常德某商业发展定位.

【皂果路农贸生活超市】整体营销策划提案前言在当前房地产住宅市场低迷、分化加剧的背景下，商业地产无疑迎来了前所未有的发展机会。常德作为湖南省域副中心，城市的吸引力仅次于省会长沙，无论是消费还是投资都在强劲增长。2014年以来，常德住宅市场呈现明显的供过于求的态势，而商业地产供给量则明显不足。本项目作为常德重要的民生工程，作为常德市农贸市场升级改造的样板工程，迎合了市场的发展需求，获得了政府的大力扶持，其影响力将覆盖城西，辐射全市。综合而言，本项目占尽“天时、地利、人和”，具备巨大的操作空间。结构与内容PART1项目发展方向定位PART2项目操作模式分析PART3项目销售模式分析项目发展主题项目销售模式选择项目本体属性分析项目营销计划项目局部结构调整区域商业环境分析PART4项目营销思路分析项目发展方向选择项目营销策略项目销售收益测算楼层业态规划相关案例研究项目推广思路项目发展方向项目本体属性分析项目发展方向定位Analyse区域商业环境分析项目发展方向选择城北板块老城区板块城东板块柳叶湖板块城西板块本项目城市板块划分序号板块板块特点1老城区板块配套成熟、交通便利、商业氛围浓厚，是常德市商业的发源地。2城西板块依托烟厂、烟机经济发展，中高端客户云集。3城东板块中高等院校、大市场、经济开发区汇集区域。4城北板块火车站、专业市场云集，大宗物业及商业物流价值相对较高。5柳叶湖板块依托柳叶湖自然旅游资源，以旅游度假型经济为基础。本项目位于老城区板块西北角，紧邻城西板块与城北板块。从城市发展规划来看，随着城市的北扩和西拓，位置将是常德未来城市的中心区域。本项目既能承接老城区板块交通便利、商业繁荣的优势，又可以占据城市规划核心前沿位置。项目区位本项目位于滨湖路与皂果路交汇处东南角，是城市主干道交汇处，交通优势比较明显。滨湖路皂果路往北：常德火车站、专业市场集中区。往南：城市中心区。往西：烟厂、老牌经济区。往东：柳叶湖。项目交通本项目项目周边主要有德景园和公园世家两大高端楼盘，总建筑面积约80万方，总户数约6000户。项目周边业态凌乱，以原始街铺为主，经营档次低；公园世家商铺目前出租率较低。项目周边环境文理学院：约2.5万人德景园：约2万人公园世家及周边：1.5万人西园社区及周边：约2万人烟厂周边：约1.5万人本项目未来核心消费人口数量：约10万人；消费结构以居民消费为主，餐饮企业和学校事业单位（公共食堂）消费比重也很大；根据周边现在及未来居住人口分析，消费能力和消费水平都很高。项目消费群体地段交通市场人口位于老城区板块，地段优势明显滨湖路连通东西向人流与车流皂果路连通南北向人流与车流项目所在区域没有大型集中商业，存在市场空白10万高消费消费人群支撑项目商业价值项目发展方向项目本体属性分析项目发展方向定位Analyse区域商业环境分析项目发展方向选择项目指标基础柱网7.8m*7.8m商业面积一楼：2080.47㎡二楼：2080.47㎡三楼：2130.47㎡项目标的分析物业结构分析主入口次入口次入口手扶梯平行电梯1、临街展示面较少2、市场二、三楼南面商业部分缺少垂直动线，易形成商业死角。项目发展方向项目本体属性分析项目发展方向定位Analyse区域商业环境分析项目发展方向选择朝阳农贸市场常胜桥农贸市场芷兰农贸大市场火车站农贸市场三闾农贸市场紫桥农贸市场四眼井农贸市场皂果路农贸超市好又多生鲜市场主要农贸市场分布朝阳农贸市场青阳阁农贸市场位于常德市朝阳路，建筑面积10000多㎡外铺：100元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月摊位30-60元/㎡/月，运营周期长，市场较为成熟，辐射面广，人流量大，为城区内比较有代表性的农贸市场之一。总面积3600平方米，门面76间，摊位165个是武陵区政府2011年提质改造的5个农贸市场之一，市场较为成熟。火车站农贸市场总面积12000㎡外铺租金100元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月摊位30-60元/㎡/月市场经过几年运营，现已处于繁荣，是武陵区政府2012年需提质改造的农贸市场之一。紫桥农贸市场传统型农贸市场，由大棚摊位和沿街门市组成整个经营区域。为满足消费增长的需求，部分位置正在改造之中。总面积8000㎡外铺80元/㎡/月，内铺50-80元/㎡/月，摊位30-60元/㎡/月。步步高大润发家润多新一佳人人乐主要超市分布农贸市场与超市经营状况现状对比分析农贸市场经营状况超市经营状况火车站农贸市场好沃尔玛已撤退朝阳农贸市场好大润发好芷兰农贸市场一般人人乐差紫桥农贸市场好新一佳差三闾农贸市场差家润多一般四眼井农贸市场好步步高一般青阳阁农贸市场好农贸市场与超市综合对比分析比较因子农贸市场超市备注租金承接力高低超市整租租金远低于农贸市场分租管理团队要求一般高超市经营要求很高的管理水平产品变现难易度容易难超市只能采取返租模式销售，变现难销售收益高低超市租金回报低，销售收益自然低硬件设施投入一般高超市硬件投入远大于市场发展方向选择通过综合对比分析，我司建议本项目定位于满足居民日常居家需求的生活大市场。通过对常德市区现有农贸市场与超市的对比分析1、经营状况：农贸市场优于超市2、市场认可度：农贸市场大于超市3、项目操作难度：农贸市场小于超市常德首家情景绿色连锁农贸产品交易中心！农产品产、储、配、零四位一体产业链平台！用百货的装修、超市的管理、农贸市场的机制，打造最前沿的以“购物、体验、贴心”为核心文化理念的生活市场业态模式。项目整体定位项目操作模式项目发展主题项目操作模式分析Analyse局部结构调整建议楼层业态规划相关案例研究一、动线调整建议1、取消平板电梯平板电梯是完全按超市的动线要求设计的，维护保养成本高，建议取消。2、增加1台手扶电梯为带动2、3楼商业以及满足输送人流的要求，需增加1台手扶电梯。首选位置建议在西面次入口。二、中央空调整体考虑1-3F的中央空调问题，建议统一配置中央空调。三、采光问题项目1-3F均应考虑采光问题，2-3F的南向、东向、西向建议分别设置1-2个采光窗口。项目操作模式项目发展主题项目操作模式分析Analyse局部结构调整建议楼层业态规划相关案例研究项目操作模式项目发展主题项目操作模式分析Analyse局部结构调整建议楼层业态规划相关案例研究基于项目整体定位，充分考虑相关业态的关联性和兼容性，考虑人流动线的科学合理分布，我们遵循了商铺分割的一般原则，对项目进行了初步商业规划！蔬菜、鲜肉、水产、家禽、粮油、干货水果、冻肉、熟食、特产、自产自销、日杂百货美食广场楼层商业规划3F2F1F1F商业规划1F建筑面积：2080㎡规划铺位：31个规划摊位：60个蔬菜摊位鲜肉摊位生鲜品牌店水产店家禽店粮油店干货店1F效果图示意1F经营示意独立商铺经营专柜经营1F目标商家定位1、大型水产品企业如：大湖股份、天泓渔业等2、大型肉类生产企业如：湘村黑猪、新五丰、唐人神等我们的目标商家应锁定在大型农副产品企业！2F商业规划1F建筑面积：2080㎡规划铺位：31个规划摊位：10个水果品牌店糖酒副食店冻肉柜台自产自销豆制品摊位特产专柜酒店配送日杂店小家电喜庆用品店熟食柜台2F效果图示意2F经营示意2F目标商家定位1、品牌连锁企业如：绿叶水果、雨润等2、大型特产类生产企业如：我们的目标商家应锁定在大型农副产品企业！三、3F商业规划◎中老年服饰、用品◎中老年健身器材◎中老年保健食品◎母婴用品◎儿童玩具◎儿童文体用品◎童装童鞋◎儿童食品项目操作模式项目发展主题项目操作模式分析Analyse局部结构调整建议楼层业态规划相关案例研究翰林农贸市场定位为杭州市首家五星级农贸市场，翰林农贸市场位于大学路和翰林街交叉口，上下两层，总营业面积2800平方米左右，在杭州众多农贸市场中，规模属于中等。案例研究——杭州翰林农贸市场2F1F鲜肉、家禽、水产、粮油、熟食、卤制品蔬菜、冻肉、特产、副食传统农贸市场里摊位密密连起来排成一排，该市场里则是一个个全敞开式的摊位，顾客可以走到摊位里去与经营户交流、选菜。每个摊位占的位置相当宽敞，小的10多平方米，大的达20多平方米，商品码放得整整齐齐。因为每个摊位所占的位置大，整个市场只有40余家经营户，而其他差不多营业面积的农贸市场里，经营户数量一般有80-110家。市场内摊位分中岛和边柜，蔬菜集中在中岛区域销售。案例研究——杭州翰林农贸市场案例研究——杭州翰林农贸市场翰林农贸市场经营实景图项目销售模式项目营销计划项目销售模式分析Analyse项目销售模式选择项目销售收益测算综合考察各主题市场的销售模式，主要有以下3种模式：第一种销售模式：售后返租模式（一般3年以上）。第二种销售模式：先招商，后销售，待旺场后带租约销售。第三种销售模式：返租与带租约结合的销售模式本项目销售模式，我们建议采用第三种模式。1、租后带租约发售；2、售后委托开发商统一招商（返租3年）；3、对于投资者：在签订买卖合同的同时需委托物业管理公司统一招商经营。4、鼓励自营者购买，并给予适当优惠；销售模式销售政策及付款方式建议■销售政策：①1F、2F的摊位统一只卖40年经营权。②1F、2F、3F商铺全部按产权销售。■付款方式建议：①一次性付款给予98折优惠。②按揭付款给予98折优惠。③不接受分期付款。项目销售模式项目营销计划项目销售模式分析Analyse项目销售模式选择项目销售收益测算推售计划1、6月-7月形象树立、认筹蓄客2、7月底一楼开盘3、9月中旬二楼开盘4、10月底三楼开盘5、11月下旬招商全面启动6、2015年1月底完成60%招商任务7、2015年5月初完成90%招商任务，市场开业项目销售模式项目营销计划项目销售模式分析Analyse项目销售模式选择项目销售收益测算作为商业地产，租金往往是商业物业价值的最直接体现。同类市场的租金水平是本项目销售定价的重要依据。销售价格推导主要产品最高租金最低租金平均租金蔬菜摊位7000元/年5000元/年6000元/年肉类摊位8000元/年6000元/年7000元/年杂货摊位8000元/年7000元/年7500元/年水产摊位8000元/年6000元/年7000元/年家禽区7000元/年5000元/年6000元/年主要市场租金调查统计分析1、火车站农贸大市场火车站农贸市场处火车站三星路上，市场2001左右以集资的方式建立，市场摊位基本都已被私人买断经营权40年，现有经营商户在200家左右。点评：该市场位于火车站市场群内，流动人口多，周边餐饮企业较多，辐射能力强，租金较高。火车站农贸市场内景主要产品最高租金最低租金平均租金蔬菜摊位6000元/年5000元/年5500元/年肉类摊位13000元/年11000元/年12000元/年杂货摊位8000元/年7000元/年7500元/年水产摊位6000元/年5000元/年5500元/年家禽区6000元/年5000元/年5500元/年2、朝阳农贸大市场朝阳市场为城西最大的市场，经营商家在150家以上。点评：该市场东临朝阳路，属于区域性市场，商圈辐射广，租金价格较高。朝阳农贸市场外景主要产品最高租金最低租金平均租金蔬菜摊位5000元/年3000元/年4000元/年肉类摊位5000元/年4000元/年4500元/年杂货摊位——————水产摊位4000元/年3000元/年3500元/年家禽区——————3、芷兰农贸大市场芷兰市场属于常德市市政形象工程，以集资形式建立的市场，现有商户120余家。点评：该市场属于社区型农贸市场，辐射范围小，市场租金较低。市场外景市场内景主要产品最高租金最低租金平均租金蔬菜摊位15000元/年8000元/年11500元/年肉类摊位20000元/年15000元/年17500元/年杂货摊位——————水产摊位21000元/年18000元/年19500元/年家禽区————20000元/年4、紫桥农贸市场滨湖路以北，穿紫河以南。点评：该市场周边社区成熟、集中，辐射人口约5万人，租金价格高。市场外景市场内景主要产品最高租金最低租金平均租金蔬菜摊位7200元/年3600元/年5400元/年肉类摊位9600元/年8400元/年9000元