对比日本房地产泡沫浅谈

对比日本房地产泡沫个人浅谈日本地产泡沫经济是日本在上世纪八十年代后期到九十年代初期出现的一种经济现象。根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但通常是指1986年底到1991年初的这个时期。这是日本自二战后经济上的第二次高速发展时期。这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着九十年代初泡沫破裂，日本经济开始出现大倒退，从此进入了“失去的二十年”。上世纪八十年代，日本地产一路上行，房价疯涨的时候，与当今的中国惊人相似。日本人相信，他们只有一个东京。东京掌握着全国最优良的教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价只会涨不会跌！但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市几乎同时从1992年陷入跌势。从跌幅来看，东京圈、大半圈、名古屋圈组成的三大都市圈，在楼市暴跌的一二十年里，跌得最惨！唯一的区别或许就是跌到后来，一线城市可以止血，而二、三线城市根本就没有这个功能，只能继续跌。上世纪六十年代开始，日本经济保持高速的双位数增长，迅速的从二战后恢复过来，并转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。为了展示全新的国家形象，日本进行了大量的基础设施建设。在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一大批交通基础设施。其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。从事后投资的数据比例来看，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模的建设带动了建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济进入了一个长期的全面腾飞阶段。进入八十年代，日本的经济进入了鼎盛时期，日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购，同一时期日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业银行，按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行，则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。相对于贷款给公司，房地产抵押贷款的风险权重相对来说则较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。（和中国此时的情形何其相似，虽然国家一直在强调，但是投身房地产的单位，小到许多根本没有接触过地产行业的企业，大到国企、保险公司都在投身房地产。）为了发放贷款，日本银行使出浑身解数（国内的银行又何尝不是如此），用资金支持个人、公司去购买土地，开发房地产，同一时期，国际热钱疯狂涌入，这在一定程度上助长了日本的房地产泡沫，直到资产价格上升无法得到实业的支撑，所谓的泡沫经济开始走向下坡路。毫无以为，日本日本泡沫经济的生成和破灭原因都是复杂的，包括制度、结构和政策等。但回到定义本身，泡沫经济是指大量过剩资金追逐相对稀缺的投资机会而造成的资产价格膨胀，这些都是在宏观调控层面的控制，对我们这些老百姓来说，没有多大的借鉴意义。我们仅仅分析这样的情况下，房价的高涨对我们的影响。1985年的日本，同时面临着三个重大的战略转变：由“管制经济”向“开放经济”转变（向完全市场经济转型）；由“经济大国”向“政治大国”转变（中华民族的复兴）；由“外需主导型经济”向“内需主导型经济”转变（共性）。如此重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能会使宏观政策失去回旋的空间。1、从新闻上，大家就可以注意到，土地出让金占地方财政收入的比例之高，如此成本必将转嫁到消费者身上。2、08年前后，几乎所有的企业都开始涉足房地产行业，小到私营企业，大到国企，保险公司都开始投资房地产行业。一个行业可以如此繁荣，必然意味着暴力。3、最近几年，开始不断出现的非法集资，杠杆投资炒房，这样的新闻不断见诸报端。4、去年下班年，新闻上开始出现实体企业不景气的报道，东莞、温州许多地方的个体老板，甚至出现了关停工厂，把资金投资房产的。媒体上甚至用了“关停潮”来形容这种状况。