嘉峪关市物业管理暂行办法

嘉峪关市物业管理暂行办法甘肃省嘉峪关市人民政府嘉峪关市人民政府关于印发《嘉峪关市物业管理暂行办法》的通知嘉政发〔2011〕34号各区，市政府各部门，在嘉各单位：《嘉峪关市物业管理暂行办法》已经市政府同意，现予印发，请认真遵照执行。二○一一年五月三十一日嘉峪关市物业管理暂行办法第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《甘肃省物业管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内的各类物业管理、服务活动适用本办法。第三条市房地产管理局是全市物业管理活动的主管部门，负责全市各类物业活动的管理、监督、指导工作。建设、规划、市容监察、环保、发改、公安、民政、工商、环卫等部门以及供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位在各自的职责范围内，做好相关的物业管理和服务工作。街道办事处协助市房地产管理局做好本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，并建立小区联席会议制度，协调解决物业管理中遇到的问题及物业管理与社区建设之间的关系。社区居民委员会会同建设单位，在市房地产管理局指导下，负责组织成立业主大会和业主委员会，协调物业管理区域内的物业管理活动。第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争方式选择物业服务企业。第五条物业管理区域由市房地产管理局会同街道办事处，遵循方便工作和生活，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则，根据共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素进行划分。有以下情形之一的，市房地产管理局和街道办事处可以将其确定为一个物业管理区域，并由一个物业服务企业实施物业服务：（一）属于独立封闭式小区的；（二）处于同一街区或者位置相邻的；（三）配套设施设备可以共享的；（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的；（五）其他可以整合成一个物业管理区域的。新建住宅物业管理区域的确定，市规划局在选址或规划设计条件中应予以明确，并在规划设计方案审查中予以落实。第六条物业管理区域划分确定后，市房地产管理局应当在该物业管理区域内发布公告。第七条市房地产管理局应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项：（一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积；（二）共用设施设备情况；（三）建设单位、产权单位；（四）业主总户数、居住人口、产权构成比例；（五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的，业主委员会应当及时向市房地产管理局办理备案手续。第二章业主、业主大会和业主委员会第八条业主在管理活动中，享有下列权利：（一）对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权；（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（五）参加业主大会会议，行使投票权；（六）监督业主委员会的工作；（七）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（八）监督物业服务企业履行物业服务合同；（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（十）监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；（十一）法律、法规规定的其他权利。第九条业主应在物业管理活动中履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会、业主委员会会议议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十一条管理规约应当对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第十二条一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。首次业主大会应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下制定业主大会议事规则。第十三条物业管理区域具备召开首次业主大会条件的，建设单位应在30日内向市房地产管理局和街道办事处书面提出召开首次业主大会的书面报告，报告中应提供业主名册、物业建筑面积清册、物业出售及交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向市房地产管理局提出成立业主大会的书面要求。第十四条首次业主大会可以成立筹备组，筹备组应当在市房地产管理局和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位代表和居民委员会代表组成。筹备组负责组织召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会，业主委员会自选举产生之日起成立。第十五条业主大会分为定期会议和临时会议两种。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定每年召开一次。有以下情形之一，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向人民法院提起民事诉讼。第十七条业主大会应由全体业主参加，也可以以书面的形式委托代理人参加。业主人数在100人以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定，业主代表一般不得少于30人。第十八条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第十九条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第二十条首次业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担；经费的筹集、使用、管理由业主大会议事规则具体规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督和质询。第二十一条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第二十二条业主委员会自选举产生之日起行使职权。并应当在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等报市房地产管理局和街道办事处备案。第二十三条业主委员会成员应当具备下列条件：（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务；（四）热心公益事业、责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定的组织能力；（六）具有必要的工作时间。业主委员会办公及成员待遇经费由业主大会讨论确定。第二十四条业主委员会主任、副主任在业主委员会中选举产生。业主委员会一般由三人或五人组成，小区区域较大的可由五人或七人组成。由主任一名，副主任一至二名、委员若干名组成，业主委员会委员任期和换届由业主大会决定，可连选连任。业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。第二十五条业主委员会除执行业主大会的决定事项外，还应履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第二十六条业主委员会办理备案手续后，凭备案表向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。第二十七条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第二十八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第二十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市房地产管理局或街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第三十条业主大会、业主委员会与居民委员会应当相互协作，配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。第三十一条业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理第三十二条建设单位应当在取得商品房预售许可证前，按国家规定通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业对物业进行前期管理。未按照规定招投标或者议标选聘物业服务企业的，不得进行商品房预（销）售活动。住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积少于3万平方米的，经市房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三十三条建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。市房地产管理局负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。前期物业服务企业选聘后，建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况，管理服务的具体内容、标准和费用，双方权利和义务，合同期限，违约责任等。第三十四条在城市规划区域内，因规划和国土部门供地