宝坻地块可行性研究报告.

宝坻地块可行性报告2013.6.13地块简介1、地块区位2、地块现状3、地块周边环境4、地块条件综述1.地块区位宝坻新城规划面积55平方公里人口规模40-45万宝坻区政治、经济、文化中心地块位于宝坻新城最南端、紧邻潮白河1.地块区位地块位于宝坻区潮阳大道以南、潮白河以北，宝坻发展的核心区位地块位置区人民法院体育馆宝坻九中（规划）2.地块现状1233452451地块紧邻朝阳大道交通十分便利，南侧临潮白河景观资源，毗邻宝坻行政机构地块现状：临时绿化、树林、鱼塘3.地块周边环境潮白河河景资源区域规划为宝坻未来文化中心在建中为宝坻体育馆（宝坻九中为规划中）潮阳大道为宝坻区主干道路，与南关大街、开元路、津围公路等相连，交通便利新都汇商圈宝坻行政中心宝坻文化中心地块位置4.地块条件综述地块所在区域属宝坻未来发展核心区位，紧邻行政中心，区位优势明显，南侧临潮白河，景观资源十分丰富，为项目档次提升起到良好的支撑作用。当前地块周边配套尚不完善，虽享未来规划利好，但尚需时间进行培养。地块现状有树木、鱼塘及潮白河河堤影响，对项目规划建设造成一定制约。地块面积较大，具备开发大型高档项目的先决条件，但同时也增加了资金需求量及开发难度。城市规划1、宝坻区位简介2、经济发展水平3、区域规划4、交通体系1.宝坻区位简介宝坻区位于北京、天津、唐山三大城市的中心腹地，具有得天独厚的地理优势。东及东南与河北省玉田县、天津宁河相邻；南及西南与宁河、武清接壤；西及西北与河北省香河、三河相连；北及东北与天津市蓟县、河北省玉田县隔河相望。宝坻区位简介50KM北京廊坊天津唐山区位优势：距北京（40分钟）天津（40分钟）唐山（50分钟）三大城市的中心腹地（5个小时车程可辐射华北、东北、西北、中原等区域）宝坻区人口及经济水平宝坻区占地面积1532平方公里，下辖3个街道，21个镇城市规划为“一河双城、相向拓展，两翼联动、城乡一体”一河即“潮白河”双城即“宝坻新城、京津新城”2012年常住人口83万人2012年地区GDP242亿元年均增长19.5%人均GDP43612元排名全市第11全社会固定资产投资240亿元年均增长32.2%，1111宝坻区域规划宝坻城区重点发展商贸物流业、现代制造业，规划至2020年宝坻新城人口规模为30万人。--《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》京津新城重点发展旅游、商贸物流、教育和会议服务，规划至2020年新城人口规模为20万人。随着宝坻区域规划及宝坻新城、京津新城的建设，宝坻城镇化及外来人口得到有效增加，对区域房地产市场起到一定支撑。宝坻区域规划四个示范工业园天津宝坻低碳工业区。天津宝坻节能环保工业区。天津宝坻塑料制品工业区。天津宝坻马家店工业区。地块位置宝坻重点打造四个示范工业园区七个特色工业园区，解决就业同时，有利于外来技术人才引进。七个特色工业园即八门城、林亭口、新安镇、大钟庄、新开口、大口屯、方家庄工业区，重点发展食品、新型建材、服装、文体、机电、地毯、家具等产业。就业5万人。宝坻交通体系发达，路网便捷：连接北京、天津、唐山、廊坊的京沈高速、津蓟高速、塘承高速、廊唐高速纵横区内，结合宝白路、宝武公路、蓟塘公路、九园公路、梅丰公路、宝芦公路、津围公路、林大路东段等干线公路及唐通公路等省道的相继完善，达成与外界高速连接。宝坻城区交通体系城区京沈高速塘承高速津蓟高速津蓟铁路京津新城廊唐高速市场情况1、宝坻土地市场2、房地产市场发展3、重点竞品分析4、客户资源分析5、市场总结宝坻近5年土地成交走势•2013年（至5月30日）宝坻区住宅用地（纯住宅、住宅+商服）共计57万㎡，占总成交面积比重37%，居住用地成交量超2012年2倍，2013年土地市场成交量将有望达到近5年内新高。总成交建筑面积（万㎡）居住用地成交建筑面积（万㎡）居住用地占比%2008年36424066%2009年1456746%2010年3869023%2011年31310834%2012年310279%2013年1535737%至2013年5月30日数据土地市场宝坻近5年土地成交走势•宝坻自2010年以来土地供应量持续高位，土地价格呈上涨趋势，随着宝坻拆迁进程的加快，未来宝坻土地供应量仍将保持较高态势。宝坻区5年间土地成交走势0501001502002503003504004502009年2010年2011年2012年2013年02004006008001000120014001600居住用地成交建筑面积（万㎡）总成交建筑面积（万㎡）居住用地成交均价（元/㎡）46%23%34%9%37%%居住用地在占总成交百分比万平米元/㎡至2013年5月30日数据土地市场中航瑞祥家园建筑面积69015.6容积率1.5楼面地价1002元/㎡保集玫瑰湾建筑面积47451容积率1.2楼面地价2265元/㎡书香园建筑面积19933容积率2楼面地价2081元/㎡温莎郡建筑面积53228容积率1.65楼面地价1822元/㎡玺悦峰建筑面积47451容积率1.2楼面地价1420元/㎡楼面地价1388元/㎡北岸印象建筑面积15636容积率2.5楼面地价1816元/㎡长芦地产（未售）建筑面积76787容积率1.8楼面地价1459元/㎡塞纳世家建筑面积101246容积率1.8楼面地价2370元/㎡中央公园建筑面积14219容积率2.8楼面地价1439元/㎡瑞赛投资（未售）建筑面积17518容积率2.3楼面地价1829元/㎡2013年南城新盘入市量约70万，温莎郡、玺悦峰、塞纳世家、北岸印象均确定年底开盘，部分高端项目将进一步拉升南城价格，也加剧了区域竞争至2013年5月30日数据竞的单位地块位置宗地编号面积容积率建筑面积楼面单价中航瑞赛置业宝平街道办津宝（挂）2009-014460101.5690151002上海保集(集团)津围公路西侧津宝(挂)2009-027474511.2569412265天津秦城房地产宝平公路东侧、南三路南侧津宝(挂)2009-054199332398662081天津弘钰置业环城南路南侧津宝（挂）2009-070156362.5390921816天津市亿兆房地产潮阳大道北侧津宝(挂)2009-1281044231.81879611420天津市亿兆房地产潮阳大道北侧津宝(挂)2009-127539321.8970791388宝坻区京东市场建设钰华街道办事处通唐公路南侧津宝(挂)2010-009210551.3273721534天津市安兴达房地产宝平街道办事处宝平公路东侧津宝(挂)2010-135490042980081102天津市安兴房地产宝平公路东侧、窝头河南侧津宝(挂)2010-136345162690331102天津天兴投资东环路东侧、通唐公路南侧津宝(挂)2010-074号747131.51120701502香河县城镇房地产环城南路南侧津宝(挂)2010-17710124622024922370天津长芦房地产潮阳大道北侧津宝(挂)2011-094号767871.81382181459天津市金夏龙坻建设阜阳路北侧、津围公路西侧津宝(挂)2011-116号404661.8728401767天津亿景置业津围公路西侧津宝(挂)2011-066号142192.8398151439天津瑞赛投资宝平街道办事处(原广场内南宿舍)津宝(挂)2011-109号175182.3402911829天津中凯兴宝林海路西侧津宝(挂)2012-074、075号408571.8728261387天津市旺城房地产津围公路西侧津宝(挂)2012-127号532281.65878271822周边地块成交价格参考宝坻近5年供需关系分析宝坻市场存量为106万㎡，主要市场存量集中在90-120㎡户型，占到整体存量50%，未来仍是市场供应的主要面积区间。至2013年5月30日数据时间套数面积（万㎡）截止2013.5.30864510670-90㎡21911890-120㎡332333120-144㎡116215宝坻区商品住宅存量宝坻区近5年供需关系纵观近5年宝坻市场供需关系稳定，稍呈供大于求的态势，年均成交约60万㎡；2013年累计存量为106万㎡，随着2010年部分大盘的集中入市，伴随潜在供应的增加，竞争也将有所加剧。至2013年5月30日数据2008-2012宝坻区商品房供-销对比图24747775552427891059678170204060801001202008年2009年2010年2011年2012年2013年成交量供应量单位：万㎡宝坻区近5年成交分析依照宝坻5年成交走势，区域市场呈量跌价升的态势，2013年成交均价为6600元/㎡，随着近两年南城部分高端住宅的入市，短期价格有望进一步拉升。2008-2013年宝坻区商品房成交走势图0204060801002008年2009年2010年2011年2012年2013年010002000300040005000600070008000面积（万㎡）均价（元/㎡）单位：万㎡单位：元/㎡660469206291576348344688至2013年5月30日数据宝坻区近5年成交分析2013年截止5月底，宝坻区商品住宅成交面积24万㎡，成交均价6604元/㎡，由于当前区域重点板块多为尾盘销售，伴随年底新盘入市有望拉升区域成交量。套数面积（万㎡）金额（万元）均价（元/㎡）2008年28732411469146882009年79797435606348342010年80127744642357632011年77897547308862912012年56705537762469202013年2314241585186604宝坻区商品住宅成交情况至2013年5月30日数据2012-2013商品房成交面积段分布29%44%15%4%3%4%1%70-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180-250平米250-500㎡70以下平米宝坻区成交面积比例市场主力成交户型为90-120㎡与70-90㎡，分别占年成交面积的44%和29%；其次为120-144㎡户型，占成交面积的15%，婚房及首改需求明显，总体成交价格在6500-7000元/㎡。房地产市场至2013年5月30日数据宝坻区存量产品分析由图表可以看出，当前市场存量与成交面积区间比较，144㎡以上户型存量比例明显大于成交量，未来大户型竞争将愈加激烈。房地产市场宝坻区存量产品分析由图表可以直观看出，180㎡以上面积户型存量远大于成交量。消化周期超过9年，未来大户型竞争压力较大。房地产市场面积（㎡）存量（㎡）70-90平米159，607184，21390-120平米243，648325，618120-144平米85，151153，096144-180平米22，24288，094180-250平米16，614127，333250-500㎡22，811168，01370以下平米3，59717，5692012-2013成交面积段2013年存量面积段原筑中央公园翰墨园宝集玫瑰湾馨逸家园龙熙帝景塞纳世家书香园桃园印象领秀新天地京东领秀城中航瑞祥家园宝境栖园和远领居御景华城南部新城版块圣缇湾远大城老城区版块学府版块物流版块版块竞品分布图房地产市场版块竞品市场存量区域项目名称存量套数存量面积南城版块保集玫瑰湾12519236馨逸家园6910655宝坻区原筑龙熙帝景9313060万锦中央公园29830992老城区版块中航瑞祥花园1019513钰鑫桃源印象2226金厦龙第世家学府版块宝境栖园和远领居物流城版块远大城圣缇湾30340279御景华城至2015年5月30日数据由上表可以直观看出，宝坻城区存量房㎡房地产市场版块价格对比区域项目名称成交套数成交面积成交均价南城版块保集玫瑰湾79280666.677701馨逸家园79196302.27462宝坻区原筑877790.846176龙熙帝景374763.46797万锦中央公园141294.657549老城区版块中航瑞祥花园716712.537053钰鑫桃源印象44