对光谷步行街

对光谷步行街“闹市冷铺”分析自2008年正式开街以来，武汉光谷步行街在短短数年内发展成为光谷最繁华的商业购物中心。而伴随着商业的火爆，商铺租金也一路水涨船高，从最初的一线铺面每平方米仅200元左右，到如今超过1000元。10月12日，有商户向长江商报记者反映，在传统商业体整体凋敝的大势之下，光谷商圈的繁华已不比当年，商户的经营情况也是每况愈下。是谁一路推高了光谷步行街的商铺租金？而今“闹市冷铺”的原因又何在？10月16日，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受长江商报记者采访时指出，在网购潮流席卷之下，传统零售业受到很大冲击，即使是像沃尔玛、家乐福这样的零售业巨头也无一幸免，更何况是个体商铺经营者。这不是光谷商圈一家之难题，而是所有商业综合体要面对的问题。昔日旺铺如今门庭冷落年过半百的高先生和汪女士夫妇，在步行街一楼D区一条较为幽静的巷道边，经营着几乎是开街以来坚守时间最久的门店“红袜子”。2008年，他们的店作为首批入驻的商铺之一，还曾享受过两个月的免租优惠。“2012年，正是光谷步行街的辉煌时期。”汪女士告诉长江商报记者，“当时我有两个铺，加起来近60平方米的店面，销售旺季单天的营业额最高可达2万元。”2012年年底，汪女士的店配合步行街的业态调整，搬到原商铺对面，面积也由原来的60平方米缩减到30平方米。“2013年，营业额开始下滑，我以为是店面调整的正常阵痛期。但到了去年，营业额仍在下降，原本是每年销售最高峰的圣诞节，单日营业额也只有2000元出头。”汪女士感慨，零售业的寒冬袭来了。进入2015年，随着光谷广场改造，地铁施工，整个商圈的商业氛围进一步变冷。汪女士算了一笔账，她的小铺每月物业费750元、电费500元、夏冬期空调费600元、房租8000元，月开支已近一万。加上人工和进货成本，汪女士说，其店铺单日销售额要达到950元左右才能基本保本。而在记者到访的10月15日，从开门到下午两点，其店面主营的袜子、帽子、围巾等，还没有任何进账，倒是近两年来新增的副营饮用水和饮料，偶尔有路人购买。高先生告诉记者，“现在的情况就是这样，半天也没有顾客光临，铺子像是进了无人区。”同在步行街经营鞋店的刘先生，店铺位于一楼B区。10月14日，他告诉记者，今年国庆节的业绩几乎只有去年的五分之一，但相较平日，也算很不错了。记者在其铺面停留的半小时里，仅有两人进店看鞋。9月是开学季，也是光谷步行街的传统旺季，然而商户们却没有迎来以往的“金九银十”。据世界城物业公司总经理刘耀星介绍，整个9月，光谷步行街的客流量比往年减少了近200万人。记者在步行街上看到，不少门店已经清空，贴出了招租启事或转让启事。高先生告诉记者，租金等因素让不少商户无法承受而撤离，也让本想接手的商户却步。“对于小商家来说，铺租成本占其成本的比例一般在15%左右。该比例如果达到25%甚至更高，小商家便承担不起了。”在走访过程中，不少商户向记者诉苦，“这看似繁华的商业街景，我们中小商户却承受着经营成本高、客流减少、利润摊薄的压力，生意越来越难做。”悬在商户头上的租金利剑2013年初，武汉市政协委员曾文涛提交的提案显示，光谷步行街自2008年开街以来，初时一期部分一线商业门店每平方米的售价在3万元左右，2013年已被炒到每平方米30－40万元，一线门面租金也从开街时的每月200元/平方米涨至每月1500－2000元/平方米。那么，是谁推高了中小商铺的租金？“可以说，价格是被商户自己炒起来的。”高先生回忆称，租金按10%的年增幅上涨，合同到期之后的换租，涨幅更大。2012年他的商铺每平方米的租金是180元，而2013年已经涨到340元，几乎翻了一倍。“2012年，步行街上的商户几乎都赚到了钱。于是2013年便有大量投资者涌入，当时简直是一铺难求。”“商圈通常以引进主力品牌店的形式带动人气。”湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政解释，如此一来，议价能力强的主力品牌店在租金等方面便可享有更多优惠政策，业主也寄希望于靠主力店拉人气，靠提高中小店铺的租金赚钱。据了解，运营商给这些主力品牌商户的租金是每月30－50元/平方米，有的还提供前1-3年免租的优惠条件。而中小商户每月的租金却达到300-500元/平方米甚至更多。曾文涛表示，这种“劫贫济富”的招商模式，导致强者恒强，弱者恒弱，使中小商户难以生存发展。同时，韩长吉指出，房产市场在一系列的调控政策下，资金向商铺市场转移，进一步推动商铺租金上涨。另外，租赁中介公司也是高租金的“得利”推手。租赁市场投机现象普遍，第一手商铺租赁价格往往并不太高，却被中介公司一路炒高。“高租金使得中小商铺的经营成本大大提高，挤压了经营者的利润空间，已成为悬在中小商铺经营者头上的一柄利剑。”“闹市冷铺”何以形成2012年可谓是光谷步行街最为辉煌的时期，随后零售业的寒潮渐近，商户生意逐渐黯淡。与此同时，商户的经营成本却在不断上涨。同城的江汉路步行街、汉街步行街等，商户的日子也并不好过，江汉路步行街的封闭施工直接影响了沿线商户人气，约200米路段就有4家门面寻求转租。10月15日，高先生对记者说，光谷步行街三四五期陆续开街后，客源明显减少，生意受到很大影响。而在德意风情街上经营女装的吴女士也告诉记者，整条步行街太长，很多顾客往往是在前面逛一下就返回了，他们的生意也很清淡。“这一问题形成的原因，还是光谷步行街开发体量过大。”李国政认为，一个商业项目的成功与否，后期的招商定位和人气培养很是重要。“在步行街，开发商自持面积主要集中在大洋百货、家乐福、电影院等品牌，保障整个商圈的稳定。而零售铺面集中在个体房东手中，世界城方面没办法对其进行强制规划。”世界城物业管理有限公司相关营销人员表示，零售铺面的商业形态取决于房东分散招租的状况，在铺面流转率加大的背景下，步行街一二期整体业态的调整，显得相当困难。记者在走访中发现，步行街上出现“闹市冷铺”的门店多经营日用消费品，而这些在网上都能轻松购买。在网购大潮下，以低价的大众服饰作为主要经营品类的租户，无疑最先受到了冲击。韩长吉在接受长江商报记者采访时提出，投资经营商铺有开发商信用风险、交通条件和商品硬件设施带来的风险、消费资源不足风险、租金上涨风险等。即便商铺所处的地理位置存在大量消费资源，但由于自身定位、售卖的商品、营销手段或相关服务存在不足，就无法吸引消费者，也是造成“闹市冷铺”的原因。同时，韩长吉分析称，地铁施工只是短期阵痛，人们消费习惯的变化才是长期隐患。在网购潮流席卷之下，传统零售业受到很大的冲击，即使是像沃尔玛、家乐福这样的零售业巨头也无一幸免，更何况是个体商铺经营者，这不是光谷商圈一家之难题，而是整个中国商业综合体要面对的问题。体验式消费成未来方向“如今地铁施工使光谷聚拢人气的地段优势大打折扣，同时，租金、劳动力价格上涨引发成本上升，再加上电商冲击，租户的利润不断摊薄，甚至出现亏损。许多租户选择退场，潜在进入者也由于市场不景气而停下脚步，商铺的需求量大大降低。”李国政称，对于租户而言，降租有利于减轻其营业负担；对于业主而言，不降租很可能失去租户，而降租则能保证租金收入的稳定性。“步行街开业早期，有相当一部分是销售物业，租金的把控都在业主手中。”世界城物业公司总经理刘耀星10月15日在接受长江商报记者采访时表示。“房东们已经认识到，一铺养三代的时代已经过去。但是，仅仅依靠降租也不能从根本上解决问题，节流也要开源，没有解决生意客源的问题，铺子仍然难以存活下去。”在与商户协商过程中，业主王先生提出了他的看法。“电商冲击的大环境下，去年百货、餐饮等业态还有盈利。小型的零售业，部分生存艰难，也有部分生存状况并不算坏。去年光谷步行街整体的销售业绩持平。”刘耀星说，“今年这里地铁打围，难免受到影响。目前，我们也在努力。例如，我们投入几百万进行线上线下促销，帮助商户拉动人气，增加营业额。”“西班牙风情街和德意风情街，提倡体验式消费，由公司返租回来之后才租出去，现在也在贴钱。”刘耀星告诉记者，“不过，体验式消费的主动权还掌握在我们手上，我们会考虑给予商户适当的优惠，给散户一个喘气的空间。比如说，我们目前在做的创客项目，就是吸引创业者到步行街来，我们提供场地并给予资金扶持。”不过，刘耀星也对记者坦言，商业格局变化太快，物业公司也在不断寻求新思路。“传统商业可以一面经营实体店，一面向网络突围。实体店要注重突出网店无法提供的优势，从售卖商品向提供高水准的消费体验上转移。”韩长吉说。