山东省商河县市调报告_6页_地块研究

山东省商河县市调报告商河县概况商河房地产发展现状重点楼盘地块状况商河县概况一、商河基本概况1.地理状况商河县地处山东省西北部，位于东经116°58′—117°26北纬37°06′——37°32′之间，隶属济南市，是济南市的北大门。全境呈菱形，南北最长51公里，东西最宽43公里，总面积1162平方公里。2.交通状况商河县东靠滨州市的惠民、阳信，公路直达渤海沿岸；西与德州市的临邑毗邻，距津浦铁路及德州市90公里，南临济阳县，到济青、京福高速公路70公里，距济南飞机场50公里，北与德州市的乐陵接壤，公路畅通京津。省道s248线(商河至济南路段为双向六车道一级公路)纵贯南北,s316线横跨东西,全县公路通车里程达1170公里,公路密度名列全省之首。3.行政规划县辖6镇5乡1个办事处（即玉皇庙镇、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡），948个行政村和15个居委会。4.人口概况截止2008年底，全县总人口607202人。非农业人口75558人，占总人口的12.4%，农业人口526644人，占总人口的87.6%，人口密度为每平方公里510人。二、商河县经济概况1.经济总体概况2010年完成地区生产总值95亿元，年均增长14.5%；地方财政一般预算收入3.48亿元，年均增长27.3%；规模以上固定资产投资36亿元，年均增长32%；社会消费品零售总额39.2亿元，年均增长14.3％2.工业发展状况2010年全县规模以上工业企业达到156家，其中年销售收入过亿元企业11家，分别比“十五”末增加34家、5家；规模以上工业实现增加值26.5亿元、销售收入85.5亿元、利税6.9亿元，分别比“十五”末增长145.3%、159.1%和112.3%。三、小结⑴．商河县为济南市的北大门，交通便利，为经济的持续性发展提供了有力保障。⑵．商河县农业人口众多，当前其第二、第三产业发展水平在济南市下辖各县市中中处于较低水平。⑶．商河县依托省会济南的强大辐射力，近年来工业及第三产业获得较快发展，未来经济发展潜力较大。商河房地产形势现状一、房地产发展状况总析2007年之前，商河县虽有部分房地产开发情况，但都规模很小，自2007年以来，随着全国各地房地产行业的快速发展及商河县城市建设的快速发展，商河县房地产获得快速发展，房价进入到快速增长通道中。二、城市未来发展方向目前，商河县坚持新城区规划建设与老城区改造提升协调推进，完善城市基础设施和公共服务设施，规划建设了南部综合区，新型城市建设框架全面拉开，2010年县城建成区面积达到15.5平方公里。三、当前在售各楼盘分布05001000150020002500300035002007年2008年2009年2010年2011年商河房地产价格增长图房价（元/㎡）房价（元/㎡）目前商河各在售楼盘多位于商河县城东南部，并且集中在商中路及南部景观河（跃进河）沿线。四、当前在售楼盘基本信息项目名称开发商项目位置物业形态当前售价（元／㎡）鑫隆帝景城商河县鑫隆房地产开发有限公司商中路与长青东路交汇口东南小高层毛坯3600精装4000星都·财富大厦济南星都置业有限公司商河县商中路财富广场写字楼商铺商铺5000写字间3700水木清华山东宝恒房地产开发有限公司商河县商中路商河二中东侧文昌阁畔多层小高层花园洋房多层3700小高层、花园洋房未开盘三发·尚河丽景山东商河三发置业有限公司商河县育才路与文昌路交汇口东北角多层花园洋房多层3600花园洋房3900旭润新城山东旭润房地产开发公司商东路与文昌路交汇口西南角多层小高层多层3400小高层3300东盛阳光花园——商河县文昌路与田园路交汇口东南角多层多层3500武夷·御泉名城山东武夷东诚房地产投资有限公司商中路与文昌路交汇口东南多层多层2800五、小结1.目前商河房地产市场发展速度较快，当地房价已处于快速发展通道中。2.截止至2011年7月，商河县在售楼盘均价为3387.5元/㎡（多层）。3.目前当地项目的开发以为本地开发商及省内开发商为主。4.目前当地项目物业形态包含多层、小高层、花园洋房及别墅，物业形态丰富多样。5.在售项目多集中于城区南部及商中路沿线。6．城区未来主要向南发展。重点楼盘状况一、豪门·又一城开发商：豪门房地产物业管理：豪门物业代理公司：卓越地产项目位置：油区办酒店南临滨河路东开发优势：依托豪门集团前期所开发项目的良好口碑，为豪门·又一城的开发奠定良好基础项目规模：一期41栋花园洋房、多层。二期40多栋多层，4栋小高层。占地面积：230亩建筑面积：20余万平方米主力户型;：80平方米两室两厅一卫、105平方米左右三室两厅一卫、140平方米三室两厅两卫。当前售价：多层3400元/㎡左右、花园洋房3850/㎡左右。交房标准：毛坯项目定位：商河首席地中海风情主题社区，当地高端楼盘。形象定位：滨水社区、密林共生、专利户型、金牌管家。二、星都·财富大厦开发商：济南星都置业有限公司广告推广：时代联盟项目位置：商河商中路财富广场项目优势：商河第一高楼，位于绝对市中心。物业形态：一栋商住两用高层加底商。占地面积：33852.57平方米建筑面积：59401平方米齐鲁水郡济南昌润置业有限公司济南市商河县温泉路1号多层别墅多层3100别墅7000—10000嘉源·逸居淄博嘉源集团商河县彩虹路与温泉路交汇处小高层小高层3400豪门·又一城豪门房地产油区办酒店南临滨河路东多层小高层花园洋房多层3400小高层（未知）花园洋房3850容积率：2.16当前售价：住宅（毛坯）3700元/㎡，商铺5000元/㎡。主力户型：67平方米一室一厅，85—101平方米两室一厅一卫，123—125㎡两室两厅两卫。交房标准：简装形象定位：央区绝版区位，商河第一商住高楼。地块状况一、地块位置该地块位于商河汽车总站正对面，呈长方形（东西长，南北窄）。该地块面积较大，地块地势平坦，无自然河流穿过。项目北临商河县主干道银河路，南临一大型住宅区。地块优势：1.地势平坦，规整。2.毗邻县客运总站及城区主干道、交通方便。3.地块南部多为当地较高端楼盘，提高了地块形象。4.地块西侧不远处有一条景观河，可提高地块形象。5.地块处于商河县旧城与新城交界处，地理位置优越。地块劣势：1.毗邻县客运总站，人流量较大。2．距市中心有一定距离。开发建议：根据我司市调情况，现将该地块开发建议阐述如下。1．可在地块南部，银河路沿线开发部分沿街商铺（可为住宅底商形态、也可为独立商业部分），此区域毗邻县客运总站，有较大人流量保证。2．可在地块南部，银河路沿线开发一座连锁快捷酒店，其一为方便客运总站出本地块行旅客，其二为目前县客运总站附近无较高端酒店。3．地块其他部分可开发住宅，建筑形态以多层、小高层为主。若想提高项目形象，可将商铺及酒店与住宅部分分开，以造就舒适的居住氛围。4．住宅的档次应在当地处于较高水平。因地块周围处于当地较高端项目聚集区，且地块西侧不远处有一条景观河，风景较好。附：近期商河土地出让信息表项目名称项目位置面积（㎡）容积率（最大）总建面（平方米）用途年限（年）成交价（万元）楼板价（元）每亩地价（万元）成交日期商河县鑫隆房地产开发有限公司振业街以西、长青路以南666993.4226776.6其他普通商品住房用地709643425.296.420110624淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司育才路以东、花园街以北661202.3152076其他普通商品住房用地7011010723.911120110619商河县鑫隆房地产开发有限公司商中路以东、长青路以南214194.494243.6其他商服用地403103329.396.620110624济南三发置业有限公司商河分公司商中河以西、文昌街以南41223282446其他普通商品住房用地7038344656220110128淄博嘉源房地产开发有限公司商河分公司商中路以西、文昌南街以南563102.3129513其他普通商品住房用地709400725.8111.220110619济南三发置业有限公司商河分公司商西路以东、文昌街以南37912275824其他普通商品住房用地7035264656220110128