北京路零售商圈分析研究报告

北京路零售商圈市场调查分析研究报告戴德梁行（广州）公司2007年7月1报告纲要一、北京路商圈概况及商业发展规划二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测三、北京路商业物业调查四、消费者对商品品牌结构的满意度及需求分析五、市场调查结论及项目建议2一、北京路商圈概况及商业发展规划北京路商圈概况北京路商圈内常住人口情况北京路商圈内商业发展规划3北京路步行街商圈在广州市的地理位置北京路商圈一、北京路商圈概况及商业发展规划4北京路商圈概况北京路商圈是以中山四路与北京路交叉处为中心向四方伸展的商业群区，东起仓边路，西至广州起义路，北起财厅前，南至大新路，延及高第街一带。北京路步行街全长440米，目前从财厅到泰康路的北京路段共有近500家商铺，其中开通步行街的中段有临街商铺约150家，以经营服装、百货、鞋类、餐饮、珠宝为主。北京路历史文化氛围浓郁，商贸业发达，人文景点众多，自古以来就是广州市政治、文化、商业的中心。北京路商圈范围一、北京路商圈概况及商业发展规划5北京路商圈概况北京路商圈内常住人口情况北京路商圈内商业发展规划一、北京路商圈概况及商业发展规划6北京路常住人口情况据了解，北京路商圈2公里内分别有北京街（35060人）、珠光街（7.5万人）、光塔街（43959人）和广卫街（44838人）。区域内常住人口198857人，约66286户。常住人群（包括居住和工作人群共105个样本量）的消费习惯归纳进总样本量进行分析，以体现商圈内各类人群消费习惯的总体性。常住人口（这里以调查53个长期居住人群为样本）情况：①户籍情况：以广州市为主，占73.6%，广东省内共占88.7%。居住人群户籍情况（n＝53）广州,73.6%广东省其他地区,15.1%国内其他省份,11.3%境外地区,0.0%一、北京路商圈概况及商业发展规划7②常住人口年龄情况：本次调查中已经甄别出了15岁以下和60岁以上的人口，因此在此条件下，常住人口的年龄分布如下：26~35岁的人口最多，占41.5%；其次是36~45岁的占30.2%。一、北京路商圈概况及商业发展规划居住人群年龄结构（n＝53）15-25岁,11.3%26-35岁,41.5%36-45岁,30.2%46-60岁,17.0%8③常住人口职业结构：企业一般职员占的比例最大，为22.6%；其次个体户占18.9%。一、北京路商圈概况及商业发展规划居住人群职业结构（n＝53）企业一般职员22.6%个体户18.9%自由职业者15.1%学生9.4%无业，退休，家庭主妇等9.4%营业员，服务员，工人，司机7.5%专业技术，研究人员5.7%企业中高层管理人员5.7%政府公务员3.8%私营企业主0.0%其它1.9%9北京路商圈概况北京路商圈内常住人口情况北京路商圈内商业发展规划一、北京路商圈概况及商业发展规划10北京路商圈内商业发展规划规划年限：２００４－２０１０总体定位：建成越秀区乃至全市繁华程度最高的商业群落，新老商业资源有机结合，经营档次高，最能代表广州商贸服务业发展水平、最能反映岭南文化与现代文明融合发展的趋势、充满时尚和活力、集聚力和辐射力超强的国际商贸区。功能定位：建设成为一个集休闲、购物、旅游于一体，商业氛围浓厚、文化内涵丰富，环境舒适优美，功能配套完善，能充分体现“古城商都”形象的中心商业旅游区。资料来源：广州市规划局和广州市越秀区规划分局一、北京路商圈概况及商业发展规划11整体发展策略步行街从带状发展逐渐过渡到块状发展。北京路步行街向南延伸、向西拓展，实行全线步行街，形成一个综合性、多功能的国际性商业区。空间结构立体化。引导商圈区的空间结构向“带状——块状——立体混合式”发展。逐步实现北京路全线步行，搭建地上、地下立体式商圈。以点带面。营造核心区大型商场作为增长极带动整个区域发展。结合广百、光明广场、与名盛广场，形成北京路的商业核心区，以特色联合形成大型的ShoppingMall。一、北京路商圈概况及商业发展规划12商圈空间规划北京路步行街的“南拓、北延、西展”：“南拓”是在继续整治泰康路—沿江路之间的北京南路段的基础上，向南将步行街的范围拓展到沿江路天字码头；“北延”即向北将步行街延伸到财厅；“西展”即将北京路以西至起义路的“三纵五横”商业街区纳入到步行区的范围予以统筹规划建设，促进整个商业步行区的规模扩大化。周边商业街规划中山四路、五路多功能综合商厦的现代化骑楼大、小马站文化游览、购物西湖路高档服装、旅游购物为主的灯光夜市惠福东路岭南饮食文化特色的风味食街禺山路特色饮食大南路中高档灯饰、布艺装饰材料高第服装专业街中档服装、特色服装为主的旅游购物商业街泰康路零售高档、精巧的装饰材料教育路高档精品服装，零售为主一、北京路商圈概况及商业发展规划13商圈功能规划北段（财厅—中山路）结合对秦代造船工场遗址、南越国宫署遗址的开发和财厅前文化广场的建设，增设旅游工艺纪念品店、文化用品店等项目，突出文化内涵；中段（中山路—泰康路）通过政策引导和扶持，吸引更多的国内外名牌服装专卖店和精品店到此经营，将该路段建设成为大型百货店为龙头的精品购物旅游区；南段（泰康路以南）结合天字码头改造并作为沿江路酒吧街的延伸，建设一批档次较高的酒吧、咖啡厅等休闲、娱乐项目，突出娱乐、休闲功能。一、北京路商圈概况及商业发展规划14商圈公共设施规划普及应用新兴商业服务，如电子商务服务、信息服务等，进一步提升商业档次，完善商业内涵。建设广州建城纪念广场、大佛寺广场、西湖路和北京路交界处的唐文化主题广场、惠福东路与北京路交界处的宋文化主题广场、中山路北端的入口广场和中心地带的文化广场等十多个公共开放空间。增设休息椅廊，成为购物者提供游憩、娱乐场所。整饰北京路南段，结合珠江边天字码头改造，在北京南路沿江地段建设可识别性极强、具有入口特性的石碑、小品或牌坊，形成北京路步行街南端的一个景观节点。增强北京路核心区休闲娱乐功能，扩建和改造永汉电影院，并搬迁广州市三十九中学，置换用地为文化娱乐用地兼容商业用地。名盛广场与广州市39中学（目前为13中校区）搬迁置换出来的地块之间建立二层连廊。保护和更新北京路和中山路沿街的骑楼建筑，整饰路面、房屋立面，改善灯光照明系统，改造落地玻璃橱窗的店面。一、北京路商圈概况及商业发展规划15商业发展规划总结北京路商圈的定位，给予处于核心商圈内的大型商业物业提供了良好的发展平台。北京路商圈的拓展，以及地下商业街的构筑，使得位于核心区域内的名盛广场共享八方客流。从业态调整的宏观政策层面上，名盛广场位于北京路中段，大型百货业得到政策支持。政府对核心商圈内大型商业物业给予扶持，弥补商圈内餐饮、休闲娱乐等功能的不足。商业环境的改善和提高，给商家提供了良好经营氛围。一、北京路商圈概况及商业发展规划16区域交通情况现状未来交通条件发展的预测交通发展对名盛广场的影响二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测17区域交通情况现状道路情况：北京路属于城市老城区，存在道路网络不完善，各级别道路衔接不合理，道路断面过窄等问题，车道数以3-4条居多。公共交通情况：北京路周边共有越华路、广卫路、文德路、珠光路等四个公交总站，有近90条日班公交线路。轨道交通情况：地铁一、二号线交汇于公园前，不但改善了北京路的交通状况，也为商业的发展带来了新的增长点，有利于营造新的商业空间。二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测18停车场情况：北京路地区大型商业物业停车场备置如右表。区内停车问题比较突出。停车供求关系紧张，目前消费者主要将汽车停在西湖路、惠福东路、教育路、大南路的路边。地点停车位数量现状主要停车场广百320新大新100五月花140名盛广场600光明广场100动漫星城200华联商厦200合计1660二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测19区域交通情况现状未来交通条件发展的预测交通发展对名盛广场的影响二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测20未来交通条件发展的预测公共交通：将泰康路－天字码头段建成为只准公交车辆通行的准步行街。实行北京路全线步行化后，天字码头——财厅连成一体，将珠江日夜游和北京路购物游有机结合，北京路商圈的交通水路并举。道路：配合北京路全线步行化，疏导步行区内外的道路交通：拓宽大马站路，并设置人行道；开通北京路东边（即名盛广场东面）的府学西街、教育路延长线（惠福路—泰康路，包括书坊街等）、南堤二马路延长线、珠光路延长线及光明广场东侧的规划路。二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测21未来交通条件发展的预测轨道交通：地铁公园前站隧道沿两个方向延伸到北京路：一个方向是从地铁公园前站至新大新路口；另一个方向是从地铁公园前站－大马站－西湖路－名盛广场。规划地铁六号线（沙贝—高塘石）处于主要客运走廊先烈路、沿江路上，同时能与一、二号线换乘。六号线在越秀区内主要是平行于沿江路穿过越秀区，初步确定设立有海珠广场站和北京路站，通过海珠广场站与二号线实现换乘，有利于北京路商圈和沿江路商贸商务区的发展。12公元前站和北京路站6二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测22未来交通条件发展的预测停车场：针对区内停车位供需失衡的现状，政府规划北京路地区未来落成的主要停车场的地点及停车位数量如右表：地点停车位数量未来主要停车场广卫路停车场330惠福东停车场100泰康路停车场300沿江路停车场150回龙路路边停车场16大、小马站地下停车场500文明路临时停车场500合计1896二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测23区域交通情况现状未来交通条件发展的预测交通发展对名盛广场的影响二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测24交通发展对名盛广场的影响作为核心区域内的商业广场，步行到达的时间比较长；地铁商业街的连通，将带来和疏导更多地铁客流。名盛广场东面规划路府学西街的建成，引入及疏导的大量客流非常便捷，适合本项目经营大型综合超市及大型百货的业态。名盛广场大型的停车场有利于吸引高端客户。名盛广场大型的门前广场可以吸纳和停滞大量的客流。利用好门前广场，如婚纱摄影、明星演出、节假日喜庆布置等，可以分流及利用北京路庞大的人气及商气。二、区域交通情况及未来交通条件发展的预测25大型商业物业概况大型商业物业分布图北京路商业物业供求关系分析北京路街铺历史租值走势分析北京路商品业态分析大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研三、北京路商业物业调查26商业项目商业面积楼层停车位备注广百(含新翼)6.3万地下2层,地上9层11-13层为停车场，共约320个在营业新大新1万地下1层,地上11层100在营业五月花5万地下4层,地上11层140在营业丽都潮楼1万7无在营业名盛广场6万地下4层,地上10层600已建成，部分在营业光明广场6万9层100在营业和招商动漫星城3.1万地下3层200在营业，家电部分在招商华联商厦4万地下4层，地上10层200在营业银座广场0.54层（1层有夹层）无在营业大型商业物业概况三、北京路商业物业调查27大型商业物业概况大型商业物业分布图北京路商业物业供求关系分析北京路街铺历史租值走势分析北京路商品业态分析大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研三、北京路商业物业调查28三、北京路商业物业调查名盛广场广百百货光明广场华联商厦动漫星城丽都潮楼大小马站项目新大新五月花明珠广场29大型商业物业概况大型商业物业分布图北京路商业物业供求关系分析北京路街铺历史租值走势分析北京路商品业态分析大型商业物业特点、经营状况及其商品品牌结构调研三、北京路商业物业调查30北京路商圈2002-2006年商业物业供求关系2002-2006年北京路商圈平均每年吸纳的商业面积为3.4万平方米。2006年存量商业面积达到29.8万平方米，目前空置面积约10万平方米。北京路商圈2002-2006年大型商场存量、供应量和吸纳量8.78.78.720.729.88.70012.09.15.361.1550.3856