商业物业管理培训方案

商业物业管理培训一、什么是商业地产?商业地产的定义、分类和策划流程商业地产定义商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、超级购物中心、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产形式商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如超级购物中心项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的超级购物中心三种业态。商业地产分类一、按商业形态分类1、商业广场2、超级购物中心3、商业街4、大型商铺5、购物中心6、休闲广场7、步行街8、专业市场9、社区商业中心10、商务楼二、按照开发形式进行分类1、商业街商铺2、市场类商铺3、社区商铺4、住宅底层商铺5、百货商场、购物中心商铺6、商务楼、写字楼商铺7、交通设施商铺三、按照投资价值分类1、都市型商铺--绩优股2、社区型商铺--潜力股3、便利型商铺--冷门小盘股4、专业街市商铺--高科技股5、其他商铺-一般股票二、商业地产的定义及特点解析商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、超级购物中心、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如超级购物中心项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。商业地产目前存在的两种模式：第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。第二种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。三、商业地产分析一、商业地产企业发展中存在的问题1．房地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节商业房地产运营是一个涉及投资商、开发商和经营管理商三方合作的过程，而目前国内的商业地产开发企业大都从住宅开发起步，有些开发商只管卖房不管经营，用炒作住宅项目方式炒作商业地产项目，造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。市场上存在许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情况。按照国际惯例，超级购物中心是只租不售的，而在国内许多购物中心的开发商虽然意识到这点，但是资金的矛盾使得许多开发商把商铺一卖了之，使得购物中心没有统一的所有者。由于地产开发商并不一定熟悉商业，使得购物中心虽然建好，但缺少统一管理，部分超大型购物中心变成了小商品市场。这种以卖为主、分割经营的方式，造成了物价偏高、服务不够统一的局面，进而限制了消费和企业的扩张。尤其通过炒作导致售价居高，使未来的租金价格也偏高，对各种品牌企业的进入形成壁垒，由此产生的这些矛盾直接导致后期物业管理困难，造成商业地产面临发展瓶颈。其根源是房地产开发、商业产业经营和物业管理三者没有很好地统筹规划、严重脱节。2．商业项目同质化现象严重，缺乏精细化分类管理商业项目缺少前期市场调查和策划。许多项目没有按不同商业业态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，事先没有考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。商业项目“克隆”多于创新，只要有一次成功的案例便不断地翻版和重复，使得项目滞后和同质化，造成的结果是短兵相接的“肉搏战”。如北京等一些大城市由于“贪大求洋”的思想作怪，脱离消费者实际需求，盲目开发大型购物中心，购物中心的业态设计与消费者需求脱节，购物中心产品精细化程度不够，服务质量与管理水平较低，造成目前国内商业地产项目普遍缺乏持续竞争力。3．商业地产企业普遍缺乏商业地产复合型专业人才商业地产企业的人才需求主要是三种：一是工程技术人员；二是经营人员；三是物业管理人员。现在工程技术人员较多，而经营人员较少，同时物业管理人员素质又不高，这主要是由于我国的商业地产行业起步较晚，而商业地产企业最缺乏的就是既懂商业又懂地产、既懂企业又懂市场的复合型人才。没有好的企业家群体，就无法培育出健康的商业地产市场。商业地产企业家队伍的选拔应该具有国际视野，而目前的选拔机制是大多在本地区少数人中选拔，“武大郎开店”现象十分普遍，优秀的商业地产人才难以充实到企业家队伍中来。4．企业发展战略定位在执行中常出现游离和偏差对于我国的一些商业地产企业来说，他们在制定企业发展战略定位时缺乏敏锐的战略眼光，对于投资发展的高压线和金融风险的安全系数估计不足，企业投资规模与资产负债法定比例不明确，一旦投资风险产生，企业往往手足无措。同时，即便有很好的企业发展战略，由于环境的变化、利益的驱使、资金链的要求、经营的实际等因素，导致很多企业在具体执行发展战略中出现较大的偏差和游离。二、提升商业地产企业竞争力的策略1．明确科学的发展战略定位是打造企业竞争力的前提在日益激烈的市场竞争中，企业要想制定出具有竞争优势的战略，必须进行系统的战略思考。战略不需要严密和精确，是思考后的综合，是有远见的判断。战略思考要敢于冒风险，要考虑企业能承受的风险，但它永远不能消除风险，只有敢冒风险才能成为赢者。而现今成功的商业地产企业均有清晰的发展战略：如陆家嘴集团提出主营业务转型增加持有型物业。可以说，明确科学的发展战略是打造商业地产企业竞争力的重要前提。2．企业美誉度是决定商业地产企业竞争力的主要因素商业地产企业美誉度是企业文化、企业诚信、品牌知名度、品牌忠诚度等的集合体。企业品牌能力包含对品牌的认识能力、建设能力、管理能力等，晶牌能力关系到商业地产企业及其开发的商业项目能否为市场所认同，对商业地产企业至关重要。万达集团在全国四十多个城市投资项目，已在全国兴建19个万达广场、6家五星级酒店，其旗下的万达影院2008年占有全国15％的票房份额。陆家嘴集团的企业品牌是和上市公司的业绩、中央商务区规划及开发能力、企业团队联系在一起的，公司的产品品牌是和整个浦东新区、上海金融城建设、高端商务楼宇联系在一起的。美誉度是商业地产企业特别珍贵的无形资产，也是今后发展赢得信任的宝贵财富。3．建立吸引商业地产复合型人才激励机制商业地产复合型人才指的是具有5年以上操盘经验，对土地运营、商业开发、零售运营、市场营销、建筑规划等多个岗位均有涉及，并融合了多种边缘学科知识的“通才”。这类人才在中国属于稀缺人才。可以说，谁掌握了商业地产复合型人才，谁就拥有了商业地产的核心竞争力。因此，商业地产企业应建立吸引这方面人才的机制，在人才结构方面，形成领班、领队、领军、领袖四个层级的人员结构，注重引入和培育领队和领军人物，注重引入和培育商业地产策划和运营人才。在增加商业地产企业活力的同时，建立科学有效的激励机制和培训体系。万达集团视人才为企业的核心资本，管理团队全部具有大学本科以上学历，40％以上具有硕士、博士学位，平均年龄36岁；高管中70％具有硕士以上学位，平均年龄不到四十岁。陆家嘴公司的人才以工程类人才居多，占34％，专业的商业项目策划和投资分析人才欠缺：学历水平普遍较高，大专及以上的占到90％，其中本科学历39％，研究生学历占15％。金融街现有员工规模734人，其中大学本科及以上学历546人，占员工总数的74．4％。4．跨区域发展是增强房地产企业竞争力的成功经验跨区域发展是中国房地产大型企业发展的成功经验，也是境外大型商业地产企业发展的历史道路。多数商业地产企业跨区域发展首先选择北京、深圳、广州等一线城市，也有的选择大区域中心城市、省会城市、计划单列城市和经济比较发达、市场开放程度比较高的沿海城市。一旦在点上突破，力争形成区域集约开发。也有的企业通过收购兼并具有优质土地资源且执行力强的商业地产企业的办法与外地具有实力的商业地产企业进行战略合作开发的办法；或者收购外地优质的商业地产项目(如凯德置地)，实现跨区域发展。10个商业地产企业平均跨区域发展个数为8个，其中世茂房地产、新世界中国和和记黄埔均是优秀的商业地产企业。5．增强融资能力是提升企业竞争力的重要保证商业地产企业是资金高度密集的运作体，相对于住宅开发企业，由于建成的大部分商业项目都是以持有为主，通过租金收入来回收现金，其资金回收期更长，对资金链运作要求更高。因此，较强的融资能力是提升商业地产企业的重要保证。商业地产企业的融资方式包括：银行贷款、股权融资、信托计划、投资基金等。据统计，我国80％的房地产开发企业依托银行贷款，商业地产企业应拓展多元化的融资渠道，在一定风险能力范围内，增强权益和负债融资。四、商业物业管理重要控制点分析核心提示：商业物业(楼宇)具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重，管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。商