商品房买卖中按揭贷款是怎么一回事

商品房买卖中按揭贷款是怎么一回事在商品房买卖中，能够一次性全款支付的少之又少，绝大部分买房仍是选择按揭贷款支付。对于按揭这个词，大家已经非常熟悉了，但是按揭是如何操作的？如果签订了购房合同，按揭贷款却无法办理，该怎么办呢？今天，我们就来跟大家聊一聊商品房买卖中“按揭”那些事儿。一、什么是按揭贷款？买受人以担保贷款方式付款即个人住房按揭贷款，是商品房买卖中常用的一种购房付款方式。按揭是指按揭人将房产的产权转让给按揭受益人（通常是指提供贷款的银行），其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。具体地说，个人住房按揭贷款是指购房者以所购的住房作为抵押物，并由其所购买住房的房地产企业（开发商）提供阶段性担保，而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息，如果贷款人违约，银行有权收走房屋的一种付款方式。一般情况下，住宅首付款不低于房价的20%、商业的首付款不低于房价的50%，贷款期限最长30年。二、‘按揭’目前是怎么操作的？第一、确定按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任等。第二、开展销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后对社会公开销售，与购房人签订《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。第三、办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。第四、开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担连带保证担保责任，有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证担保。银行为保证贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的5%-10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户，作为开发商承担连带保证责任的保证金。三、按揭中的各方法律关系是怎样的？从上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为，涉及的各方主体也较多，内部关系复杂。其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）三方。各主体之间的法律关系分别为：购房人与开发商之间的买卖关系购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。购房人与银行之间的借贷关系购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。购房人与银行之间的抵押关系购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。开发商与银行、购房人间的担保关系在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件。因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。开发商与银行的回购关系有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系，甚至无法割裂。四、在签订了购房合同、支付了定金或首期房款之后，按揭贷款无法办理，应该如何处理？现阶段，由于商品房价格偏高，普遍的购房者都采用银行按揭贷款的付款方式购房，而通常在由房地产开发商、购房者和银行共同参与的楼宇按揭贷款业务中，大多数开发商都承诺某家银行为购房者提供按揭贷款，并在购房协议中约定由开发商为购房者代理该笔贷款的相关手续，但是由于我国按揭方面的法律法规不健全，各方缺乏经验，导致各方当事人在实际操作中出现许多不规范的行为，因此，并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理。那么，在签订了购房合同、支付了定金或首期房款之后，按揭贷款却无法办理，应该如何处理？能否取得购房按揭贷款，取决于多种因素，一般归责于三种情况：开发商的原因：如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，在这种情况下，如果购房人因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以解除合同，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任。购房者的原因：如果开发商已经履行了相关义务，而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造成的比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予提供按揭，此时购房者要求解除已订立的购房合同，法院一般不予支持。而应该由购房者依据合同或者与开发商重新协商交款事宜，直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依约定主张交款不能或迟延的违约责任。不可归责于双方的事由：如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，进而导致买卖合同不能继续履行的，购房者和开发商都有权要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。五、无法办理按揭是否必然导致商品房买卖合同的解除？不是。根据商品房买卖合同司法解释23条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本条规定要解除商品房买卖合同，必须具备两个条件：一是未能订立商品房担保贷款合同；二是并导致商品房买卖合同不能继续履行；两个条件缺一不可。