物权法与银行个人金融业务

《物权法》与银行个人金融业务目录一、《物权法》与银行个人金融业务的关系二、根据《物权法》修订我行个人金融规章制度和格式合同文本情况三、与《物权法》有关的几个疑难法律问题一、《物权法》与银行个人金融业务的关系（一）银行个人金融业务的主要特点（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题（三）几点结论（一）银行个人金融业务的主要特点1、从客户的角度客户数量众多：动辄千万甚至亿计，工商银行1.8万亿个人客户层次结构复杂：国籍、年龄、教育背景、职业等因素千差万别客户重视度高：小至水电煤气，大至人命关天（一）银行个人金融业务的主要特点2、从银行的角度难以协商一致：与合同法的协调交易标的较小：不同于对公业务关注服务细节：非常容易引发投诉、纠纷甚至被诉案件容易引起媒体关注甚至恶意炒作：吸引社会公众眼球，影响银行的公众形象（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题1.个人金融业务同时受《物权法》、《担保法》和《公司法》等法律法规的调整和约束1995年10月1日起施行的《担保法》是第一部专门调整担保法律关系的法律，但12年来一些规定已不完全适应现实需要《物权法》调整和完善了《担保法》中担保物权有关内容，一些新规定属于重大突破《物权法》第一百七十八条担保法与本法的规定不一致的，适用本法。保证担保不属于担保物权，应适用《担保法》规定涉及公司担保的个人金融业务，还须适用《公司法》（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题2、个人金融业务须重视物权法定原则《物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。除了法律以外，任何行政法规或者司法解释都不能创设物权。《物权法》第一百八十四条法律、行政法规规定不得抵押的财产不得抵押。《物权法》第二百零九条法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。《物权法》第二百二十三条法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利可以质押。（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题违反无权法定原则，可能导致当事人合同约定的物权无效（不能产生创设物权的效果），但并不一定导致整个合同无效（可能存在债权法上的效力）《物权法》扩大了担保物的范围，目前个人金融业务中可能涉及的主要有：（1）正在建造的建筑物；（2）应收账款；（3）依法可以转让的基金份额。关于抵押财产和质押动产的范围，只要法律、行政法规未明确禁止即可用作担保对于权利质押的范围，应当是法律、行政法规规定可以出质的财产权利（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题3、个人金融业务要注意处理好人保和物保的关系《担保法》：同一债权既有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。《担保法司法解释》：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。《物权法》：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题4、个人金融业务要充分利用最高额质押制度《担保法》和《担保法》司法解释未明确规定最高额质押《物权法》第二百二十二条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。《物权法》为银行设立最高额质押提供了明确法律依据，我行在《物权法》颁布施行之前制定的《个人借款最高额质押合同》具有前瞻意义，但在个人金融业务实践中要注意充分加以运用，例如个人循环贷款。（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题5、个人金融业务要注意不动产抵押合同的生效时间《担保法》：不动产抵押合同自办理抵押登记手续时生效。《物权法》：除非法律另有规定或合同另有约定外，不动产抵押合同自当事人签订抵押合同时生效住房按揭贷款等个人金融业务中，银行先履行放款义务但借款人（抵押人）不按合同约定办理抵押登记时，银行追究其缔约过失责任or违约责任？（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题6、个人金融业务要注意不动产登记簿与不动产权属证书的关系《物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产登记簿由登记机构管理。《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题不动产物权公示原则和权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利也以不动产登记簿上的记载为准。不动产登记簿的效力高于不动产权属证书，两者记载不一致的，以不动产登记簿为准。在个人住房按揭贷款或消费贷款等个人金融业务中，银行贷前调查客户资产或办理抵押时，应当到登记机关查询、复制登记簿，审查权属证书的内容是否与登记簿一致，在信贷档案中增加有关查询记录，并确保银行抵押协议清单记载的财产范围与登记簿有关内容相一致。（二）个人金融业务应当注意的几个重要《物权法》问题7、个人金融业务要注意不动产预告登记制度《物权法》：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。有助于解决住房按揭贷款业务中房地产开发商“一房多卖”和“多头抵押”的问题，切实保护购房人和银行的合法权益。（三）几点结论《物权法》是一部对银行业务特别是个人金融业务具有重要影响的法律，必须予以高度重视《物权法》很多新规定为商业银行不断创新业务，维护自身合法权益提供了有力的法律依据机遇和挑战并存，商业银行须根据《物权法》新规定及时修改完善有关规章制度和合同文本，调整相关操作程序，尽快适应新法要求商业银行有关工作人员应当加强对《物权法》的学习和研究，在工作中主动加以贯彻和运用，防控因新法实施可能产生的法律风险各分支机构法律人员应注意《关于适用《物权法》若干问题的指引》与有关业务规章制度的匹配二、根据《物权法》修订我行个人金融规章制度和格式合同文本情况（一）关于不动产物权登记的效力（二）关于物权效力与合同效力的区分（三）关于不动产登记簿的效力（四）关于不动产预告登记制度（五）关于物的担保与人的担保并存的处理（六）关于抵押权实现的条件及方式（七）关于抵押权的存续期间（八）关于最高额抵押权（一）关于不动产物权登记的效力1、物权法规定《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、启示银行在进行不动产转让交易或办理不动产物权担保手续时，应注意依法及时办理登记手续，否则，有关合同只能产生债权法上的效力。（一）关于不动产物权登记的效力2、典型案例甲企业因拖欠贷款债务，与银行签订协议约定用其厂房抵偿债务；银行为节约过户税费，在未将抵债房产过户的情况下就直接通过拍卖进行处置；王某在拍卖会上竞拍成功后发现，甲企业在银行拍卖房产的过程中已私下将厂房出售给不知情的张某并办理了过户手续，导致其无法办理厂房过户手续。王某遂将银行诉至法院要求办理厂房过户手续并赔偿其损失，银行则抗辩称其签订抵债协议在先，房地产管理部门不应为张某办理过户手续。（一）关于不动产物权登记的效力3、对我行个人金融业务的影响：《中国工商银行消费信贷贷后管理中心管理办法》第三十一条规定：“以物抵债……审批同意的，清收人员要通知贷款经办行进行账务处理，实现资产抵入。抵入后的资产，清收人员要协助资产风险管理部门进行处置”。建议将上述规定修改为：“以物抵债……审批同意的，清收人员要通知贷款经办行进行账务处理，实现资产抵入；根据法律规定需要办理登记的，应及时办理相关物权登记手续。抵入后的资产，清收人员要协助资产风险管理部门进行处置”。（二）关于物权效力与合同效力的区分1、物权法规定《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。2、典型案例案情：张三与李四签定合同将其商品房转让给李四，李四在合同生效后搬入但没有办理过户登记手续；随后张三反悔不愿按履行合同。（二）关于物权效力与合同效力的区分3、对我行个人金融业务的影响《个人购房借款/担保合同》第16.1条“本合同签订后，抵押人和贷款人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人和贷款人应办理变更登记”建议将前述条款修改为：“本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合”。（二）关于物权效力与合同效力的区分《个人购房借款/担保合同》第34.3条规定：“本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效。抵押或质押担保依据有关法律规定必须办理登记或交付才能生效的，相关条款和内容自签订之日起成立，于登记或交付之日生效”。建议将上述条款修改为：“本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效”。（二）关于物权效力与合同效力的区分《关于开展直贷式个人住房贷款业务的意见》第四条第（二）款第3项规定：“贷款发放后，经办行应关注借款人所购房产的相关情况，待房产具备办理房屋产权证的条件时，由借款人和经办行一起办妥房屋所有权证并落实抵押登记，取得《房屋他项权证》”。建议将上述规定修改为：“贷款发放后，经办行应关注借款人所购房产的相关情况，待房产具备办理房屋产权证的条件时，经办行应督促协助借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记，取得《房屋他项权证》”。（二）关于物权效力与合同效力的区分其他格式合同类似条款《个人借款/担保合同》第17.1条、35.3条《个人借款最高额抵押合同》第5.1条、14.2条《个人借款最高额质押合同》第16.2条（三）关于不动产登记簿的效力1、物权法规定第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”。第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。（三）关于不动产登记簿的效力2、启示银行如果发现不动产登记簿记载的事项有错误，应当及时申请更正登记。如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，银行可申请异议登记，并注意在异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效。银行应注意做好收集证据材料等举证工作，以有效维护自身权益。（三）关于不动产登记簿的效力3、对我行个人金融业务的影响建议将《信贷作业监督指南》第四条（一）款2（9）第12）项修改为：“以房地产抵押的，还应有国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料，共有的房屋还应有房屋共有权证，以及上述不动产权属证书记载事项与登记机关不动产登记簿相关内容相符的信贷档案记录”。（三）关于不动产登记簿的效力将第四条（二）款（10）项修改为：“抵（质）押物清单列举内容是否按法律规定办理登记，抵（质）押物清单与担保合同所附清单和评估报告是否一致。如为不动产抵押的，信贷档案中是否记载了不动产权属证书记载事项与登记机关不动产登记簿相关内容一致的审查结果及抵押物清单与登记机关不动产登记簿内容一致的审查结果”。（三）关于不动产登记簿的效力将第五条（一）款4（2）项修改为：“抵（质）押物所有权证、使用权证、证明文件等；如为不动产抵押的，前述抵押物的不动产权