影响保利地产业绩的因素分析

1影响保利房地产业绩的因素分析【摘要】：本文结合2003年度至2009年度的相关数据，运用财务比率分析方法、杜邦分析法、作图列表对比分析等方法分别从公司财务与经营业绩、产品产销特征与公司竞争力、行业发展前景等几个方面对影响保利地产公司业绩的因素进行了较深入的分析。研究结果表明，近几年来保利公司资产负债构成尚为合理，偿债能力较强；目前各项经营性资产运行情况良好，盈利能力逐年增强。各项财务指标都高于或趋近于同行业的平均值，与同样占市场份额较多的万科相比，在一些指标上也是高于或相近。公司在规模不断扩大的同时，保有较强的市场竞争力。保利公司已经在加大对二三线城市的投资，形成了一个以一线城市为发展中心，向二三线城市覆盖发展的全方面全局性的发展模式。保利地产在全国的行业地位在逐年提升，行业竞争力也越来越强。保利地产行业的发展前景值得期待,目前整个房地产行业受国家宏观调控的影响比较大，尤其“国六条”及各地调控政策相继出台以来，房地产销售滞缓，短期内对房地产企业的经营产生了一定的不利影响。但从长期来看，房地产行业仍是国民经济发展的重要支柱，尤其在人民币升值的大背景下，房地产行业的发展仍值得期待。从总体来看，上市公司的财务状况，产品产销特征和公司所处的行业地位及发展前景都对它的业绩有较大的影响，财务状况及公司竞争力是最主要的影响因素。【关键词】：房地产；上市公司；业绩；因素；一、研究背景及研究意义(一)研究背景我国的房地产行业是随着经济发展和住房体制的改革而逐步兴起的一个行业，在国民经济中有着重要的地位和作用。房地产业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产业是集房地产开发、经营管理和维修服务为一体的综合性产业，具有单位价值高、投资大、生产周期长等特点。而在房地产这个行业中，保利地产的综合实力排在前三，保利地产盈利能力稳健，总体偿债能力较强，产品竞争能力强，行业发展前景好，在房地产上市公司中具有代表性，在房地产这个行业中影响力大，对经济的增长和发展都有较大的影响。(二)研究意义1．从公司层面来讲：公司的经营现状和未来发展前景是影响一个公司业绩的最基本因素。一个公司的治理水平和管理层质量、财务状况、公司竞争力、公司改组或合并都将影响到公司的业绩。财务状况能反映出一个公司的盈亏情况，通常盈利水平高的上市公司的业绩就好。保利公司近几年来其资产负债构成尚为合理，偿债能力较强；目前各项经营性资产运行情况良好，盈利能力逐年增强。各项财务指标都高于或趋近于同行业的平均值，与同样占市场份额较多的万科相比，在一些指标上也是高于或相近。公司在规模不断扩大的同时，保有较强的市场竞争力。2从行业层面来讲：在上市公司中，经常观察到某一行业（例如有色金属、装备制造、商业零售、房地产）的上市公司的股票在特定时期中表现出齐涨共跌的特征。这说明在这些公司中存在着某种行业性或产业性的共同影响因素。房地产行业仍将在相当长的时期内得到发展，保利地产是迅猛发展的行业新龙头，发展势头强劲，开发优势显著，在房地产行业中竞争力强，发展前景大。3.从宏观经济层面讲:房地产经济在我国经济中占主导地位，房地产业是国2民经济的基础性产业，我国经济能够持续繁荣十几年，作为国民经济发展的支柱产业，房地产可谓功不可没。房地产行业的发展对我国的国民生产总值、国民收入、经济增长都有不同程度的影响。保利地产近几年发展势头强劲，综合实力跃居全国行业的前三，在房地产行业中地位显著，影响力大，近几年经济增长对房地产的依赖明显增强，所以保利地产的发展对经济增长的影响很大。二、影响房地产公司业绩的因素分析：目前，关于影响房地产公司业绩的因素分析的文献非常多，下面就选取几个具有代表性人物的观点来谈一谈目前影响房地产公司业绩的影响因素。李蔚青2005年运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量标准。研究结果表明：总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的盏秉2006年从我国上市公司业绩影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。（严格意义上来说绩效评价体系，包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样）从MM理论出发引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CPI存在一定的相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对房地产影响甚微的结论。张斌，府亚军2005年分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做证实研究，最后得出研究结论，并指出由于会计信息失真等因素的存在，使得该方法存在一定的局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。夏丹2007年选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。沈丹2005年认为人名币升值通过两种途径对不同的行业产生影响。一是人名币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。而是人名币升值在短期内行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人名币升值将使房地产行业收益。而金学穗2006年从理论分析的角度对出人名币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利好的影响：第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的；第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。利空的影响：货币持续过度升值会导致经济减速，外资需求下降，从而使房产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个因素（股权集中度、股权属性及股权流通性）与公司治理绩效的关系。得到结论（1）房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股3权结构呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显的关系。（2）分析股权控制类型时，发现国有控股企业和法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。（3）国有股比重、流通股比重与经营绩效没有明显相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。（4）控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。成依婷2007年采用单位根检验、协整分析、误差修正模型等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实战研究。发现湖北经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用确不明显。杨井贺、刘朝马、潘鹏2007年介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近10年来湖北省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。王西军、刘传哲应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明：我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系；无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势；短期内经济过热容易引起房地产价格的过快增长。汤青2007年从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，这是建立在规范的研究基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选入，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等。因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市工作、公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。张霞2007年从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人名币升值等方面进行了理论分析、并提出一些建议。黄海波2009年运用2005到2008年中国上市年报中披露的行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关。三、影响保利公司业绩的因素分析通过杜邦分析法（杜邦分析法是一种财务比率分解的方法，能有效反应影响企业获利能力的各项指标间的相互联系，对企业的财务状况和经营成果做出合理的分析）和财务比率分析法分别从保利公司的基本经营情况、盈利能力、偿债能力、营运能力等不同方面来对影响保利公司业绩的因素进行分析。在此，特别的采用了普遍应用的财务分析方法之一的财务比率分析方法，从而能对保利公司的财务状况有个比较直观的了解。四、保利公司的业绩表现由表一可以看出保利公司的股本在逐年增加，由2003年的20000万股增加到2009年的351972万股，这说明该公司的经营规模在逐年的扩大；总资产也有2003年的1854亿增加到2009年的89830亿，这说明公司的业绩在逐年的提升；但其每股收益和净资产收益率随着总资产和总股本的变化而呈现出上下波动不稳定的变化，这说明其业绩虽优良，但财务状况不是很稳定，还存在问题，在未4来的发展中要进行改善，不然还会继续影响公司的业绩。表1（保利公司的基本经营情况)年份总股本（万）总资产每股收益净资产收益率2003200001,854,544,520.030.8517.322004200004,218,468,840.070.9533.152005400008,015,472,064.601.0242.8120065500016,496,053,303.941.2018.16200712661740,894,664,218,500.5012.49200824523453,632,162,746,670.7015.90200935197289,830,723,861,341.0614.03五、保利地产的财务状况分析针对保利地产的财务分析过程，将采用普遍应用的财务分析方法之一的财务比率分析方法从盈利能力，偿债能力，营运能力等三个方面，以万科地产作为比较对象进行对比分析，从而能就此对保利的财务状况有个直观的了解。（一）盈利能力分析保利地产在最近三年企业经营业绩中保持连续增长，09年的主营业务收入为2298660.76万元。08年为1551990.11万元。07年为811523.49万元。可见09年比08年实现主营业务收入上升48.11%，08年比07年上升91.24%。可见公司在08年09年金融危机的影响下仍实现了较大幅度的增长，盈利增长趋势稳健。净利润09年比08年增加了57.19%，08年比07年增加了50.35%，净利润的增长速度与主营业务收入的增长速度基本保持一致。可以看出公司在规模上不断扩大，实现增长的同时，盈利能力仍在稳步提高。由表2可以看出公司三年来的营业利润率，可以看出保利较之万科，其盈利能力与竞争对手不相上下，但其盈利的稳性优于万科。在看净利润率，保利和万科在三年中都经历的先降后升的过程，说明公司追随地产行业的整体盈利的好转而好转。与竞争对手万科基本保持一致。公司09年净资产收益率为14.03。略低于万科的14.26。但较08年的变化不大说明公司的资金使用效率趋于稳定，