四川金堂县项目定位报告

四川省金堂县项目定位报告编制时间：2013.12一艘没有方向的船，来自任何方向的风都是逆风审时度势、创新突围报告目录PART2项目战略方向PART3项目定位PART1市场再回顾PART1市场再回顾房地产市场走势判断金堂经济情况及城市概况金堂房地产市场运行状况政策动向十八届三中全会四项房地产重要决议2013年11月12日，十八届三中全会闭幕。其中对房地产做出四项重要决议:加快房地产税立法并适时改革；建立全社会房产数据统一平台；不准多处占用住房和办公用房；建立农村产权流转交易市场。三中全会后，土地、财税等长效机制将逐步替代限购、限贷的短期调控行为。农村集体土地的直接入市导致土地供应增加，有利于控制地价，拿地成本有望降低，保障房的增加会冲击普通商品住宅市场，对于本案而言，房产税会影响一部分购房群体，但实施难度较大。政策动向多手段增加保障房供给保障性安居工程建设取得积极进展，国务院常务会议要求，为了加快保障住房建设，适当增加中央补助资金，重点支持保障性安居工程特别是已建成保障房的配套设施建设。加快制定城镇住房保障条例，规范和促进保障性住房建设、管理和运营，稳定人民群众对“住有所居”的预期。加快推进公租房和廉租房并轨运行。2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。随着保障房供给的增加，会分流部分刚需客户群。成德南高速金堂段，成都跑金堂20分钟规划要闻成德南高速成都至金堂正式通车，金堂到成都车程只需20分钟，形成了一条金堂至成都又一条最便捷直达通道。同时，金堂县城到赵家镇的通行时间由过去的1个小时缩短到15分钟，这是金堂实施“交通先行”战略取得的又一重大成果。成德南高速三个半小时交通圈2013年，金堂县将继续深入贯彻落实党的十八大精神和“交通先行”战略；加快续建项目进度，完成县域内转（龙）隆（盛）大道、广兴大道、成阿工业园与金堂大道连接线工程等7个续建项目，启动赵淮快速通道、平桥大道、成都工业前沿区骨干道路金堂大道赵家至高板段等6个新建项目，实现全县21个乡镇每个村和农村新型社区通客运。成德高速金堂段的正式通车，使成都到金堂的时间大幅度缩短，可能会有部分成都市民会选择到金堂进行投资性、改善性住房，会促进整个金堂县房地产的发展。1、十八届三中全会针对房地产做出四项重要决议，长期政策将取代短期调控，尤其是房产税改革将会对房地产市场有较大影响，很有可能在2014年扩围试点，但考虑到地产在国民经济的支柱地位，政策力度短期内不会过猛，暂时不会对本案造成影响。2、增加保障性住房，随着保障房供给的增加，会分流部分刚需客户群。3、成都到金堂所需时间大幅度缩短，仅需20分钟，投资性购房和改善性住房客户会有所增加，对金堂房地产业的发展会有所推动。房地产市场总结金堂人口——人口市区排名3位86.58787.58888.58989.520082009201020112012总人口总人口20082009201020112012总人口87.6488.3388.4588.989.03增长3.11‰2.57‰2.77‰2.55‰3.76‰2012年成都（地级市）总人口数量排名地区武侯区双流县金堂县彭州市金牛区新都区成华区崇州市都江堰市邛崃市龙泉驿区青羊区郫县大邑县锦江区青白江区温江区新津县浦江县总人口98.3196.0089.0380.3473.1869.6567.5066.5766.4265.6060.3860.1151.8651.1945.3941.3438.3330.8026.35排名12345678910111213141516171819数据统计金堂人口与周边县城相比，常住人口规模偏大；5年常住人口的变化来看，金堂人口增长速度缓慢。2008-2012年金堂人口稳步增长，2012年金堂县总人口在成都区县中排名第三，人口基数大，相对之下，购房群体较大，对房地产行业的发展有着利好的条件。金堂县GDP——经济迅速发展0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%05000100001500020000250003000020082009201020112012人均GDP增长0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%05010015020025020082009201020112012生产总值（万元）增长率2012年成都（地级市）生产总值排名（万元）地区金牛区青羊区双流县武侯区龙泉驿区锦江区成华区新都区郫县温江区青白江区彭州市都江堰市金堂县新津县崇州市邛崃市大邑县浦江县生产总值694.16688.71679.07641.23631.40606.60555.98456.05325.59302.35276.38213.09208.18202.30169.94163.44150.43132.8679.76排名123456789101112131415161718192012年金堂县生产总值落后于大部分成都大部分区县，金堂县人民目前的收入可能对新城区较高房价的接受难度较大。数据显示2008-2012年人均GDP逐年增加，2011年增长率达到巅峰；人均GDP逐年增加,金堂目前处于经济迅速发展阶段，随着经济的发展，人民收入的提高，对新城区房价会逐渐接受。金堂的人口在成都区县排名第三金堂的生产总值在成都区县排名落后极大的人口基数，落后的生产总值，可以看出，金堂县人民的平均经济实力并不强，对房价方面可能会产生较大抗性，因此，我们要突出项目的性价比以迎合客户群体，从市场中突围。金堂县产业发展-工业和建筑业发展迅猛01020304050607080901002008200920102011201231.330.131.13537.335.94050.669.593.732.841.149.359.771.3第一产业第二产业第三产业1、第二产业增幅最大，工业、建筑业迅猛发展金堂县第二产业占比和增长率最大，说明金堂的工业和建筑业正处于快速的发展中，意味着居民的收入也在同步增长中，间接的促进房地产的需求，减少房价的抗性。2、第三产业份额激增，市场竞争趋于白热化金堂县第三产业近两年发展迅速，大量楼盘陆续进入战场，本案所面临的竞争环境不容乐观，竞争压力会越来越大，突围难度不断增加。金堂县房地产开发投资情况0501001502002502008200920102011201262.9100.5110.5166.7203.66.59.211.435.852.8固定资产投资房地产开发投资年份固定资产投资增长房地产开发投资增长200862.920.30%6.59.20%2009100.559.80%9.242%2010110.510%11.424.10%2011166.754.60%35.8213.80%2012203.622.20%52.847.30%1、金堂固定投资逐年提升，房地产投资持续加速增长，尤其是11-12年房地产开发投资比例大幅度上升，达到房地产市场需求最大化。2、09年开始，金堂房地产开发增长率加快，12年达到最大值，一方面大幅度旧城改造，一方面扩建新城，新城区和工业园区就是在这一背景下迅速成形。金堂宏观小结1、金堂县人口和经济发展：金堂人口基数大，但生产总值低，金堂人民经济实力目前尚不能完全接受新城区较高房价；近两年金堂工业和建筑产业推动经济快速速发展；现代农业稳步推进；三产业繁荣活跃，房地产业稳步发展，促使金堂经济快速发展，金堂人民的经济实力会逐步加强。2、市场化房地产的迅速发展，从11-12年房地产市场需求量加大，金堂市场未来可能出现阶段性的需求疲软，但高速增长的经济和工业拉动会减缓需求疲软的扩张。金堂产业规划-合理规划、迅速发展积极推进“三个集中”，按照“因地制宜、突出特色，适度超前、循序渐进，详略得当、留出空间，规范统一、便于实施”的原则，组织编制形成了推进城乡一体化“三个层次四个方面”的规划体系。“三个层次”即县、乡镇、重点村分别编制不同层次的发展规划，“四个方面”即规划包括产业发展、城镇建设、基础设施建设和社会事业发展四个方面的主要内容。产业发展规划突出优势特色。全县工业发展布局规划为“一区两片、四大产业”，即一个工业集中发展区，设置赵镇和淮口A、B两个片区，集中发展电力能源、机械冶金配套产业、食品加工、纺织印染四大主导产业。产业发展通过金堂县产业的合理规划，会逐渐加速金堂县经济的发展，人民收入水品会逐步提高，购买力会逐渐增强。随着金堂县工业园区的逐步发展，工作人员的增多，会有更多的工业园区员工选择到新城区购房。区县整体规划-2+5+1中心城镇体系确立了以县城赵镇为中心，淮口为次中心，清江、高板、竹篙、土桥、福兴为区域中心镇，五凤镇建成历史文化名镇的“2+5+1”中心城镇体系。金堂县位于四川省成都市东北部，千里沱江之首，县城赵镇与重庆白沙镇、江油中坝镇、渠县三汇镇并称为全川四大经济重镇。金堂中心区——赵镇赵镇区域地势由西北向东南微倾，海拔最高817.6米，最低434.1米。金堂称为“东方威利斯水城”，存在一定的地理高差，导致赵镇老城区经常发生水灾。龙泉山脉中段纵卧区境东南部，把成都平原与川中丘陵分隔。赵镇区域介绍赵镇新城区地势高于老城区，受汛期影响小，环境宜人，因此老城区有一定经济条件的人群会选择到新城区进行改善性购房。赵镇区域划分-新城区为高档住宅区新城区金堂县新城区在中河、毗河之间，政府规划为高档住宅区，向西北方向拓展，工业区主要沿滨江路发展，老城区发展相对成熟。新城区配套较成熟，有金山森林公园，县政府，县医院，车站都处在新城区，区域配套完善，政府中心，交通便利。高档楼盘云集在区工业园区老城区新城区金山森林公园打造金堂综合居住区，形成以商业、行政、居住为主的综合型城市新区。随着新区配套完善成熟，吸引人力/资金密集型企业进驻，最终形成有规模、有气势、有特点的城市新区。金山森林公园片区规划以金山森林公园为核心聚集的众多高品质楼盘，洋房、别墅、高层等物业形态一应俱全，客户可选择性大，本案物业形态单一，突围难度极大。金堂规划小结金堂新城区中心拥有绝对影响力和辐射力。产业发展的合理规划会加速金堂县经济的发展，提高人民收入水品。城市发展方向：立足新城区以西北拓展、工业区集中发展，新城区中心地位已经形成且难以撼动。金堂县主要项目分部状况本案星月湾美茵莊園金山郡金泉秀岭润州金外滩今日润嶺水城印象金山国际商会大厦金阳丽景绿洲国际艺都生态水城卓恒广场维罗纳恒大御景半岛蓝光观岭中国公馆伊顿小镇金融中心金都华府泰康博观在售楼盘待售楼盘金堂县-以面世楼盘信息已面市楼盘剩余体量：536万方金堂县-潜在成交地块统计分析从2012年初至今共成交15宗商住用地，规划总建筑面积量预计268.15万方。金堂县-已知市场竞争态势已知市场竞争态势潜在供应体量+已面市项目剩余供应体量2682013年已成交地块潜在供应量536已面市项目总剩余体量804未来1-3年供应总量总体供应量——总量大，竞争激烈从总体供应量看，初判未来3年金堂市场的供应量巨大，市场竞争及其激烈，主要体现在实力开发商楼盘拼品质，普通开发商楼盘拼价格。本案欲求突围，需注重产品的性价比，求其上得其中！市场竞争态势——建筑体量分析15万方以下的项目共7个；15-30万方的项目共7个；30-50万方以上项目4个；50万方以上的项目有3个项目规模——大多在15-50万㎡之间从项目体量上来看，金堂楼盘体量大多在30万方以下，30方以上的大盘占33%，其中生态水城、恒大御景半岛体量均在200万方以上，能够以大体量撬动市场关注。本案建筑体量为22万㎡，在建筑体量上无法突围，不能以大体量撬动市场关注。15万方以下（不包含15万方）美茵莊園今日润嶺商会大厦卓恒广场7维罗纳金泉秀岭蓝光观岭15—30万方（不包含30万方）泰康博观金海岸*星月湾水城印象金山国际7绿洲国际艺都伊顿小镇30—50万方（不包含50万方）金海岸*金山郡金都华府润洲金外滩金堂金融中心450万方以上金阳丽景生态水城恒大御景半岛3市场竞争态势——容积率分析容积率0-