大屯土地估价技术报告(外业版)

土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称北京市朝阳区安外大屯224号住宅、商业项目用地入市交易地价评估二、委托估价方委托单位：北京华都国际置业有限公司单位地址：北京市大兴区青云店镇工业区176号法人代表：霍庆华三、受托估价方受托单位：北京某房地产评估有限责任公司单位地址：北京市东城区和平里北街5号资格证书号：京建房估资准字【2001】第0065号法人代表：田春圃四、估价对象（一）土地登记状况土地登记证书号：京朝国用2006出第0114号宗地位置：北京市朝阳区安外大屯224号用地四至为:东至:小营路南至:小营北路西至:北苑路北至:大屯路使用权类型：出让用途：住宅土地级别：北京市基准地价住宅三级（二）土地权利状况北京市朝阳区安外大屯224号住宅、商业项目用地土地所有权属于中华人民共和国。根据《国有土地使用证》【京朝国用2006出第0114号】，土地使用者为北京华都国际置业有限公司，使用权类型为出让，使用权面积为25629.12平方米。根据北京市规划委员会《规划意见书》【2006规意选字0308号】，委估地块现由北京华都国际置业有限公司进行房地产开发建设，并由北京市土地整理储备中心作为主体申报了《规划意见书》，总用地面积为26038.946平方米，其中建设用地面积为20837.315平方米，代征道路用地面积为5201.631平方米。（三）土地利用状况1、土地利用现状待估宗地内建筑物已拆平。2、土地规划条件根据北京市规划委员会《规划意见书》【2006规意选字0308号】、《钉桩坐标成果通知单》【2006拨地0839】及委估方提供的资料，北京市朝阳区安外大屯224号住宅、商业项目具体规划条件如下表：住宅商业总计建设用地面积（㎡）16470.114117.52520587.635代征道路用地5451.311建筑面积（㎡）48448.812112.2060561.00容积率2.94绿地率30%建筑高度(米)80五、估价目的为北京市朝阳区安外大屯224号住宅、商业项目以招标、拍卖或挂牌方式通过北京市土地交易市场公开交易，为政府主管部门确定出让地价以及为委估方的开发补偿费，提供客观、公正、合理的地价依据。六、估价依据（1）、有关政策、法规、文件（2）、委托方提供的有关资料7、项目实景照片（3）、受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、市场调查所获得的资料。七、价格定义此次评估价格分熟地价、毛地价、土地补偿费。熟地价的价格定义：熟地价是指估价对象在估价时点2007年7月27日，实际土地开发程度为“七通一平”，即宗地红线外通电、通路、通信、通上水、通下水、通热力、通燃气及宗地内土地平整，设定土地开发程度为“七通一平”，即宗地红线外通电、通路、通信、通上水、通下水、通热力、通燃气及宗地内土地平整，规划用途为住宅、商业，法定最高使用年限为住宅70年、商业40年条件下的土地使用权价格。八、估价期日2007年7月27日九、估价作业日期2007年1月20日至2007年7月27日十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象北京市朝阳区安外大屯224号住宅、商业项目用地在估价期日2007年7月27日的市场价格为：住宅商业总计熟地总价（万元）22354.286129.9828484.26楼面熟地价（元/平方米）46145061---注：委估地块位于朝阳区安外大屯224号，紧邻大屯路，距离北苑路仅100米，地处北京市居住地三级地价区外边缘，该地区有浩运苑小区（主场）、凯旋城、锦绣馨园、秀园、阳光新干线、金泉广场、荣尊堡等房地产项目，世纪王子海鲜酒店、蜀渝人家、阿森鲍鱼、世纪名都、鸿华高尔夫、名人大酒店、飘亮购物中心、家和物美购物中心等餐饮娱乐场所，以及中国银行、北京商业银行、中国建设银行、中国工商银行、交通银行等金融机构。根据《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》〖京国土房管出2002第1121号〗附件1《北京市基准地价使用说明》和附件2《北京市基准地价级别范围》规定，三级地价区繁华边界路段外侧地区，可以界定为三级地价区，故本次评估居住用途按三级确定。十一、需要特别说明的事项1、本报告评估的价格为待估宗地在现状规划利用条件下,评估期日为2007年7月27日,评估目的是为办理该项目挂牌上市及土地出让手续的条件下的土地使用权价格。2、土地出让系政府行为,办理土地使用权出让时,应以北京市国土资源局最终审定结果为准。3、本报告未经估价机构同意，不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位或人员提供，报告的全部或部分内容未经许可，不得发表于任何公开媒体上。4、本报告有效期为一年，随着房地产市场供需发展，政府政策及市场相关开发建造费用的调整，其评估结果亦须进行相应的调整或重新进行评估。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（一）土地登记状况土地登记证书号：京朝国用2006出第0114号宗地位置：北京市朝阳区安外大屯224号用地四至为:东至:小营路南至:小营北路西至:北苑路北至:大屯路使用权类型：出让用途：住宅、商业土地级别：北京市基准地价住宅三级、商业四级（二）土地权利状况北京市朝阳区安外大屯224号住宅、商业项目用地土地所有权属于中华人民共和国。根据《国有土地使用证》【京朝国用2006出第0114号】，土地使用者为北京华都国际置业有限公司，使用权类型为出让，使用权面积为25629.12平方米。（三）土地利用状况1、土地利用现状待估宗地内建筑物已拆平。2、土地规划条件二、地价影响因素分析1、一般因素北京是我国首都，是全国政治、经济、文化及对外交流中心，与国内外的政治经济文化联系日益密切，国际国内交往也越来越活跃，这使得北京具有较为旺盛的房地产需求量。经过几年的发展，北京的房地产市场已进入平稳发展，消化调整期。随着市场经济机制和房地产政策法规的逐步完善，将对房地产业的发展产生积极的影响。(1)城市资源状况北京地处东经115°24'～117°30'，北纬39°38'～41°05'，平均海拔43.71米，总面积约1.68万平方公里，总人口1300余万。北京西接太行山脉，北依燕山，东望渤海，南延华北平原，地势得天独厚。全市辖18个区县，市区中心区（大致以四环为界）面积近300平方千米，市区人口接近700万。(2)自然条件及人文景观北京属典型暖温带半湿润大陆性季风性气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温10～12℃，年日照时数为2700小时，平原地区无霜期190天以上，年降水量500～700毫米。北京是驰名中外的历史文化名城、我国七大古都之一。城市历史悠久，底蕴丰富，全市共有文物古迹7309项，其中国家文物单位42个，市级文物保护单位222个，文化遗迹和人文景观遍布京城各地。(3)城市规划与发展目标北京充分考虑了城市规划对社会稳定和经济发展的影响。为了避免城市极度扩张，北京市的建设正逐步从以新区带动为主转向旧区调整改造与新区开发并重。市区内道路改建工程、水系治理工程等项目的进行改善了市区环境。而新区开发的重点也将从中心地区转移到各边缘集团，卫星城镇将会有很大发展。(4)交通情况北京是全国最大的交通枢纽，拥有11条公路干道、100余条空中航线及多条铁路干线，并即将兴建京沪高速铁路。目前市区干道网由四条环路，六条横贯东西，三条贯穿南北的干道组成，地铁复八线工程已经完工，城市快速轨道、地铁五号线等工程业已开工建设。一个功能完善、管理先进的综合交通体系正在形成。与此同时，北京市交通运输能力日益提高，截至2002年末，全市共有公共交通运营车辆1.5万辆,客运出租车营运车辆6.5万辆，公共电汽车线路582条。全年城市公共交通共运送乘客48亿人次（不含出租车），比上年增长6%；其中公共电汽车运送乘客43.2亿人次，占90%；轨道交通4.8亿人次，占10%。全年出租汽车客运量达到6亿人次。(5)基础设施条件北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施已初具现代化。目前，北京市四环路以内的区域基本达到“七通”的配套程度。城市供水能力、污水处理能力进一步增强；电信事业发展迅速；供热、供电能力有了很大提高；大量全国著名学府集中在北京，中小学校遍及京城各个区县；医疗设施完善，各级医疗机构遍布京城；各种类型的服务机构完全可以满足广大市民的需要。(6)产业政策北京逐渐改变了传统的产业发展思路，三次产业比重分别为3.1%、35.6%和61.3%，其中第三产业比重比2001年提高0.8个百分点，在全市经济中居于主体地位。同时，高新技术产业持续发展，已形成电子信息、光机电一体化、生物工程等新兴产业为主导的产业格局；以电子机械、汽车、石油化工、轻纺食品为支柱的北京工业正向技术密集型方向发展；郊区的众多工业区及现代农业发展迅速，成为首都经济新的增长点。2、区域因素委估对象所在的朝阳区位于北京市的北部，朝阳区的最大特点是涉外资源雄厚，堪称中国第一区。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。目前。朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第三产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有中央商务区。科技与商务互动的发展格局。估价对象所在朝阳区安外大屯，位于朝阳区建成区的北部，南距北四环路0.4公里，东距北苑路0.5公里，南距北四环1.5公里，西距安立路0.5公里，交通便利。该地区商服中心设备较好，属小区级商服中心。待估宗地距北辰购物中心1公里，其周边宾馆、饭店较多，有燕园旅馆、庆丰旅馆、三宇宾馆、桂京宾馆、皇城老妈火锅、楚味居、蜀乡居等。基础设施状况：本项目土地开发程度可达到“七通一平”，即宗地外通电、通路、通信、通上水、通下水、通热力、通燃气及土地平整，具体情况如下：A、供水规划：从小营北路现状自来水管线引入本项目东南角，管径为300㎜，供用户使用。B、排污水规划：本项目由小营北路现状DN400MM中水管。C、供电规划：自杨村开闭站引出向东延北四环新修10DN150+2DN100电力管井400米，向北利用小营路现状管井1000米，向西延小营北路新修10DN150+2DN100电力管井300米敷设至本项目区域，全长1.7公里。D、电信规划：由小营北路（小营北路）主干管道为主，沿本宗地敷设。E、通路规划：本项目区南边界有现状路一条，并有代征道路5451.311平方米。F、热力规划：本项目采用天然气分户供暖，供用户使用。G、燃气规划：本项目由现状DN500中压线开口，向北引DN300中压线沿该项目该项目西侧的区间路直接敷设进用气区，另引DN200中压支线向东分别接入用气区内的规划天然气中低压调压箱，接入调压箱的中压进线的管径也为DN200，经调压后，供用气区内的各类用户使用。交通条件：公路：根据《城市规划定额指标暂行规定》该区域内道路等级为一级，若干条二、三级道路。其中，一级道路：北四环；二级道路：安立路、北苑路；三级道路：大屯路、科荟东路等。公交：有949、809、602、328、847、850、912路等多条公交车经过该地区。网络城市交通主干道，与