契税2014

经济管理学院目录契税基本原理1征税对象2纳税义务人与税率3应纳税额的计算4税收优惠5征收管理6第一节契税基本原理•一、契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。•二、契税的特点：•1.属于财产转移税；•2.由财产承受人纳税；•三、契税的作用：•1.广辟财源，增加地方财政收入；•2.保护合法产权，避免产权纠纷；第二节征税对象•契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。(一)国有土地使用权出让(二)土地使用权的转让（三）房屋买卖（四）房屋赠与（五）房屋交换（六）承受国有土地使用权支付的土地出让金土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。1.以房产抵债或实物交换房屋。例如：甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。2.以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税，其余企业不交）以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。3．买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。【例题·单选题】•下列有关契税的表述中，正确的是（）。（2009年原制度）•A.买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税•B.受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税•C.以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据•D.承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免于缴纳契税•答案：A【例题·多选题】•下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有（）。•A.以土地权属作价投资•B.以土地权属抵债•C.以获奖方式承受土地权属•D.以预购方式承受土地权属•答案：ABCD【例题·单选题】甲企业以自有房产作为抵押向某企业商业银行借入一年期贷款1000万元，房产账面价值600万元，抵押时市价900万元；一年后无力偿还，将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务利息，抵债时房产市价1100万元。当地规定的契税税款为3％，契税的正确处理是（）。A甲企业应纳契税30万元B甲企业应纳契税33万元C银行应纳契税30万元D银行应纳契税32.4万元•答案：D【例题·单选题】下列各项中，应当征收契税的有（）A.债权人取得抵债的房产B.受赠方取得赠与房产C.被投资方取得投资的房产D.子女继承父母房产答案：ABC第三节纳税义务人与税率•一、纳税义务人•契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。•单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。•二、税率•契税实行3％－5％的幅度税率。•自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房，契税税率暂统一调整到1％【例题·多选题】•孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠与不动产登记表”。下列有关孙某赠房涉及税收的表述中，正确的有（）。（2009年）•A.孙某应缴纳契税•B.王某应缴纳契税•C.孙某应缴纳印花税•D.王某应缴纳印花税•答案：BCD【例题·单选题】•甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是（）。•A.甲企业缴纳土地增值税和契税•B.乙企业缴纳土地增值税和契税•C.甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税•D.甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税•答案：C第四节应纳税额的计算•一、计税依据•契税的计税依据为不动产的价格。•依据不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：•(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。•(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。•(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的一方纳税。单选题居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市价70万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠与价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定契税税率为3％，甲乙丙缴纳契税的情况是（）。A甲不缴纳，乙30000元，丙3600元B甲3600元，乙30000元，丙不缴纳C甲不缴纳，乙36000元，丙21000元D甲15000元，乙36000元，丙不缴纳答案：A•（四）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。•（五）房屋附属设施征收契税依据的规定。•1.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。•2.承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。•（六）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。【例题·单选题】下列各项中，契税计税依据可由征税机关核定的是（）A土地使用权出售B国有土地使用权出让C土地使用权赠与D以划款方式取得土地使用权答案：C第四节应纳税额的计算•二、应纳税额的计算方法•契税采用比例税率。应纳税额=计税依据×税率【例题·单选题】•居民乙因拖欠居民甲180万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5％。下列表述中正确的是（）。（2010年）•A.居民甲应缴纳契税1万元•B.居民乙应缴纳契税1万元•C.居民甲应缴纳契税10万元•D.居民乙应缴纳契税10万元•【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该房产是用180万元债权外加20万元款项构成，故计税依据视为200万元，应纳契税=（180+20）×5%=10（万元）。【例题·单选题】居民甲某共有三套房产，2013年将一套市价80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业，若当地确定的契税税率为3％，甲某应缴纳契税（）A.0.45万元B.1.95万元C.2.25万元D.2.85万元答案：A第五节税收优惠•一、一般规定：•（一）国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。•（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。•（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。•（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。•（五）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。•（六）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔或参加的双边或多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。【例题·多选题】•按照契税有关规定,可以享受减免契税优惠待遇的是（）。•A.城镇职工第二次购买公有住房的•B.军事单位承受土地用于训练靶场建设•C.个人购买家庭唯一的普通住房•D.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设的•答案：BC【例题·多选题】下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（）A城镇职工自己购买商品住房B政府机关承受房屋用于办公C遭受自然灾害后重新购买住房D军事单位承受房屋用于军事设施答案：BD二、特殊规定：特殊行为具体情况契税政策企业公司制改造非公司改造成公司的公司制改造中，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，承受原企业土地、房屋权属的免征非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司股份占50%以上的新设公司，承受原国有企业（公司）的土地、房屋权属的企业股权重组国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属的免税单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移的不征股份合作制改造，承受原土地、房屋权属的免征企业合并合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属的免征企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的不征特殊行为具体情况契税优惠国有、集体企业出售被售企业法人注销，且买受人与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，承受所购企业土地、房屋权属的减半征收被售企业法人注销，且买受人与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同，承受所购企业土地、房屋权属的免征企业注销、破产债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的免征非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的减半征收非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的免征房屋的附属设施承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的征收契税不涉及土地使用权和房屋所有权变动的不征继承土地房屋权属的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地房屋权属的不征非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地、房屋权属，属于赠与行为征收契税特殊行为具体情况契税优惠事业单位改制为企业投资主体没有发生变化，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属的免征契税投资主体发生变化，改制后的企业按照《劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，其中与原事业单位全部职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属免征契税投资主体发生变化，与原事业单位30%以上职工签订服务年限不少于三年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属减半征收事业单位改制过程中改制后的企业以出让或国家作价出资（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于契税减免税范围征收契税特殊行为具体情况契税优惠夫妻加名（新规定）婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的免征其他国务院批准债转股企业，债转股后新设公司承受原企业土地、房屋权属的免征政府主管部门对国有资产进行政策性划拨中，土地、房屋权属转移的不征企业改制重组，同一投资主体内部企业之间土地、房屋权属的无偿划拨的不征拆迁居民因拆迁重新置住房对购房成交价格中相当于拆迁补偿款部分的免征对购房成交价格中超过拆迁补偿款部分的征收契税【例题·多选题】下列各项中，免征或不征契税的有（）A国家出让国有土地使用权B受赠人接受他人赠与的房屋C法定继承人继承土地、房屋权属D承受荒山土地使用权用于林业生产答案：CD【例题·单选题】•下列关于契税征管制度的表述中，正确的是()。（2011年）•A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税•B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税•C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税•D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税•答案：A【例题·多选题】•下列各项中，符合契税规定的有（）。•A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税•B.某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税•C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税•D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税•答案：ABC第六节征收管理一、纳税义务发生时间纳税人