宋杰-PPP项目的扩展应用与创新模式-案例分析.

PPP项目的扩展应用与创新模式---案例分析主讲人：宋杰毕业于：北京大学国家公派澳大利亚悉尼大学访问学者发表过：《外商直接投资企业的外溢效应》、《外商在华直接投资的区位因素分析》等目前担任：中关村发展集团股份有限公司董事京东方科技集团股份有限公司（000725SZ）董事北京经济技术投资开发总公司投融资部总经理广东省肇庆市政府顾问国家开发银行总行专家库专家长期从事投融资工作，有着丰富的融资经验，近些年，在拓宽融资渠道、搭建融资平台以及区域开发建设方面，给全国各地多处政府融资平台、企业以及培训班进行授课。Tel：[phone]Email:[e-mail]阶段流程政府职责社会投资者职责项目前期准备阶段项目选择可行性分析1.项目确定2.对项目的PPP具体模式进行可行性分析确定社会投资人招标投标确定投资人和具体合作方案谈判、签约成立SPC1.确定和发布招标文件2.对投标书进行评估3.初选社会投资人4.与投资人谈判并签订投资协议1.进行项目可行性分析2.投标并与政府谈判3.与潜在融资主体提前进行沟通4.筹备成立SPC开发运营项目开发建设项目运营监督支持1.与融资机构及相关合作单位签订合同2.组织项目开发建设3.组织项目运营移交终止项目移交SPC清算1.接管PPP项目2.自己运营或另找运营商1.向政府移交项目2.清算SPCPPP基本运作程序长沙的梅溪湖项目位于长沙大河西先导区核心区域，总占地约11452亩（约8平方公里），总建面约1134万平方米，涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。据悉，这是方兴地产第一次踏入长沙，也是其首次涉足土地一级开发。该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。一年下来，公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示，该项目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目背景的颈。土地一级开发概述长沙梅溪湖规划如何平衡600亿的巨大投入？方兴地产计划在完成一级开发后，将回购一半的土地进行二级开发，剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让。2011年9月，方兴地产还成功引入了中建股份，后者所属长沙中建投资公司出资7.5亿元参股方兴长沙公司金茂投资（长沙）有限公司20%股权，出资后注册资本金为37.5亿元。根据协议，中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。尽管后者仅占项目20%的股权，但同为央企的中建股份的加盟，无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险。2011年9月，梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块，网挂019号、020号、021号、022号、023号，可建面积约为100万平方米，出让起始价超过26亿元，楼面均价约为2600元/平方米。均为梅溪湖国际新城规划中一线临湖的优质资源地块。最终，中建股份以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗地，而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元的总价拍得。2012年3月22日，该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介，希冀吸引广东大牌房地产企业的关注。计划2012年在土地出让业务上的销售收入为30亿，占全年销售任务的23%。土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。2008年以前，长沙的城市格局是“西文东市”，河西地区以发展文化教育为主，土地价值相对较低，平均为104万元/亩，折合楼面单价平均703元/平方米。先导区成立以后，大量基础设施的投建，迅速提升了河西板块的土地价值。2012年成交单价达到515万元/亩（平均楼面单价达2189元/平方米），是2008年的5倍。分析方兴地产近几年的年报，长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速增长趋势，2011年土地一级开发收益为5.17亿元，实现当年投入，当年收益；2012年土地一级开发收益为4.4亿元；2013年土地一级开发的收益为21.4亿，同比增长386%。但对一级开发企业来说，如何与政府谈判和合作，准确把握土地出让的节奏，往往关乎一个项目的成败。土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目方兴进行土地一级开发的思路，就是先进行环境打造，再出让土地。首先是改善道路等基础设施，随后导入教育、医疗资源。与市场化企业操作不同，政府平台公司的优势也是明显的，比如获得融资有政府财政变相背书，拆迁也更强势。然而，缺乏市场的博弈，政府主导的城镇化常常过于超前，投资效率极低。土地一级开发前期需要投入巨大的资金，前两年，公司或都处于纯投入的状态。然而，一旦土地挂牌上市，便可以回笼资金，形成正向现金流。在卖地、开发每个环节都可以获取收益，还能以较少的代价沉淀一部分经营性资产。土地一级开发的PPP长沙梅溪湖项目土地溢价分成模式orPPP海南一级土地开发的模式属于典型的企业主导型2006年7月19日海南省人民政府出台的《关于规范企业参与土地成片开发的通知》指出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”也就是说，一级开发商最高可以分得70%的土地纯收益海南财政实力较弱，导致土地一级开发市场由提供资金的开发商掌控；李嘉诚、中信泰富、中信国安、华润集团均参与了海南的一级开发中信泰富与政府分成比例为7：3抬高地价，把其他开发商排除在外通过招拍挂向利益共同体输送土地首创进入土地一级开发开始于与海口市政府洽谈当地水务运营项目。2007年4月29日，首创股份与海口市政府签订了《海口市西海新区土地一级开发合作合同》，该地块位于海口西海岸的长流新区起步区，为海口新市政中心所在地，规划总面积5209亩。一块150亩的工业用地，在同期成交价格每亩9.6万元的情况下，通过享受政府补贴，以每亩1万元取得。此后，又以土地抵押，取得1500万元贷款。在2009年至今近五年时间，企业在未实际投入生产的情况下，地价已经上升到每亩超过20万元。2009年，南充市高坪区人民政府通过招商引资，引入十堰车冠商贸有限公司“汽车改装及车身、车桥总成生产”项目。按2009年8月28日南充市高坪区与十堰车冠商贸有限公司的投资协议，此项目为国家工业用地，项目用地面积约180亩，出让价格按9.6万元/亩挂牌结算。签订投资协议当天，双方还签订了《十堰车冠商贸有限公司汽车改装及车身、车桥总成生产项目工业发展专项资金补助金额及支付时间安排》，里面约定：根据《投资协议》有关条款，本项目所涉土地出让金按照每亩9.6万元进行结算，但在支付土地出让金后，立即在工业发展专项资金中按照每亩8.6万元进行补助，补助资金主要用于进行场地平整、厂房建设、员工培训、基础设施建设等。最终，十堰车冠公司为此项目支付的土地费用只有每亩1万元。零地价、低地价招商实际操作多在区县级，且各地区间有明显竞争，都是经私下协商先按规定出让土地，再由地方财政返还，稀释企业买地成本，企业拿到地后，就可以进行抵押贷款了。在实体经济利润低的背景下，企业贷来的款改做金融投资是最常见的。地方打折卖地成风底价成交成常态?北京土地整理储备中心数据显示，2012年1月共成交20宗地块，全部以底价成交，土地出让金21.92亿元，同比下降64%，2012年土地收入预计为900亿元，比去年实际收入减少300亿。北京住宅类土地的溢价率，从限购前一年的78.9%，下调至限购后的16.9%。下调了62各百分点。（部分地方政府现在的地价可以打5折）由于买方话语权的加大，地方政府更多选择在找到合适的买家、谈好价格之后才公开出让土地。（规划修改，通过提高容积率，土地的总价款没有变化，但摊到楼面上的地价变低了。）成交量溢价率话语权截止2012年8月23日，获得土地出让244亿元，与上年前8月671.95亿元相比，下滑63%9月北京土地出让金高达257.37亿元，超过前8个月总和自2012年6月“负转正”以来，100个重点监测城市住宅均价环比已经连续上涨13个月。2013年6月上海、北京、广州、深圳等10大典型城市的土地出让金收入为592亿元，同比上涨111.5%；土地成交均价同比增长51.4%。成交地块建筑面积（㎡）起价（万元）成交价格（万元）配建保障房（㎡）楼面价（元/㎡）溢价率拿地企业河西区X83R1地块162973.1117360162700164009983.238.6%北京城建河西区X86R1地块144563.8104100144300100009981.838.6%万科和北京住总联合体2012年9月20日，北京出让了通州和亦庄四宗地块，合计土地出让金达到38.43亿元。通州一块多功能用地溢价率超过120%，亦庄两块宅地也均达到合理土地价格上限，溢价率接近40%。出让的地块中，北京经济技术开发区河西区X83R1和X86R1两块宅地都是二度入市，2011年底两块地就曾挂牌出让，一直无人问津。包括万科、城建等6家企业参与了两宗地块竞争，报价均达合理土地价格上限。最终，X83R1由北京城建以16.27亿元、配建公租房1.64万平方米的条件摘得，X86R1由万科和北京住总联合体以14.43亿元、配建公租房1万平方米的条件竞得。两地块溢价率都达到了38.6%。考虑到配建的公租房，北京城建拿地楼面价约11100元/平方米，万科拿地楼面价约10700元/平方米。开发区土地供应总体情况黄村镇DX00-0101-0201地块黄村镇地块基本情况挂牌编号土地用途出让年限土地面积建筑控制规模出让方式京土整储挂(兴)[2014]030号F2公建混合住宅用地住宅70年综合50年商业40年4.6万平方米17.5万平方米挂牌出让黄村镇地块挂牌信息挂牌出让起始价：14.86亿元竞价阶梯：700万元竞买人保证金：4.5亿元（30%）挂牌竞价时间：2014年4月10日9:00~2014年4月24日15:00竞买人：北科建、恒大、北京城建、保利首开、雅居乐等11家房地产企业住宅用地现场竞价出让起始价14.86亿元限价商品房面积15700平方米再次竞买土地价恒大41.6亿元12000元/平米溢价率达180%楼面价2.9万元/平米竞买土地价22.26亿元《12平方公里的一级开发的案例分析》土地一级开发中的PPP2004-2013年土地出让收入与地方财政收入比较PPP模式中信滨海新城2009年雅居乐计划以20万元/亩的价格拿地3000亩（政府标价30万元/亩）。中信投60亿做基础设施建设，土地价值的提升，预计2015年，500万元/亩。1：设立隧道公司，中信滨海新城项目公司控股隧道公司；2：隧道项目捆绑土地的出让收入用于平衡土地开发成本和隧道建设投资，如有剩余则作为隧道公司利润；3：统征地向二级开发商出让后，所得收入优先用于支付统征地土地一级开发成本和支付苏埃湾过海隧道项目建设投资，余额作为苏埃湾隧道项目公司收益。PPP模式中信滨海新城1：土地一级开发整理；2：海湾隧道、市政道路等基础设施建设；3：提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等；4：公共服务设施、协助当地政府招商引资；5：中信滨海新城项目公司注册资金5亿元，其中中信地产占51%股份，其余合作伙伴49%。项目启动后，后续部分通过收益滚动进行开发。6：达成合作模式后，以这个项目为平台，中信地产与所有房地产公司和资源运营商达成合作，共同挖掘项目所在城市的总体功能。Public（汕头市政府）Private（中信地产）PPP模式中信滨海新城1：中信滨海新城规