《XXXX演变中的零售格局快时尚品牌发展》CBRE专业

演变中的中国零售业格局系列报告之一：快时尚CHANGING演变中的中国零售业格局摘要变演变中的中国零售业格局世邦魏理仕中国研究部-深度报告2改革开放三十年，中国经济和社会建设取得了世人瞩目的成就。在此期间，人民生活水平也得到了极大的改善,中国国内消费市场的庞大容量和持续增长潜力吸引着全世界零售商的目光。演变中的中国零售业格局1978年2012年累计增长1国内生产总值（亿元）3,645519,322141倍社会消费品零售总额（亿元）1,559210,307134倍城镇居民人口（亿人）1.727.125.39亿人城镇居民人均可支配收入（元）34324,56571倍自2000年以来，中国经济增长中投资驱动的倾向不断强化。而与之形成鲜明对比的是，居民消费占国内生产总值的比重则出现明显下降￣居民消费占比由2000年的46%降至2012年的36%。2008年受全球金融危机影响，中央政府被迫推出了“四万亿”的经济刺激计划，再次大规模依赖投资来拉动经济增长。此举虽迅速止住了经济增速下滑的势头，但其后所引发的货币超发、通货膨胀、地方政府巨额负债、低效率重复建设、资产价格飞涨等一系列的副作用使决策层更加深刻地认识到中国经济增长模式已经到了必须逐步由投资拉动向消费拉动转变的关键时期。因此，我们有理由相信，居民消费占国内生产总值的比重在连续多年走低之后将逐步上升。20%25%30%35%40%45%50%2000200120022003200420052006200720082009201020112012居民消费率资本形成率数据来源：国家统计局2000-2012年中国经济增长动力分析1.表中的累计增长为名义增长演变中的中国零售业格局变世邦魏理仕中国研究部-深度报告3与此同时，国际经验和国内的一些研究均表明，随着中国整体的工业化进程逐步进入中后期，消费需求对经济增长的作用将越来越明显。而在人民币持续升值和全球经济不景气的大环境下，我国的工业化对外依存度过高的问题亟需提振国内消费市场来带动新一轮的工业投资升级。我们认为，中央政府提出的以新型城镇化为核心的经济增长模式转型和2020年收入倍增计划将有力地推动居民消费能力和消费边际倾向的复合式增长。与其他主要经济体相比，中国的消费率目前处于较低水平，提升空间巨大。有鉴于此，我们认为在未来一段相当长的时期内，中国零售市场具有庞大的、可持续的发展潜力。然而，处于转型期的我国零售业目前同样面临着电商与实体零售的碰撞与融合、愈演愈烈的同质化竞争、物业租金及人工等费用增长过快等一系列的挑战。可以说，在前行的道路上，作为零售业的具体承载形式￣各种零售业态需要通过不断地自我调整来适应和最大化利用演变中的中国零售业所带来的机遇和挑战。数据来源：世界银行、中国国家统计局居民消费率2各种零售业态需要通过不断地自我调整来适应和最大化利用演变中的中国零售业所带来的机遇和挑战。2.图中美国、日本为2011年数据，其余国家为2012年数据美国英国日本法国德国中国35.7%60.5%71.6%65.8%57.6%57.7%变演变中的中国零售业格局世邦魏理仕中国研究部-深度报告4快时尚从2002年UNIQLO登陆上海起，快时尚在中国扎根已逾十年。截至2013年6月，世邦魏理仕统计的四大快时尚品牌￣UNIQLO、ZARA、H&M和C&A在中国门店总数已界523家，遍布主要一线和二线城市。2012年以来，快时尚品牌在中国的“下沉式”和“周边化”发展趋势不断清晰。国内中等收入阶层的快速成长、以及快时尚品牌在中国依然远低于其母国市场的渗透率预示着快时尚品牌在中国的发展潜力巨大，我们预期，快时尚品牌在未来几年内仍将在全国范围内蓬勃扩张。中国正在迎来购物中心供应的高峰期，凭借其强大的聚客能力和大面积的商铺需求，快时尚品牌无疑将成为业主竞相以优惠条款招揽的零售类租户。这一方面为快时尚品牌的快速扩张提供了广阔的选址空间，但另一方面也暗藏着局部区域过度竞争、业主经营压力过大等不利于可持续发展的隐患。奢侈品牌随着国内富裕阶层的兴起，受身份地位彰显和送礼文化等因素的驱动，中国奢侈品消费在本世纪成为全球增长最快的市场。在过去几年，国际奢侈品牌在国内主要一线和二线城市积极扩张，不断开设新店。然而，2012年以来由于中国经济增长的减速，以及去年底中央出台的改进工作作风八项规定，国内奢侈品消费增长明显放缓。Bain&Company的数据显示，2012年中国大陆的奢侈品消费额预计同比增长7%，增速较2011年的30%大幅下滑3。在国内销售增速的放缓以及国人奢侈品购买途径海外化、品牌选择个性化、主要城市核心商圈门店布局基本完成等多重因素的影响下，我们看到奢侈品牌正对其在中国的开店和经营策略进行积极的调整。2012年以来，奢侈品牌在国内的开店速度出现下降，转而更专注于店铺和服务的进一步升级以及坪效的提升。为此，奢侈品牌一方面通过提升消费体验、提供专属商品和服务以及利用各种网络终端进行品牌推广等培养客户群体和提高品牌忠实度；另一方面则对建立和收购更具个性化的产品线投入更多资源，以适应渐趋差异化的消费群体。百货店作为传统的零售业态，百货店的生存空间和利润水平随着专业店、专卖店、购物中心等新型业态的兴起和物业租金的持续上涨受到持续地挤压；而百货自身所存在的经营模式陈旧、商品服务种类单一等问题，以及近年来电商蓬勃发展所形成的冲击更加剧了这一状况，传统百货亟需转型。世邦魏理仕对近年来国内百货店主要的转型调整案例进行了细致的调查与分析，我们发现，目前传统百货转型所采用的典型模式包括：大中型百货购物中心化、小型百货变身专门店、加速自营业务发展（例如，降低传统赢利模式“联营”业务的比重）、加大自持物业比例，以及线上线下联动，这些改革已经成功地改善了一部分百货店的运营表现。然而百货转型并非一蹴而就，要解决其间所面临的资金投入、上下游资源积累、专业人才培养等问题绝非一日之功。3.数据源自Bain&Company的2012ChinaLuxuryStudy-BainPointofViewDecember2012。演变中的中国零售业格局变世邦魏理仕中国研究部-深度报告5其他业态（如购物中心）除了快时尚、奢侈品牌和百货店外，中国零售业的演变同样在更宽的业态和渠道维度上发生着。无论是购物中心的形态多样化和不断上升的体验式、家庭娱乐休闲消费的比重；或是工厂直销店飞速发展背后所蕴藏着的品牌多层次销售渠道的诉求；又或是线上线下冲突和互动下的全渠道零售整合，这些都是值得我们密切关注和研究的趋势，也将至下而上地对零售物业市场及商业地产行业的发展产生不容忽视的影响。有鉴于此，世邦魏理仕推出《演变中的中国零售业格局》系列报告，旨在分析和揭示各零售业态所面临的挑战、机遇以及未来的主要发展趋势，并就其可能对零售物业市场产生的影响进行深入的探讨。在系列报告的第一部分，我们将关注快时尚品牌，之后将连载出版奢侈品牌、百货公司和其他值得关注的零售业态。变有鉴于此,世邦魏理仕推出《演变中的中国零售业格局》系列报告,旨在分析和揭示各零售业态所面临的挑战、机遇以及未来的主要发展趋势,并就其可能对零售物业市场产生的影响进行深入的探讨。演变中的中国零售业格局系列报告之一：快时尚变演变中的中国零售业格局世邦魏理仕中国研究部-深度报告82002年UNIQLO在上海市淮海路开出中国首店，就此掀开了国际快时尚品牌进军中国的新篇章。十年间，凭借中国13亿人口基数和持续增长的居民收入，快时尚品牌在国内发展迅猛、强势扩张。尤其是2012年以来，快时尚品牌在中国的扩张有加速迹象。根据世邦魏理仕研究部数据显示，截止2013年6月，四大国际快时尚品牌：UNIQLO、ZARA、H&M和C&A在中国门店总数已界523家，其中2012年后新开的店铺数量为207家，占到总数的40%左右。从门店总数来看，中国已然跃居成为主要国际快时尚品牌最为重要的海外市场：ZARA和UNIQLO全球最大的海外市场，而H&M和C&A亚洲最大的海外市场。凭借“时尚设计、优质平价、限量发售、快速流通”等特点，快时尚品牌迎合了中国年轻一代消费者的购买诉求。快时尚品牌一般一年推出多季新品，消费者无需支付昂贵的售价，就可以紧跟国外的时尚潮流。国际快时尚品牌进驻中国时间表引言•H&M进入中国，在上海淮海路开设第一家门店•C&A进驻中国，在上海正大广场开设第一家门店20022006200720092012•UNIQLO中国首店在淮海路开业•MANGO在北京国贸设立了第一家中国门店•ZARA进入中国，首店以旗舰店形式亮相上海南京西路•Bershka进驻中国，在北京来福士广场开出首店•Forever21进驻中国，在北京APM开设首家门店•H&M在中国引入姐妹品牌Monki，在南京虹悦城开业预期在布点上将会从过去的以一二线主要城市为主逐步转向以二三线城市为主的下沉式发展；而在一线城市的的扩张也将从过去以核心商圈为主逐步转向周边化的发展。演变中的中国零售业格局变世邦魏理仕中国研究部-深度报告9数据来源：公司信息，世邦魏理仕研究部图表一：国际快时尚品牌中国门店分布品牌总店铺数（截止至2013年6月末）新增店铺数(过去18个月)一线城市二/三线城市总数一线城市二/三线城市总数核心商圈非核心商圈UNIQLO921192115276395ZARA3986125362938H&M4095135484254C&A143852111820总数1853385231342152207下沉式随着二、三线城市消费力的增长以及对品牌认知度的提升，越来越多的国际快时尚品牌在扎根一线城市后，纷纷将发展的重点慢慢地转向二、三线城市以开辟新的市场，这种“下沉式”的发展趋势在过去一两年间已有所体现，且将在可预见的未来持续发展。周边化一线城市的核心商圈，如北京、上海两地，历来是快时尚品牌进入中国市场的首选。近年来，随着一线城市核心商圈同类品牌的增多，而商圈内的项目供应相对有限，租金高企，市场竞争加剧。此外，大多数快时尚品牌都选择在核心商圈立足后向外围扩散以避免核心商圈的同类竞争且有利于扩大客户群，核心商圈现有的门店将定位为旗舰级店铺用以品牌推广。另外，随着城市人口逐步向外围扩散，社区型商业设施跟进发展，以及周边区域交通连通性的提升，这些都为快时尚品牌“周边化”的发展趋势提供了有利的条件。根据国际快时尚品牌在中国的发展现状，各大品牌在可预见的将来仍将快速扩张。但我们认为，各大品牌的扩张策略将有所调整，预期在布点上将会从过去的以一二线主要城市为主逐步转向以二三线城市为主的“下沉式”发展；而在一线城市的的扩张也将从过去以核心商圈为主逐步转向“周边化”的发展。变演变中的中国零售业格局世邦魏理仕中国研究部-深度报告10根据世邦魏理仕研究部的统计分析，截止2013年6月，四大国际快时尚品牌在中国门店总数达523家。其中，一线城市店铺数量占中国门店总数的35.4%，较2011年底下滑5.8个百分点。二、三线城市店铺数量比重同期内均录得上升，其中，二线城市上涨1.9个百分点，至36.7%；三线城市上涨3.9个百分点，至27.9%。截止2013年6月，二线城市门店总数已经超过一线城市。图表二：国际快时尚品牌城市门店总数变化城市2011年12月2013年6月门店数占比(%)门店数占比(%)一线城市13041.1%18535.4%二线城市11034.8%19236.7%三线城市7624.1%14627.9%总数316100.0%523100.0%数据来源：公司信息，世邦魏理仕研究部我们可以看到，二线城市成为近年来国际快时尚品牌扩张的重点区域。根据世邦魏理仕研究部统计，2012年初至2013年6月，四大国际快时尚品牌新增门店共计207家，其中一线城市新增55家，约占总数的26.6%，二线城市新增82家，比重高达39.6%，三线城市新增70家，占比约为33.8%1。1.一线城市包括：北京、上海、广州和深圳；二线城市包括：天津、大连、青岛、沈阳、杭州、南京、宁波、成都、重庆、武汉、西安、长沙和厦门；三线城市为四大快时尚品牌已经覆盖的，除一、二线城市之外