地价与房价的关系

专题之五：地价与房价的关系一、马克思对成本与出售价格关系的论述二、古典经济学家李嘉图的论述三、房价是否具有决定地租的功能四、城市经济学家的观点五、土地估价师的观点六、计量经济学者的观点之一七、计量经济学者的观点之二一、马克思对成本与出售价格关系的论述1、如果商品按照商品价值出售，利润就会被实现。这个利润等于商品价值超过商品成本价格的余额，也就是等于商品价值中包含的全部剩余价值。资本家即使以低于商品的价值出售商品，也可以得到利润。因为只要商品的出售价格高于其成本价格，也总会实现商品中剩余价值的一部分，从而获得利润。商品价格是由商品价值所决定的，但要受到市场供求关系的影响。一、马克思对成本与出售价格关系的论述2、商品出售价格的最低界限，由商品的成本价格决定。如果商品低于它的成本价格出售，生产成本就不能全部由出售价格得到补偿。商品的成本价格是资本家为了生产商品而支付的购买价格，是由商品的生产过程本身决定的购买价格。3、产品价格昂贵不是地租的原因，相反，地租倒是产品价格昂贵的原因。二、古典经济学家李嘉图的论述1、李嘉图地租理论的假设条件第一，他假设农业方面没有任何技术进步；第二，他假设资本与人口经常保持一个适当的比例增加，使得真实工资不断地维持在同一个水准。这些假设保证了随着资本和人口的增加，耕种土地的范围也将逐渐扩大，而肥沃程度低的土地也会逐渐产生地租。二、古典经济学家李嘉图的论述2、李嘉图地租理论的总体思路人们对谷物的需求增加，使得现有优质土地的供给的谷物不能满足需求；于是有更多的农业资本家投入到农业生产中，试图寻找更多的土地，就会有一些中等，甚至不断地会有一些劣等土地投入耕作；这样劣等地所生产谷物的个别生产价格决定了谷物的社会生产价格；谷物的价格有所提高，于是原先使用优质土地的生产者剩余利润增加，所以交给地主的地租也就随之增加。二、古典经济学家李嘉图的论述3、具体观点李嘉图认为，对土地的需求完全来自对农产品和地上附着物或相关产品的需要，农产品价格的升降造成地租水平的升降；而土地自身的租金水平则对农产品价格没有任何影响。三、地租（价）与房租（价）的关系1、地租与农产品价格的关系理论上：英国经济学家乔治·拉姆赛(1800－1871)认为：“地租的产生是土地生长的某些产品价格上涨的结果”，同时还指出：“地租一旦产生，它又反过来成为其他产品，如牧草、牛和木材价格上涨的原因。”三、地租（价）与房租（价）的关系现实生活中：在市场经济条件下，当地租水平提高时，往往会引起租种土地成本的提高，从而引起农产品价格的上涨。也就是说，地租水平对农产品价格是有影响的。三、地租（价）与房租（价）的关系2、地租（价）与房租（价）由于房屋并非土地产品，而是土地所承载且与土地结合成为一体的不动产。所以，不能套用“土地产品的价格决定地租”这个原理。三、地租（价）与房租（价）的关系应有的思考：第一，土地面积有限，随着社会经济的不断发展，房屋的需求会逐渐增大，从而带动房价的上涨，最终又带动地价的上升。这是因为，土地需求是一种引致需求。第二，完全相同的房屋，兴建于不同等级的土地上，房价房租相应地呈现出级差现象。这实际上是地价地租决定房价房租的一种表现形态。第三，在现实生活中，还存在低地价低地租与高房价高房租并存的状况。因此，我们在分析地租地价与房租房价的关系时，需要具体情况具体分析，不能一概而论。四、城市经济学家的观点城市经济学家在对城市各个功能区进行分析时，引入了杜能所创立的、建立在比较利益原则基础上的圈层说与级差地租理论。距市中心越近的圈层，土地面积越少，不可能充分满足各方面的需要，因而对这些土地有剧烈的竞争。其结果是，越是接近市中心的地块，级差地租越高。只有那些能够支付得起高额地租的企业主，才能把他的企业配置在市中心，而那些出不起高额地租的企业就不得不到离市中心较远的外围圈层区寻找自己适宜的位置。四、城市经济学家的观点支付地租的能力＝将企业配置在特定位置可望获得的收益－将企业配置在边际位置可望获得的收益企业占用土地面积四、城市经济学家的观点支付地租的能力因此，获得收益的能力决定了土地的价格（租金），即供求关系决定房价（房租），房价（房租）决定了地价（地租）。五、土地估价师的观点公式：土地价格＝如果该地块用途为建造商品住宅或办公楼等，则公式为：土地价格＝楼价－建筑成本－其它费用－税金－正常利润相对而言，建筑成本、其它费用、税金都是刚性的，正常利润一般为行业的平均利润。因此，楼价就是决定土地价格最能动的因素。从这个角度考虑，可以得到如下的结论：楼价决定地价。预计综合开发总收益－开发总投资－投资利润六、计量经济学者的观点之一（一）问题的提出中国房地产开发热潮实际上是在近5年内形成的。从1999年以来，整个房地产开发完成的投资额每年以1000亿元以上的幅度递增着，从1999年的4103亿元，迅速攀升至2003年的10323亿元。其中仅2003年就比2002年的房地产投资完成额增加2300亿元。这个递增幅度，相当于1993年～1994年的房地产投资的整个规模。目前，年均1万亿元以上的房地产投资额，实际上已相当于中国股市的投资规模。六、计量经济学者的观点之一房地产投资规模的推动力：（1）资金注入的推动力银行资金、自有资金、外资注入。其作用如何？（2）房地产开发商利润追求的驱动力房地产开发商追求利润的动力机制的形成，主要取决于三个变量：地价、楼价、售房面临的市场需求。其关系如何？六、计量经济学者的观点之一（二）理论假说房地产开发商的供给行为包括投资、成本、销楼、定价与空闲率等若干个方面。1、投资行为在市场环境中，房地产开发商的供给行为最早表现为项目启动，这可以用当年完成的房地产开发投资额来度量。对于以投资完成额表现的供给行为，最基本的决定变量是：楼房售价与土地成本价（即土地购置费）。根据经济学的基本理论，应该有以下假说：假说1：房地产投资完成额与楼盘售价成正向变动，而与土地购置价成反向变动。六、计量经济学者的观点之一资金供应与存货积压状态同样会影响厂商的供应行为。资金供应增加会使供给曲线向右移动，而存货上升（房屋面积空闲率上升）会从负面对企业投资产生效应。于是有：假说2：房地产投资完成额与资金（包括银行资金与企业自有资金）供应成正向变动，而与房屋空闲率成反向变动。六、计量经济学者的观点之一2、楼盘价格趋势在房地产厂商的供给函数中，决定价格的基本变量是成本，由于成本主要表现为土地购置成本与建安成本，又由于“投资额”实质上可以看成是投入成本。因此，可以提出如下假说：假说3：土地价格与投资额会推动楼盘售价上升。六、计量经济学者的观点之一房地产业是一个垄断性较强的行业，而垄断本身又会抬高楼盘售价；而融资增加，尤其是银行资金的进入，会推动楼盘价格上涨。因此，有如下假设：假说4：垄断程度上升会提高楼盘价位；银行注资会推动房产价格上升。六、计量经济学者的观点之一3、地价决定在中国，由于土地价格是在房地产商与政府之间的博弈或合谋中决定的。一般来说，房地产商有两个武器可以使用：一是用“经济适用房项目”的承诺作为条件向政府要求低廉的土地资源；二是设法进行土地囤积，多购置，部分开发，将截留土地作为后盾在与政府计价还价的过程中处于较为有利的地位。六、计量经济学者的观点之一由此，有如下的假设：假说5：经济适用房在房地产厂商完成的房屋面积中比重越高，则土地购置价越低；房地产厂商手中截留的土地越多，则土地购置价越低。同时，土地价位也与对房地产业的资金注入有关。根据日本房地产业泡沫的经历，又可以提出：假说6：对房地产业的资金注入会推动土地价格上升。六、计量经济学者的观点之一4、楼盘销售量在向上倾斜的供给曲线中，销量与价格应当同向。除此以外，还有诸多因素可以使供应曲线向左或向右移动，一般有：假说7：·银行资金注入会使房地产供应曲线右移，从而增加楼房供应量；·商品质量提高会增加成本，同时，质量又是刻画“垄断性”的一个指标，所以，质量上升会使供应曲线左移，从而减少楼房供应量。·存货增加会使现房供给曲线右移，从而提高楼房供应量。六、计量经济学者的观点之一5、期房销售量的决定期房，即预售房，是房地产开发商的又一类供给。如果期房的供应行为与现房的供应行为是同向的，则导致现房供应曲线左右移动的经济变量应引起期房供应曲线同样的左右移动。据此，可提出以下假说：假说8：·如果期房售量与现房售量是同向变化的，那么，银行注资会使期房供应曲线右移，使期房供应量上升；·质量提高会使期房供应曲线左移，导致期房供应量下降；·政府干预会增加交易成本，使供应曲线左移，导致期房供应量下降；·而存货（房屋空闲率）上升会导致期房供应曲线右移，使期房供应量增加。六、计量经济学者的观点之一6、空闲率的决定房产业的过剩程度一般用“空闲率”来度量。空闲程度高，也许是由于价位太高，也许是由于市场缺乏竞争，即垄断使供给无法适应市场需求的变化；也许是由于产品结构不合理。因此，可提出如下假说：假说9：·房屋高价与空闲率同向变化；·垄断程度与空闲率同向变化；·空闲率是楼盘结构不合理的反映。六、计量经济学者的观点之一（三）数据与变量1、数据此研究的数据来自国家统计局编制的《房地产开发统计年报》（1999～2002年）。该年报收集了全国31个城市的房地产开发商的投资、施工面积、土地购置、售价、开发商个数与级别、资本、融资来源与规模、期房、房屋出租等指标数据。由于大城市是近5年来房地产开发热的主要区域，本研究就以35个大城市为基本观察单位，建立了从1998年至2001年时间长度为4年（16个季度）的数据。六、计量经济学者的观点之一2、变量（四）计量结果采用线性回归模型对前面的数据进行计量分析，得到如下结果：1、投资量的决定2、房价的决定3、地价的决定4、楼盘销量的决定5、期房供给的决定六、计量经济学者的观点之一（五）结论运用中国《房地产开发统计年报》（1999年～2002年）所提供的35个大城市的面板数据，进行实证分析。得到如下结论：1、中国大陆房地产开发商在低地价与高房价之间，目前更在乎土地的廉价获取，他们对低廉地价的获取动力超过对高房价追求动力的两倍之上；2、“经济适用房”开发与土地截留己经成了房地产开发商从政府手中获取廉价土地的两个基本手段。提高经济适用房比率1个百分点，可使土地购置价降低0.03个百分点；而提高土地戴留比率1个百分点，又可以使土地降价0.008个百分点。六、计量经济学者的观点之一3、目前房地产开发商手中截留的土地可能相当于其1年的土地购置量。4、政府支持的银行信贷，无论对房地产投资，还是对房价上升，还是对土地价格上扬，与房屋销量，都具有正向推动作用，房地产供应对信贷的弹性大致为0.5。5、外资进入是近三年来房地产投资扩张的一个显著推动因素。并且，房地产投资对外资注入的膨胀系数为1.5左右。六、计量经济学者的观点之一6、目前房地产业中与滞销和空闲率相联系的泡沫，有三个原因。其中价位高是最突出的原因：而产品质量与产品结构不合理，也是导致空闲率（近40%)的原因。因此，如要对房地产业适当缩水，除了信贷政策的适当调整以外，也需要从产品质量与产品结构上作相应调整。7、决定楼盘价位的基本因素是两个：一是土地购置价，二是信贷注入。但地价对房价的边际效应（0.78)远大于信贷注入对房价的边际效应（0.05）。今后若干年，如政府收缩土地供应，或提高土地价格，在这样的条件下、即使信贷对房地产作适当收缩，房价仍会由于土地购置价的逐步上升而所上升。七、计量经济学者的观点之二（一）相关性与因果性房价与地价的关系十分密切，就可以认为这二者存在着必然的因果关系吗？究竟是地价引起了房价的上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？从逻辑推理上看，这两种情况都是有可能发生的。这里，有学者采用2003年诺贝尔奖得主格兰杰（Grange