土增和契税补充规定

青岛市地方税务局公告〔2015〕2号青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局关于土地增值税和契税若干具体政策的公告青岛市地方税务局公告〔2015〕2号2015-05-05根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税和国有土地使用权出让契税的征收管理，现将有关政策明确如下：一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，应当分别计算土地增值税增值额和增值率，主要成本按照下列原则和方法计算分摊：（一）土地成本土地成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（一）项“取得土地使用权所支付的金额”和第（二）项房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”。土地成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。如果开发项目中同时包含别墅和其他多层、高层建筑的，应先按照别墅区的占地面积占开发项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅与非普通住宅可售建筑面积比例计算分摊。开发项目中既包含多层、高层建筑又包含的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑等独立占地建筑，土地成本可比照别墅，按照前款规定处理。（二）其他房地产开发成本其他房地产开发成本，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（二）项房地产开发成本中除“土地征用及拆迁补偿费”以外的成本。凡受益对象单一、会计核算准确且能够提供独立合同、独立结算资料的成本，应直接计入普通住宅和非普通住宅扣除项目中；否则，按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。园林、绿化等共同成本应按照可售建筑面积的比例，在普通住宅与非普通住宅之间计算分摊。二、关于国有土地使用权出让契税计税依据的组成国有土地使用权出让契税计税依据，为取得该土地使用权而应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费（市政建设配套费）等。减免的各项费用不得抵减契税的计税依据。城市基础设施配套费，是指按照政府部门规定的征收标准和规划部门批准的建筑面积计算出的应缴费金额。规划部门批准的建筑面积发生变化的，应重新计算应缴费金额。三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理纳税人为取得国有土地使用权，凡按照区（市）级以上政府部门要求，在项目建设用地边界线外建设公共服务设施、安置房项目发生的拆迁补偿和工程支出，应计入取得国有土地使用权的契税计税依据，在计算土地增值税时应计入土地成本。四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限国有土地使用权承受人签订补充协议，需要补缴土地出让金、城市基础设施配套费等费用的，契税纳税义务发生时间为原出让合同签订的当天，税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率纳税人取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后，开发建设工业厂房、物流仓储建筑、科技园区等并对外销售的，取得新房预售收入按2%的预征率预缴土地增值税。但对于匡算税负率明显偏高的项目，可参照匡算结果确定预征率。待符合清算申报条件时，比照房地产开发项目计算缴纳土地增值税。六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日税务机关受理纳税人土地增值税清算申报时间在2015年6月5日以后的，按本公告执行。已进入清算审核程序但尚未发出清算书面审核结论的清算项目，可适用本公告。公告实施之前已出具清算书面审核结论的，不再追溯调整。预售收入取得时间在2015年6月5日以后的土地增值税预征申报，按本公告第五条执行。特此公告。青岛市地方税务局2015年5月5日青岛市地方税务局《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》的解读为了加强土地增值税、契税征收管理，进一步明确房地产项目土地增值税和国有土地使用权出让契税相关政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的有关规定，结合我市实际，制定并发布《关于土地增值税和契税若干具体政策的公告》（2015年第2号，以下简称《公告》）。一、关于土地成本与其他房地产开发成本的归集分摊在计算土地增值税时，普通住宅和非普通住宅需要分别计算增值率，由此产生成本费用的分摊问题。根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第九条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，本条明确土地成本和其他房地产开发成本在普通住宅和非普通住宅之间的分摊方法。第一条第一款中，将“土地征用及拆迁补偿费”归集为“土地成本”。因为土地征用及拆迁补偿费是为取得土地使用权而付出的代价，在土地征用和拆迁阶段，房地产开发行为尚未开始，因此不宜将土地征用及拆迁补偿费直接归属于房地产开发成本，而应当采用与“取得土地使用权所支付的金额”同样的归集方法。“别墅区”是指包含项目内所有别墅且占地相对独立，有道路、围墙等明显分隔标志的区域。“联排别墅”是指并联的类别墅建筑，“合院式别墅”是指由联排别墅围合而成的类别墅建筑。第一条第二款中，明确其同时符合四项特殊条件的成本应该直接计入受益对象的成本中核算，比如装修成本等。不符合特殊条件的成本按照普通住宅与非普通住宅可售建筑面积的比例计算分摊。但在清算审核中，一旦发现直接归集的成本有一条不符合直接归集条件的情况，比如合同中包含共同工程、存在虚假发票等，则其他房地产开发成本整体按照建筑面积法分摊。二、关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的组成本条是对《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）（以下称“134号文”）第一条的进一步明确。“134号文”第一条规定：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”，第一条第二款：“以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内”。本条明确，竞价方式出让的计税依据为土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、城市基础设施配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。根据《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）规定：“各地征收的市政基础设施配套费应统一归并为城市基础设施配套费。”本条明确，城市基础设施配套费即市政建设配套费。规划部门批准的建设面积，首先是指根据规划部门在《项目用地规划设计条件》中规定的容积率与土地面积计算出的建筑面积，其中容积率规定了上限的，以上限为准，没有上限的，以下限为准。根据《青岛市人民政府办公厅关于进一步加强城市基础设施配套费征收使用管理的通知》（青政办发〔2014〕20号）规定，本条明确，建筑工程规划许可证上核准的建筑面积发生变化的，应按照补缴的城市基础设施配套费金额申报缴纳契税。三、关于相关拆迁补偿和工程支出的处理根据《财政部关于印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》（财法字〔1995〕第6号）第七条和“134号文”第一条，本条明确，项目建设用地边界线外发生的拆迁补偿和工程支出既作为契税计税依据，又作为土地增值税扣除项目。根据政府配建要求，在取得国有土地使用权时，某种情况下会要求土地承受人在项目建设用地边界线外发生拆迁补偿和工程支出。“按照区（市）级以上政府部门要求”，是指除在国有土地出让合同中明确要求外，取得区（市）级以上政府的证明文件，用以说明在项目建设用地边界线外发生的拆迁补偿和工程支出是取得土地的必须条件。证明文件包括政府会议纪要、政府相关部门出具的正式文件等。四、关于签订土地出让补充协议的契税纳税义务发生时间与税款缴纳期限《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”。补充协议是以原出让合同的存在并生效为前提。为此，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定，本条明确，签订原出让合同的当天为契税纳税义务发生时间。根据《青岛市地方税务局关于明确契税税款缴纳期限的公告》（2014年6号）规定，本条明确，签订补充协议的契税税款缴纳期限为签订补充协议之日起90日内。五、关于工业、物流地产等项目土地增值税的预征率根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条规定，本条明确取得工业、物流仓储用地用途的国有土地使用权后，开发建设并取得新房预售收入的预征率为2%。需要匡算的，按照《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（2014年第1号）第一条第三款规定的方法匡算税负率。新房与旧房的界定标准为《转发财政部国家税务总局〈关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（青财税〔1996〕7号）第二条规定：“1．建房单位新建成的房产，未使用或使用未满一年首次对外转让的，均为新房；首次转让前已经出租或使用满一年以上再转让的房产，应作为旧房。2．对个人新建应税房产对外转让的，不论其建造时间长短，均作为旧房。3．对单位或个人购买的新房再转让的，不论其使用时间长短，均为旧房”。