地产进行深入的调查分析，来减少投资的风险。一、房地产投资环境要素影响房地产投资环境的因素有很多，一般情况下有社会文化环境、政治环境、法律环境、经济环境、自然环境和基础设施环境。（一）社会文化环境社会文化环境是指一个地区在社会与文化等方面所具有的基本条件。它的内容比较广泛，主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德准则、教育水平及人口素质等。在一个有着良好社会文化氛围和传统的地区，房地产开发的顺利程度和风险都有一定程度的改善。（二）政治环境社会政治环境是房地产投资项目所在地政治和社会的综合条件是吸引外国直接投资的必要条件和最敏感的要素指标。3开发地区政治环境如何，直接关系到投资开发的安全性，是开发企业首先应当考虑的因素之一。因为开发企业进行地域性很强的房地产开发投资，首先要考虑当地的政局是否稳定、社会是否安定、地区信誉高低等直接关系到投资有无保障的问题。只有政治稳定、社会安定、讲求效益、致力于和平建设的地区，才能确保投资的安全，并为经营获利创造必要的前提。（三）法律环境市场经济在一定意义上说是法制经济。只有加强法制建设，才能保护投资企业在市场竞争中的平等、有序、有效，才能保护投资企业的自主权和利益。因此，加强法制建设，为投资企业和开发企业创造良好的法制环境，能够对保证投资安全和开发过程的顺利进行起到促进作用。但是还存在很大程度的不完善性。例如西部大开发，无疑是一种机遇，同时也是一种挑战。但由于长期以来各种因素的影响，西部还没有形成一个让人满意的投资环境，外资和国内东部地区的资金尚不能放心地投入西部。只有在严格执行法律、法规和政策，西部大开发才能健康有序进行。而良好的法制环境，需要政府部门、司法机关、社会各界的法律工作者的共同培育与维护。因此，对于房地产开发企业来说，法制中对房地产影响最大的是土地政策及房地产法律法规，还包括国家和当地对于规划建设条件的规定，这些政策的变化常常导致房地产开发方向开发重点和盈利模式的重大转变。4（四）经济环境经济是房地产开发投资前必须重点考察的因素。一个地区的经济发展水平直接影响到消费水平，这就影响到当地人们对房价的可接受能力。1、居民收入水平。居民收入水平实际反映了居民购买力大小它与房地产投资效益之间具有正相关关系。对于房地产投资者尤为重要。2、经济增长水平。济增长迅速居民购买力增强有利于物业价格提升和房地产投资。地区与市之间具体情况不同经济增长快慢不一从而使地产消费潜力有强有弱。3、市场状况。市场状况是一个极其重要的指标，在投资环境评价中应该充分收集资料，尽量采用房地产空置率或房地产施工、竣工面积增加率等定量指标，实事求是地评价城市区域房地产市场的竞争状态和竞争程度。4、财务环境。财务环境是投资项目面临的资金、成本、利润、税收等环境条件。主要包括资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；投资费用、经营成本、税费负担、优惠条件、同类项目的社会平均收益水平。5、土地供应量。土地供应量对房地产投资至关重要，土地供应量越大意味着发展房地产业的土地资源条件越佳，越有利于房地产投资。（摘自《房地产投资环境评价指标体系的建立和应用》程志）（五）自然环境5自然投资环境主要指自然地理条件，如有观赏和游玩价值的自然山水、有开采价值的矿产资源等，以及气候等自然因素。（六）基础设施环境随着社会和经济的发展，基础设施在社会和经济发展中的作用日益重要，用基础设施来指称在国民经济系统中为社会生产和再生产提供一般条件的部门与行业的总体，已经成为各国学者和政府的普遍做法。一般来说，城市基础设施可以分成两类，一类是生产性基础设施，包括能源、交通、邮电等设施；另一类是社会性基础设施，包括文化、教育、卫生、商业服务业等设施。二、房地产投资环境的分析方法（一）冷热分析法房地产投资的冷热分析法有七大因素组成，分别是：1、政治稳定性，2、市场机会，3、经济发展与成就，4、文化一体化，5、法令阻碍，6、实质阻碍，7、地理及文化差异。根据我所了解到的，当政治稳定、市场机会大、经济发展快、文化统一、法规限制小、实质阻碍小、地理文化差距小时，就是有利于投资的“热”因素，具备这些条件的地区为“热地区”；反之即为“冷地区”。一个地区的投资环境越好，开发企业在该国的投资参与成分就越大；相反，若一个地区的投资环境越差，则开发企业参与该地区投资的成分就越小。（二）多因素和关键因素评估法1、多因素评估法6首先，将投资环境因素分成政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机构效率、文化环境以及竞争环境等十一类。接着，评估各类中的子因素并对该类环境因素做优、良、中、可、差的判断。最后，根据特定的公式计算出总体投资环境的得分，并以高低确定投资环境的优劣。2、关键因素评估法从具体投资项目的动机出发，从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机实现的关键因素，然后根据这些因素对投资环境做出评价。（三）综合分析法综合评价法是通过对房地产投资项目实施的建设各方面的条件对房地产投资项目建设适宜性进行全方位评价，在确定每一个条件的评价得分值的基础上，再根据各项条件彼此间的关系，运用一定的数学方法进行加权综合计算，求得房地产投资项目实施的建设环境评价总得分，并以此来确定房地产投资项目实施的建设环境优劣的一种方法。三、对房地产投资环境的数据分析（一）土地政策分析国家对土地使用权的政策及对某种开发用途土地开发的限制等都对房地产项目有着重大影响。下面是08年土地政策对房地产市场的影响：7根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查，加强土地的所有权和使用权管理国务院：发布土地调查条例2008.02.04土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为违反土地管理规定行为处分办法2008.05.29闲置土地，特别是闲置房地产用地要征收缴增值地价国务院：促进节约集约用地2008.01.03要点措施时间土地政策根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查，加强土地的所有权和使用权管理国务院：发布土地调查条例2008.02.04土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为违反土地管理规定行为处分办法2008.05.29闲置土地，特别是闲置房地产用地要征收缴增值地价国务院：促进节约集约用地2008.01.03要点措施时间土地政策由于我国土地稀缺性非常明显，加之城市进程加快，外来人口的迅速增加，土地政策的集约用地加强，促使土地管理秩序保持了总体稳定、趋向好转的态势。但土地管理形势依然严峻，仍有违法用地、滥占耕地等违法违纪现象，国家对土地管理力度加大，促进房地产健康发展。（二）国民整体情况分析初步核算，2011年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。8国民生产总值的不断提高，说明我国经济水平的提高，这对房地产投资的重要的有利因素之一。随着国民生产总值的提高，人们对住房质量的需求也越来越大，促使更多的房地产投资者开发土地进行投资。（三）全国商品房销售面积分析以下是2011年1-2月至2012年1-2月的全国商品房销售面积增速情况：通过这个图表可知，2011年1-2月至2012年1-2月中，2011年1-3月商品房销售面积增速达到最高，然后就开始下跌，到了2012年降到最低。这个数据说明2011年之后土地面积的大量减少使得商品房销售面积大量下跌。面临这样的问题，这就需要房地产投资者更加的审时度势，才能适应当前的需求。9四、结束语由于房地产投资环境复杂性，不确定的影响因素众多，投资者对环境的选择尤为慎重，投资环境的好坏直接影响到投资者的收益。对投资环境做一个公正合理的评价至关重要。这就需要房地产投资者对投资环境的各个因素进行研究分析，才能取得预期的收入。