安庆区域城市发展及房地产市场分析报告

12015/1/252目次枞阳…………………………………………………………………………………………………3太湖…………………………………………………………………………………………………5岳西…………………………………………………………………………………………………7宿松…………………………………………………………………………………………………9潜山………………………………………………………………………………………………12怀宁………………………………………………………………………………………………15望江………………………………………………………………………………………………22桐城………………………………………………………………………………………………24安庆………………………………………………………………………………………………29附题………………………………………………………………………………………………303枞阳一：城市综述：枞阳县面积为1808.1平方公里，辖22个乡（镇）、258个行政村（居委会），人口98万。城区人口约有14．5万人；2014年元月人口最新数据，全县人口已超出百万，居安庆市区域八县人口之最。2014年居民纯收入为8100元，城区2014财政收入为12亿，城市建设扩张区域为东北面，南北城市幅度为12公里。二：区域市场：1）土地市场：城市年商住土地指标约为300亩左右，（从2013年开始，枞阳城市建设及土地指标被安庆城建纳入“发展大安庆”统一调配之中）；2013年该区域土地供应量为零，2014年截止到10月份，拍卖出让两宗地块，共计90亩，价位分别为200万和170万每亩，地理位置为北部新城枞阳中学（新校区）正对面；政府现存商住土地约有245亩。2）房地产市场：枞阳县人口虽为八县之首，由于西南面位距安庆30公里左右，东面与铜陵接壤，西面与桐城市毗连，所区辖乡镇居民以近位城市置业为要，这就构成了在枞阳购房的客户大批量减少，现今城市置业的主力群为：区辖乡镇政府人员、企事业工作人员、各乡镇教育系统人员、城区改善型居民。3）房地产市场现状：县城现建设面积约有300万方的项目体量，（包括项目一期已售的开发体量），截止到10月份下旬，城区纯住宅销售面积为16万方，现在建的面积为130万方，在售面积为33万方，在建的大小楼盘有30个，已竣工的有6个项目，（包括还迁和小体量的项目）。4）市场存售量：45）房价市场：城区现售价最高的为北部新城楼盘御华府项目，高层最高售价为4500元/平米，成交均价在4100元/平，最低房价区域为枞阳县西面，（228省道至旁侧），由于周边工业区林立，住宅成交均价在2700－2800元/平米左右，整体城区成交均价为3500元/平米，商业价位为渡江路（城区）两侧15000－18000元/平米（底商），北部新城商业价格为6000元－8000元/平米左右（底商）。6）城市发展图：7）市场投资开发商：目前城区项目开发投资商80%为本地商人组成，其中20%为池州、铜陵等市的在枞阳做建材的客商；8）城区二手房市场：2014年10月份，城区二手房市场月均销售成交量为45套左右，成交均价在3200元/平米。9）城区现计划用地项目：1、项目位置:北部新城旗山路东侧；市场路北侧；2、占地面积：28811万平方米（43．2亩）；3、容积率：不大于2.2；4、建筑面积：建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过15%；5、用地性质：商住开发；6、地价：196万/亩；7、地块现状：净地出让；5地块区域市场情况：项目所处位置为北部新城核心区域，周边生活配套较为完善，西侧是县气象局，锦秀华庭小区，北侧是阳光国际城、县宏实中学和县青少年活动中心，距建设规划七里头菜市场百米之遥，周围物流发达，交通便捷。区域内房价约为3800－4100元/平之间。10）区域市场综汇小结：1、城市发展纵深度位距太长，南北面约距12公里，城市显得太松太散；2、城市房价分为三个版块，分别是：老城区、北部新城、西片区（工业区），房价依次为：3500元/2700/4100元（均价）；（北部新城东北面，即下枞阳区域，房价为3100元/平左右；3、枞阳辖区内购房置业的居民分散严重；4、以城区现有住宅销售面积为例，每年去化量应在17－18万方左右，现在售面积就为33万方，加上在建开发量130万方；以年均最高市场住宅销售目标20万方核计，需用8年时间来完成销售；5、城市房价不高，土地价偏上，投资开发项目销售有一定的压力；6、做为安庆区域内的县城，枞阳近年来商住土地的供应量仅次于桐城市，为八县之首；7、城市土地价为老城区约300万/亩；北部新城180万/亩；西部工业区90万/亩（均价）；8、该区域房地产市场价格2014年量价齐跌，土地市场也明显萎缩。太湖一：城市综述：太湖县辖15个乡镇，人口57万人，面积2040平方公里，城区人口7万人，老县城人口约有2万人左右，城市建设是沿县城主干道龙山路两侧纵深发展；2014年，政府统计全县人均收入约为6800元，太湖县城财政收入2013年为7．6亿元，城市发展区域为东南面（龙山路县政府）区域周围。老城区根据当地政府只减不增的战略城市规划，今后将不再发展房地产项目。二：区域市场：1）土地市场：太湖县城区年土地供应指标约有150亩左右，截止到2014年10月份，商住土地出让一宗地块，龙山路东侧（属新城区）15亩，土地出让价为400万每亩，2013年商住土地出让是120亩左右，现城区项目全数开工建设，加上以前存量土地项目，太湖县现存有商住土地为110亩，区域为龙山路东侧，属新城片区，城市土地出让价格新城区为300－400万元每亩之间；城市由于是新城建设，土地存储规整时需有大量还迁还建的面积，致使太湖新城区整体小区的规划和规模不上档次，面积少、土地零散、绿化率低、产品品质低下。2）房地产市场：太湖县房地产市场主要客群为辖区内乡镇单位工作人员和山区农民，以及花亭湖周边三个乡镇移民构成，（根据当地政府移民城市安置优惠政策，库区农民进城6置业，可享受每套房/6万元补贴和额外的生活费用补助），城区新建楼盘项目有六个，在建项目开发体量大约为35万方左右，（包括一些体量较少的单栋住宅楼及商业开发）。3）房地产市场现状：目前太湖县房地产市场纯住宅库存量虽没有准确数字，但依现开发项目来说，库存量应该是非常低的，2013年城市住宅去化量年约10万方左右，截止10月份，城区批建的地产项目开发体量为50万方，政府将要推出的土地共89亩，分别为35亩、39亩、15亩（城区龙山路东南面），土地市场价格300万/亩。4）房价市场：新城区住宅项目凤凰城最高售价为4980元/平（均价），城区住宅成交均价为3980元/平，商业（以龙山路两侧底商）12000－15000元/平之间。5）城市发展规划图：6）市场投资开发商：城区从事地产开发的投资商，全部为当地区域居民，致使城区住宅区不成规模和档次主要为如下两个因素：一即原地居民喜欢就地安置，致使土地零散，不能统一规划小区建设，二为当地开发商资金实力不够，对小区景观绿化打造意识不强。7）城区二手房市场：城区月均二手房销售为30套左右，2013年新城区（包括老城区）二手房月销售量达到60－70套，年成交量为786套。8）城区现计划用地项目：1、项目位置:城区龙山路旁东侧；2、占地面积：35亩，约51359平米；3、容积率：2.2；4、建筑面积：建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过20%；5、用地性质：商住开发；6、地价：300万/亩；7、地块现状：净地出让；79）地块区域市场情况：本区段位于新城区龙山路中心位置，周边生活配套完善，地块共计35亩，其间约有10亩为还建房，本区段西北面为太湖县公安局老办公宿舍楼，面积约有12亩左右，市场价为400万/亩，计划近期推出市场；周边住宅项目售价在4200元/平米。10）当地车库市场价格：8——10万元。11）区域市场综汇小结：1、太湖县房地产市场整体发展不均衡，地方保护势力较为严重，外地开发商很难进驻，致使当地城市建设在做大做强方面很难有大的发展空间，城市规划可以用散、乱、小来加以概括，好在当地政府已意识到这一点，现已全面加强投资和投资政策扶持力度。吸引外地大型地产企业进驻太湖发展城市建设。2、太湖县房地产市场可以用去化量小、品质低、地价高、房价高四句话来概述，造成此原因所在：应当是当地政府和地方势力在其间起到了一定的作用。3、太湖县年人均收入仅5800元，住宅成交价却在4000元/平米左右，呈现虚高现象。4、城区住宅库存量房以现开工建设的项目来统核，应在30万方左右。5、以太湖县现有房地产市场可以分析：辖区内住宅市场积有大量的购房群体，，如果以精品化、规模化来发展地产项目，该区域内住宅销售将会有一次大的释放。6、该区域虽说2014年住宅市场销量下跌，但价格并未下降。岳西一：城市综述：岳西县辖属24个乡镇，总面积2398平方公里，全县总人口为41万人，城区人口7．5万人左右，由于是山区县城，城市建设和规划存在着一定的地势制约，城市整体过于集中，2014年城市财政收入为6．8亿元，人均纯收入为5020元。二：区域市场：1）土地市场：岳西县城区年土地供应指标约有100亩不到，其中50%为“三旧改造”项目，8特别是商住土地项目的开发，需挖山平整后推出市场，工程土石方量浩大，同时也就无形中抬高了地价成本；2014年，岳西县共出让商住土地50亩，价格在260万每亩，属城郊结合区；现政府土地储备中心无商住土地储备。2）房地产市场：岳西县城受到了地理位置的制约，居民置业区域比较分散，没有统一的规划区域。3）房地产市场现状：岳西县现在建的开发体量约有67万方，年销化量大约在10—12万方左右，2012年市场总供应体量20万㎡（含2011年剩余体量），去化量5.6万㎡，2013年岳西市场供应量约22万㎡（含前期库存体量），去化量约8万㎡，2014年1-6月份市场大盘纷纷开盘推出，新推体量达12.5万㎡，加上去年库存体量，市场整体供应体量达28.6万㎡，截止到10月份，2014年房地产市场消化量约8.5万㎡。4）房价市场：城区住宅项目房价销售最高为金翠兰楼盘，成交均价在4500元/平米之间，其它城区销售价在3800—4300元/平左右，商业城区建设路两侧底商售价为18000—22000元/平，由于老城区人口较为集中，建设路繁华路段中心的商铺（底商）最高售价格达30000元/平。5）该区域市场项目分布：6）城区投资开发商：城区地产开发投资商主要以本地为主，辅以周边县城投资商组合。7）该区域房地产市场：六潜高速的开通，近两年岳西县城的房地产市开发体量明显上涨，但由于受到了地势的制约，平山整地的成本较高，才致使当地商住土地市场投放量不足，从而也导致了该区域房价一直上扬，从2014年整体市场销售上来看，比往年虽有下降，但房价却是持平。从2014年1-10月份市场大盘纷纷开盘推出，新推体量达12.5万㎡，加上去年库存体量，市场整体供应体量达28.6万㎡，依据该区域年房地产市场消化量9约2014年平均8．5万方计，也需三至四年时间的销化，虽然大体量供应下市场消化量大幅上涨，较之往年大幅上升，但区域市场形势依然存在销化压力。宿松一：城市综述：宿松县辖区9个镇、13个乡，人口2013年底统计为84万人左右，城区人口约有14万人，位于安徽省西南边陲的皖、鄂、赣三省的结合部，行政区类别为省直管县，面积2394平方公里，2013年底，全县完成固定资产投资121.17亿元，与上年相比增长35.7%；实现地区生产总值192.45亿元，比上年增长15%；全县110家规模以上企业完成总产值72.4亿元，与去年相比增长49.2%；110家规模以上工业增加值19.55亿元，工业经济增速在安庆八县（市）中位居第一；城区财政总收入16.6亿元，比上年增长20.6%；农村居民人均纯收入8189元，宿松承东启西，通达南北，临江通海，宿松县区位交通处于皖江城市带承接产业转移示范区内，为长江经济开发带与