世联XX年我看商业地产之零售商业地产197P

我看商业地产我看商业地产之之零售商业地产零售商业地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。MYUNDERSTANDINGONRETAILMARKET本报告是严格保密的。2本报告是严格保密的。2WhatisCommercialProperty?WhatisCommercialProperty?本报告是严格保密的。3本报告是严格保密的。3商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。————商业地产商业地产本报告是严格保密的。4本报告是严格保密的。4Thetermcommercialproperty(alsocalledThetermcommercialproperty(alsocalledinvestmentorincomeproperty)referstobuildingsorinvestmentorincomeproperty)referstobuildingsorlandintendedtogenerateaprofit,eitherfromcapitallandintendedtogenerateaprofit,eitherfromcapitalgainorrentalincome.gainorrentalincome.————CommercialPropertyCommercialPropertyCategoryCategoryExamplesExamplesRetailRetailmedicalcenters,hotels,malls,retailstores,shoppingcenters,medicalcenters,hotels,malls,retailstores,shoppingcenters,publichousespublichousesOfficeOfficeofficebuildingsofficebuildingsIndustrialIndustrialindustrialproperty,farmland,warehouses,garages,industrialindustrialproperty,farmland,warehouses,garages,industrialpropertiespropertiesMultifamilyMultifamily(apartments)(apartments)multifamilyhousingbuildingsmultifamilyhousingbuildings本报告是严格保密的。5本报告是严格保密的。5ConsultingConsultingCorporaterealestateconsultingDevelopmentConsultingHospitalityandLeisureRetaildevelopmentconsultingSustainability零售商业地产顾问服务本报告是严格保密的。6本报告是严格保密的。6Retail:IntegratedteamofproductspecialistslocatedthroughouttheAmericas,EMEAandAsiaPacificthatmeettheuniquerealestateneedsofretailersandowners/investorsinneighborhoodshoppingcenters,regionalmalls,outoftownretailanddowntownurbanenvironments.关键词：多元化团队独特的需求零售商和业主/投资者购物中心/零售本报告是严格保密的。7本报告是严格保密的。7零售商业地产在中国的未来未来2009年底，万科总裁郁亮明确表示“2010年万科将进军商业地产”。绿地在2010年迈开了其商业地产的步伐。11月20日，大连绿地中心动工，投资过80亿元，规划建筑面积57.4万平方米，高518米（中国第三，世界第四）。11月25日，53.98亿取得武汉武昌车辆厂地块，规划建筑面积155万平方米的商业综合体。2010年11月25日，金融街全资子公司北京金晟房地产开发有限公司与巴黎老佛爷百货（中国）有限公司签订20年租赁合同，老佛爷百货落户北京金融街西单广场，其为老佛爷在亚洲第一家直营百货公司。龙湖地产在北京第一个大型商业项目——龙湖长楹天街，位于北京朝阳区常营，规划建筑面积46万平方米，其中27万平方米为零售商业，4万平米为主题百货，2万平米为商业街。2010年11月29日，亚洲第一Mall——总建筑面积60万平方米的富力成都天汇Mall开业。……本报告是严格保密的。8本报告是严格保密的。8世邦魏理仕：2010年度《零售业全球化进程》研究报告香港为什么以香港和上海零售商业市场为研究对象？为什么以香港和上海零售商业市场为研究对象？上海本报告是严格保密的。9本报告是严格保密的。9RetailConsulting15432零售商业地产顾问前期服务零售商业地产顾问后期服务我们要做的工作(部分)CaseStudySiteVisit今天，我们要分享的内容：本报告是严格保密的。10本报告是严格保密的。10BeforeweshareBeforewesharegeilivablygeilivably,,letlet’’shavesomefun!!!shavesomefun!!!DepartmentStoreDepartmentStoreShoppingCenterShoppingCenter本报告是严格保密的。11本报告是严格保密的。11Stage1Stage2Stage3Stage4ShoppingCentreDepartmentStoreShoppingCentreDepartmentStoreAtraceofretailevolutionpattern-InsideCityCentre零售商业模式的进化史——以香港城区为例本报告是严格保密的。12本报告是严格保密的。12RetailEvolution–DepartmentStoreSupplyandIllustrationDepartmentStore80’s-90’sPresentSincere75WingOn53Mitsukoshi20Daimaru10Isetan20CRCDepartmentStore93Yaohan(八佰伴)90Total:3511ShoppingCentreDepartmentStoreStage1Stage2Stage3Stage4本报告是严格保密的。13本报告是严格保密的。13你对百货公司的第一印象档次低拥挤规模小没有feel便宜脏，乱，差档次高宽敞规模大好有feel昂贵静，齐，好本报告是严格保密的。14本报告是严格保密的。14功能定位你所知道的百货公司本报告是严格保密的。15本报告是严格保密的。15功能定位你对购物中心的第一印象本报告是严格保密的。16本报告是严格保密的。16地块现状功能定位规划设计开发主体你所知道的购物中心本报告是严格保密的。17本报告是严格保密的。17零售商业地产顾问前期服务本报告是严格保密的。18本报告是严格保密的。18顾问服务流程图零售顾问服务VS建筑设计管理流程项目以及建筑施工管理链条设定项目推进框架Step1市场调研Step2项目理念/主题Step4理念检验Step6项目定位和业态组合Step8财务分析Step10全面招商Step16试营阶段/推广计划Step18开业营销Step20Step13建筑设计检验Step11主力客户招商Step5建筑设计理念Step7建筑设计理念确定建筑设计概览Step3建筑施工方案Step12建筑施工图纸Step14法律文件Step15开业零售业推进链条商户进驻Step19项目管理和建筑施工Step17Step9建筑设计理念拓展零售业咨询顾问项目租赁设计顾问主力店招商本报告是严格保密的。19本报告是严格保密的。19Stage1第一阶段Stage2第二阶段MarketAnalysis市场调查CatchmentTargetMarketAnalysis项目辐射区域目标客群分析Competition竞争性分析RetailConcept商业发展策略SupportableDevelopmentSize合理发展規模CommentonDesignPlans设计方案审查MarketingProgramme推广策略ConsumerMarketResearch消費者调查分析RetailerSurvey目标租户调查RetailConsultancy零售商业顾问服务Planning–DefinetheRetailConcept确定项目发展策略PuttingtheConceptintothePlan将发展策略计划转化为发展实施计划Marketing&Leasing推广招商NextStage下一阶段AnchorTenantLeasing引进主力商户ShoppingCentreManagementServices购物中心管理服务LeasingServices租賃招商服务RetailConceptReview商业发展策略评论RetailConceptReview商业发展策略评论RETAILCONSULTANCY零售商业顾问服务RETAILMARKETING零售商业推广RetailDevelopment–MarketLedApproach商业项目的发展-以市场需求为导向AnchorTenantLeasing引进主力商户本报告是严格保密的。20本报告是严格保密的。20TheRetailConcept:ABalanced&ProgressiveApproach–FromStarttoEnd项目发展策略：全面科学完整的研究与规划Stage1第一阶段市场调查市场综述供应分析需求分析CatchmentTargetMarketAnalysisPrimaryCatchmentSecondaryCatchmentCompetitionExistingCompetitionFutureCompetitionPositioning定位Theme主題TradeMix业态组合及规划RetailConcept商业发展策略ConsumerMarketResearch消费者调查分析RetailerSurvey目标租户调查Planning–DefinetheRetailConcept确定项目发展策略RetailConsultancy零售商业顾问服务MarketAnalysisMarketOverviewSupplyAnalysisDemandAnalysis项目辐射区域目标客群分析主辐射区次辐射区竞争性分析现有竞争者分析未來竞争者分析本报告是严格保密的。21本报告是严格保密的。21MarketAnalysis市场调查nShanghaiKeyEconomicIndicators上海主要经济指标nGDPpercapita,GDPperemployee(2003)2003年人均GDP,商业人员人均GDP产出本报告是严格保密的。22本报告是严格保密的。22nGDP,失业率和消费物价指数MarketAnalysis市场调查n零售总价本报告是严格保密的。23本报告是严格保密的。23MarketAnalysis市场调查n游客数量n游客消费本报告是严格保密的。24本报告是严格保密的。24RetailMarket零售市场040801201602002402803201998199