城南写字楼分析报告.

城南片区写字楼市场分析报告（20150526）1、城南发展概况2、城南商务概况3、写字楼销售市场分析4、写字楼租赁市场分析5、市场总结四川中原战略发展部2015年5月26日城南发展概况1成都高新区于1991年获批为全国首批国家高新技术产业开发区，规划面积130平方公里，由南部园区和西部园区组成。2013年，成都高新区在科技部国家高新区综合排名中位居全国第四，西部第一，连续四年排名全国第四。【城南概况】城南作为政府重点打造的新城，区域价值凸显西部园区：面积43.5平方公里，是成都高新区发展主导产业的研发、生产基地，重点发展新一代信息技术、生物、高端装备制造、节能环保等高技术制造业。西部园区建有综合保税区、模具工业园、技术创新组团和各类标准厂房。南部园区，面积86.5平方公里，按照“现代商务中心、高端产业新城”的成都中央商务区(CBD)的定位，重点发展金融、商务、会展、研发、软件及服务外包等高端服务业。南部园区以新川创新科技园、移动互联网产业园、天府软件园等一批重要特色园区为载体。建有国家软件产业基地、国家集成电路设计产业化基地以及国家网络游戏动漫产业发展基地等。高新西区以先进制造业为主，高新南区布局现代服务业；无论是从发展规模，产业形态，区域产值，还是政府扶持力度，高新南区遥遥领先于高新西区；伴随成都市政府南迁，高新南区发展提速，交通、配套、产业日趋成熟，经过多年的发展，至2015年，城南“中央商务区”建设基本成形，区域价值凸显。1997-20052005-20082008-2010天府新城、现代化新城区城南副中心、现代科技园区全力打造天府新城，以火车南站作为起点往南，以人民南路为轴线，主要包括高新区南部园区的站南组团和大源组团。总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人，其中软件及服务外包产业20万-30万人，总居住人口60万人。规划面积3．59平方公里，规划居住、就业人口不超过9万，工业用地绝大部分调整为科技研发用地。高新技术产业化基地城南规划了大面积的工业用地。2010年天府新区规划提出，总体定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区，总面积1578平方公里，人口预测为600万，城市重要的商业中心、行政中心以及文化、教育、体育、医疗等公共服务中心。天府新城重新定义，规划总用地面积55平方公里，包括“大源”、“中和”两个组团。2014年天府新区规划获批。2010-2014天府新区、国家级开发新区【发展规划】城南规划升级，2014年晋升为国家级开发新区城南作为政府重点打造的区域，规划地域范围扩容，地位不断提升。2014年，天府新区规划获批，按照在天府新区“再造一个产业成都”的发展规划，区域将有更为密集的产业进驻，各项基础设施建设也将趋于完善。“一城”：即创新科技城，是创新研发产业功能区的起步区，环绕兴隆湖布局，规划面积约7平方公里。以“天府智慧城、创新策源地”为发展定位，打造以科技服务、信息服务、商务服务、文化创意、高技术制造等产业为支撑的产业创新研发功能区的起步区。“一区”：即中央商务区，是天府新城的起步区，位于天府中央公园以东，规划面积约8平方公里。以“城市新中心、发展新高地”为发展定位，打造具备会展会议、总部经济、行政中心、商业商务、医疗教育、公共服务和酒店等现代都市功能的现代化、国际化和高端化的中央商务区“一带”：即锦江生态带，是生态保护和生态建设的样板区。位于天府新城锦江沿线，规划面积约7平方公里。以“魅力锦江、生态水岸”为发展定位，打造具有居住、文化、旅游、休闲、娱乐等现代都市功能的生态保护和生态建设样板区【未来规划】进一步向南发展，秦皇寺商务片区将是天府新区核心主城区与天府新区“双核”驱动，在天府新区再造一个城市核心区；秦皇寺商务片区将是天府新区的核心，也是下一个热点发展区域，将用5年时间打造起“一城一区一带”；伴随规划的实施与逐步落实，城南商务重心将进一步南移。构建起系统性的路网，分担天府大道现在的车流量，使整个片区的路网趋于系统化、合理化天府新区将完成全长86公里的轨道交通建设，多条有轨电车将陆续建设公路三纵一横由天府大道、梓州大道（原红星路）、剑南大道（原元华路）和武汉路（原正公路）4条道路组成“卅”字形互通道路，连接成都市区，向南直通成都第二绕城高速。项目道路总长度92.1公里，沿线包括20余座全互通立交桥、跨线桥及下穿隧道，总投资285亿元。2014年底基本完成三横一纵“三横”分别是全长8.64公里的沈阳路、长约8.2公里的广州路和长约15.1公里的深圳路；“一纵”指的是长约13.4公里的益州大道南段，其中沈阳路与深圳路将连接龙泉和双流，而广州路则将两个机场串联起来，总投资160亿元2015年启动轨道交通地铁地铁1号线三期、5号线、6号线、18号线、19号线2020年基本建成有轨电车区域内规划有多条有轨电车，益州大道有轨电车为第一条有轨电车2017年地下通道大源环形地下通道，全长2.8公里，总投资12亿元，东南西北分别平行靠近天府大道、天府二街、益州大道和天府一街2015年底【交通建设】城南将构建成都最为发达的立体交通体系城南近期道路建设情况城南在充分构建“路网”的同时，还将构建“轨道交通网”、“公交网”，在“三网合一”的基础上，发展多种交通方式，实现快速、便捷通行【相关配套】生活及商务配套趋于完善，国际化程度高商业：宜家家居和迪卡龙、欧尚、凯丹、苏宁、九方、茂业广场、美美力诚、银泰中心、奥克斯、新世纪环球中心、伊藤洋华堂、复城国际、王府井等；星级酒店：华尔道夫酒店、费尔蒙酒店、希尔顿酒店、洲际大饭店、假日酒店、喜来登酒店等国际知名五星级酒店；金融：建行、工行、农行、招商、交通、华西证券，金融后台服务区；行政机关：高新区管委会、成都市政府行政中心、市中院、休闲娱乐：极地海洋公园、天府歌剧院、成都大魔方、现代艺术馆、铁像寺水街；医院：华西附二院、成都市第一人民医院、瑞丽医院；公园：新益州城市公园、锦湖公园、大源中央公园教育：金苹果幼儿园、蒙彼利埃幼儿园、大源小学、成都七中高中部、美视国际学校。七中高新校区新世纪环球中心洲际酒店伊藤洋华堂锦城公园高新区管委会天府大道剑南大道红星路南延线绕城高速铁像寺水街世豪广场复城国际广场大魔方演艺中心希尔顿酒店洲际酒店华尔道夫酒店（在建）费尔蒙酒店大源中央公园三环路奥克斯广场新南天地商圈益州公园洲际酒店经济指标201220132014GDP(亿元)878.91039.71178.2工业增加值618.4635.3753.0社会消费品零售总额(亿元)200.36229.40263.1新注册登记企业（个）4075528311517新登记个体工商户（个）346840653274累计入驻企业截至2012年年底，成都高新区累计入驻各类企业4万多家，其中外商投资企业1000多家，世界500强及国际知名企业120余家——截至2014年年底，成都高新区累计入驻各类企业5万多家，国家高新技术企业560家，占四川省的25%、成都市的42%；区内入驻外资企业近1000家【区域经济】城南经济快速发展，产业集聚能力加强，企业加速进驻2012-2014年高新区经济发展及企业入驻情况统计范围：高新南区及高新西区经济发展情况区域整体经济实力和持续发展能力进一步增加2013年，高新区成功迈入GDP“千亿俱乐部”，在成都各区县中排名第一；2014年，成都高新区人均GDP达3.2万美元，与2013年排名全球第27位的以色列持平；高新区用占全市百分之一的面积，贡献了占全市11.7%的产业增加值。企业入驻情况企业加速入驻城南2014年，成都高新区共新登记各类型企业11517户，年增企业数及年增幅均创历史最高水平，城南迎来企业入驻潮；2014年新增注册资本（金）644.71亿元，占企业注册总资本（金）的1/6。区域人口结构住区人群产业人群商务人群软件信息技术等战略性新兴产业呈加速发展态势，产业转型升级加快，数十万高素质产业人口聚集于区域内，且以科技及智慧型人才为主；未来区域土地供应以产业用地为主，秦皇寺片区70%为产业用地，将带来区域产业人口聚集；近年写字楼开发如火如荼，大批写字楼交付，企业陆续南迁带来商务人口的高度聚集；政府公务员、企业高管、高级白领等商务人群汇聚，消费能力强，将促进区域消费，引领区域消费升级。站南、大源、华府、华阳、麓山等组团已发展为城南集中居住区；日益完善的城市配套及良好的居住环境将吸引越来越多的居住人群，区域价值将居于城市高位。【人口情况】商务、产业、居住人群聚集，未来人口还将大幅增加2012年成都高新区辖街道办事处6个，年末包含流动人口在内的总人口78.08万人，人口增长率39.3%，根据天府新区人口规划，2020年预测人口600万人，城南人口还将快速增长；根据规划，新川科技园规划产业人口将达到12-15万，金融后台服务区建成后，将容纳就业人口10万人，此外，仅天府软件园目前从业人员达5万人，规划软件及服务外包产业容纳20-30万人。高新区（含西区）人口变化情况：2011年末2012年末56.03万人78.08万人“4+1”“7+2”5级32项9个主导产业重点领域产业集群着力环节明星产业新一代信息技术下一代信息网络力争5000亿级新一代移动终端设备、信息安全硬件产品、光通信新一代移动终端设备电子核心基础力争2000亿级集成电路、新型元器件、新型光电显示集成电路高端软件和新兴信息服务业力争1000亿级移动互联网应用和服务、网络与信息安全软件和服务、广播电视网络维护及运营支持软件移动互联网应用和服务生物生物医药力争1000亿级现代中药、化学药、生物技术药、生物医药服务外包现代中药生物医学工程力争100亿级诊疗设备、体外诊断试剂、植入介入材料、康复设备高端诊疗设备高端装备航空装备力争100亿级航空构件制造、航空电子、维修服务和通航总装航空电子节能环保先进环保力争100亿级环保治理设施运营、大气污染防治技术装备、水污染防治技术装备、固废处理处置技术装备环保治理设施运营生产性服务业金融业力争1000亿级金融总部、股权投资、融资租赁、互联网金融股权投资商务服务业力争500亿级总部经济、电子商务、咨询服务业、会展服务业总部经济【产业规划】高新区“三次创业”产业规划助推区域实现产业转型升级2014年4月11日，成都高新区管委会发布《成都高新区“三次创业”产业发展规划（2013—2020）》，计划通过打造五级产业集群、优化三类空间布局等措施，充分释放改革、开放、创新三大红利，到2020年，建成具有国际影响力的“高端产业集中区”，打造高新区经济升级版，为全面建成“世界一流高科技园区”奠定产业基础，助推区域实现产业转型升级。高新区“三次创业”产业体系产业集中发展区产业发展概况行政办公鸟巢南北侧、高新国际广场市级行政办公中心南迁，市中院、高新法院、中国海关等事业单位在此办公，在新川创新科技园南端或麓湖周边地区选址省级行政中。总部商务金融城商务区、大源中央商务区、新川科技园依托成都高新天府新城商务楼宇，统筹金融城、大源组团、新南天地等新兴商圈，加快发展以金融、商务服务“两大特色产业”为重点的生产性服务业，金融业聚集锦泰财险、四川产业振兴基金、四川金融资产交易所等各类金融机构和准金融机构544家，商务服务业聚集了GE、飞利浦、中国石油等区域总部企业。金融金融城片区、大源金融后台服务产业园区截至2014年11月底，成都高新区已入驻各类金融机构544家。其中，银行33家（其中省分行8家）、证券和期货类公司31家、保险及保险中介机构31家、股权投资及其管理机构348家、融资租赁公司10家、资本要素交易所6家、融资担保公司20家、小额贷款公司23家、财务公司2家、金融信息服务等其他机构41家。业态涵盖银行、保险、证券、融资租赁、股权投资等15个细分领域，成为我国中西部地区充满活力的金融机构聚集地。会展世纪城会展中心2014年成都共计举办重大展会活动超过510个，再创历史新高，直接收入预计将超过6