城市化与住房问题

城市化与住房问题胡晓鸣浙江安地建筑规划设计有限公司杭州浙大安地规划设计有限公司发达国家和中国城市化过程概述第一节发达国家城市化发达国家城市化存在的问题1、城市化与城市病：过程中面临交通拥挤、住宅紧张、环境污染、经济衰退、失业贫困、社会犯罪等问题。2、过度郊区化：导致社会财力、物力、人力分散，城市集聚效益衰退。同时过度郊区化使城市周边环境失去原先风貌。3、城市人口出生率日趋下降：过度紧张的城市生活使得生活在城市的人觉得生儿育女是人生的沉重负担。4、人口老龄化问题：给城市化带来严重负担，如劳动人口短缺、政府养老负担加重、老人再就业形势严峻等。发达国家城市化的未来趋势1、过度郊区化有所收敛，内城得到恢复。2、人口城市化由原先的点式集中转化为面式集聚。（单个城市向城市带和城市圈发展3、人口向城市化集聚势头已减弱，乡村城市化加快。中国城市化第一阶段：策略：限制城市发展时间：1949-1978城市化：12.5%--17.9%第二阶段：策略：限制大城市，发展中小城市时间：1978—1998城市化：17.9%--33.3%第三阶段：策略:大中小城市协调发展时间：1998—至今城市化：33.3%--47%中国城市化存在的问题1、城市化落后于工业化：各国统计表明人均GDP在800美元，城市化水平应该在60%左右，而中国目前人均GDP在5000美元以上，城市化水平仅47%。2、城市化水平存在地区性不平衡3、城市基础设施水平低4、大城市人口集中度低中国城市化健康发展对策1、集中布局和分散布局相结合：三大都市圈和众多小都市带相结合2、建立灵活、有效的人口管理机制，为增加人口容量提供制度保障。3、改善人居环境，完善城市管理体系，提高现代化水平。中国城市化与人口数量、商品房销售的关系中国城市化与人口数量、商品房销售的关系新型城镇化下的机遇和挑战第二节房产百强企业市场份额百亿代表企业09-11年销售额和销售面积从多个大型房企拿地情况看，仍集中布局于一二线城市。基本上以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”为城市发展方针，深耕已进入的城市。一二线城市是大房产公司的天下•2000年至2010年全国城镇建成区面积扩张了60%多，远高于城镇人口的增长速度13.9%，而同期人均建设用地133平方米，超过国家规定限额的30%。•“行政等级高的城市，其建设用地扩张更快”，2000年至2010年，地级以上城市市辖区的建成区面积增长95.8%，而同期县级以下城镇建成区面积仅增长了50.9%。一些省会城市人口占全省人口的比重才百分之十几，但他们拿到的用地指标达到了全省的30%以上，有的甚至达到50%。城市扩张速度远高于城市人口增加•前几年各地级市规划都参照百万人口城市规模，导致城市框架空前膨胀。城市的发展不是真正以经济发展为着眼点，而是根据行政的需求来制定。为了撑起庞大的框架和脸面工程，大量出让土地，使得地级市的待开发土地存量居高不下。•相对于地级市，县级市的待开发土地存量明显较少。且新一轮的城镇化，主要以农民进城为主。由于地缘等关系，县城更适合农民进城。此外县级市对吸收工业企业、就地解决劳动力等方面都有一定的优势。部分地级市潜在风险增加，县级城市发展机会更多。中小房产公司发展策略：1、打破行政区划，以大城市的辐射能力和经济流发展方向作为依据拿地。（实例：德清的房子卖给杭州人、海宁的房子当做下沙卖）2、中西部的三线城市（县城）、大城市周边的小城镇（黄山歙县、安徽广德等靠近发达省份的县级城市，瓶窑、塘栖等杭州周边小镇）3、跟其他产业的结合（如文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业）杭州市区域分布住宅的属性及住宅区的规划设计规范简介第三节一．住宅的属性（一）住宅的属性•城市住房作为一种特性商品，因而具有公共物品的特色。•1.住房是一种特殊的耐用消费品•耐用的意味——城市文化的载体与城市背景•数字：英国1991年20%住房建于1919•法国1980年35%住房建于1915年前•耐久说明：任何时期新建住房仅占存量住房的很小比例，一般说年供应量仅占存量住房的2%~3%。•住房建设对城市建成区空间产生长期影响•“有恒产者有恒心”与社会的稳定（物质与文化）一．住宅的属性•2.城市住房是一种复杂商品•估价、生产及供求关系的复杂是由住房唯一独特性决定的。•地段、布局、设施甚至邻居都成为估价的重要因素。•产品的复杂性说明必须占有大量的信息才能进行住宅的市场选择•因而很容易形成卖方市场，而信息不对称很容易形成购买者的弱势一．住宅的属性•3.城市住房的唯一独特性•差异是住房的本质。“物以类聚”•差异的产生缘自特定地段和规划条件下的无弹性土地供应•4.城市住房的固定性•住房的移动至少在近期是不现实的，而频繁的迁移既昂贵也不方便•意味着住房的选择也是邻里关系与就业地点和相应的生活服务设施的关系的选择•对住户的邻居选择还导致居住的空间隔离现象（种族隔离、贫富分层及其他）反过来讲，也正促进“物以类聚”的现象，进而有益于促进社区的文化及自治。一．住宅的属性•5.住房是昂贵的生活必需品•昂贵而必须，这本身就是一矛盾的组合•租赁成为城市居住生活的普遍形式表1：住房自有率国家和地区名称70%以上爱尔兰西班牙匈牙利60~70%英国美国加拿大日本巴西50~60%法国丹麦香港40~50%荷兰德国一．住宅的属性图1：英国住房的产权结构变化0%20%40%60%80%100%19141945195119611971198119911993私有出租住房公共出租住房自有住房一．住宅的属性•大城市的租赁比例高于全国平均水准•住宅金融对居住消费的促进作用及供给关系的影响•由于昂贵、耐用、固定等因素，住宅具备附属抵押品特性及可继承性，进而促使发达的住房二级市场的形成。一．住宅区的规划设计规范简介（二）关于住宅区规划的相关技术规定国家规范：1.《城市居住区规划设计规范》GB50180-932.《住宅设计规范》GB50096-19993.《民用建筑设计通则》GB50352-20054.《建筑工程建筑面积计算》GB/T50353-20055.《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90省、市标准：《杭州市城市规划管理技术规定》（三）《城市居住区规划设计规范》重点简介◆1.住宅区的规模与结构一．住宅区的规划设计规范简介◆1.住宅区的规模与结构一．住宅区的规划设计规范简介◆2.居住区、居住小区、居住组团一．住宅区的规划设计规范简介◆3.城市规划红线与地块控制红线A.“蓝线”、“绿线”、“紫线”、“黄线”•“蓝线”是指城市规划区内的水面边线。•“绿线”是指城市规划中的绿化用地控制线。•“紫线”是指城市规划区内的历史文化遗迹所占地域的界线。•“黄线”是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。一．住宅区的规划设计规范简介B.道路红线、用地红线、建筑控制线•道路红线：是指道路用地的边界线。•用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。•建筑控制线：指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。一．住宅区的规划设计规范简介B.道路红线、用地红线、建筑控制线一．住宅区的规划设计规范简介B.道路红线、用地红线、建筑控制线一．住宅区的规划设计规范简介◆4.住宅类别低层一层～三层多层四层～六层中高层七层～九层高层十层以上或高度超过24米超高层100米以上的建筑物一．住宅区的规划设计规范简介◆5.几个关键指标A容积率（建筑面积毛密度）是指总建筑面积与用地面积的比率（%）。B建筑密度（建筑基底总面积毛密度）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），C绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。一．住宅区的规划设计规范简介一般住宅相关数据低层多层高层容积率≤1.2≤1.8≤3.5建筑密度≤35%≤28%≤20%绿地率25%～50%一．住宅区的规划设计规范简介◆6.建筑物、构筑物后退道路红线一．住宅区的规划设计规范简介◆7.关于地面停车的方式与效率一．住宅区的规划设计规范简介◆7.关于地面停车的方式与效率一．住宅区的规划设计规范简介◆8.关于地下停车的方式与效率■柱网布局与停车方式的选择（机械停车带来的影响）一般地下停车机械停车一．住宅区的规划设计规范简介◆9.关于公共绿地的计算一．住宅区的规划设计规范简介◆9.关于公共绿地的计算一．住宅区的规划设计规范简介近三十年来我国城市住宅规划与设计第二节（一）住宅规划与三十年简要回顾◆1.政府（及规范）与市场之间的博弈导致规划呈现显著的阶段性特征。◆2.大公司的产品标准化、系列化、规模化的规划模式。◆3.拿地模式不同导致的规划价值取向多元化。二．近三十年来我国城市住宅规划与设计（二）住宅建筑设计三十年简要回顾◆1.对产品概念的设计营销配合重于对真实需求的研究。◆2.对形式风格追求重于内在品质的营造。◆3.迎合投资（机）的超前消费与对居住刚性需求的忽视。二．近三十年来我国城市住宅规划与设计住宅规划与设计下一步将怎么走?第三节（一）市场趋势分析与研判◆1.地域特性及需求为主导三.住宅规划与设计下一步将怎么走观唐三.住宅规划与设计下一步将怎么走◆2.追求品质生活唐郡三.住宅规划与设计下一步将怎么走◆3.TOD模式的探索TOD模式：以公共交通为导向的开发（transit-orienteddevelopment，TOD），是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。三.住宅规划与设计下一步将怎么走（二）规划对策◆1.为“宜居”而规划的小区三.住宅规划与设计下一步将怎么走加拿大温哥华滨水居住区三.住宅规划与设计下一步将怎么走该居住区位于加拿大温哥华市中心西南2.1公里处。三.住宅规划与设计下一步将怎么走局部设置人车分行，把滨水道路设计成步行休闲道路，大部分车行交通置于住宅区背面并设了地下停车库。三.住宅规划与设计下一步将怎么走•以争取最多的住户能观赏到城市中心景观和海湾水体景观为目标，面向景观面布局，住宅的体块错接使大部分住户面向景观。三.住宅规划与设计下一步将怎么走对岸的温哥华市中心三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走◆2.为“住”而设计的房子三.住宅规划与设计下一步将怎么走深圳新加坡◆3.为此时此地此人而设计的房子三.住宅规划与设计下一步将怎么走意大利贝拉焦三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走◆4.特殊人群和特殊阶段的居住产品有很大的市场需求A极小型住宅的需求与精细化设计三.住宅规划与设计下一步将怎么走日本日本桥之家它位于大阪府大阪市浪速区◆4.特殊人群和特殊阶段的居住产品有很大的市场需求A极小型住宅的需求与精细化设计三.住宅规划与设计下一步将怎么走◆4.特殊人群和特殊阶段的居住产品有很大的市场需求A极小型住宅的需求与精细化设计三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走商住两用的狭小空间，几乎没有开窗三.住宅规划与设计下一步将怎么走日本INDEX-WALL它位于大阪府大阪市天王寺区三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走三.住宅规划与设计下一步将怎么走日本两居室户型三.住宅规划与设计下一步将怎么走建筑外观厨房客厅三.住宅规划与设计下一步将怎么走国内安置小区户型设计获奖作品建筑面积：43.90㎡套内面积：36.90㎡三.住宅规划与设计下一步将怎么走马赛公寓：法国二次大战后集约型公寓