地铁对长沙商业地产发展的影响doc

地铁对长沙商业地产发展的影响第一部分概述地铁对长沙商业地产发展的影响2009年9月，长沙地铁正式开建。根据规划，长沙地铁网络由1号线及其支线1A线，2号线、3号线和4号线构成网格加放射形状的线网总体构架。其中，1号线和2号线形成长沙南北向（芙蓉路）和东西向（五一大道）轨道交通“十”字形骨架，与城市最大交通走廊相对应。尤其是东西向的2号线，将连接汽车西站、长沙火车站、武广客运专线新长沙火车站等交通枢纽。而3号线与1号、2号核心线路衔接构成环形，成为另外一条重要的骨干线路。4号线与城市较重要的交通走廊相对应，可以增加轨道交通线网密度，辐射外围组团，与1、2、3号线路一起，完善网格加放射形状的轨道交通网络。完善的地铁网络犹如一个财富的动车，使长沙、长株潭乃至中南地区的人流、物流、商流和信息流形成一种快速的涌动，城市商业将沿地铁沿线而展开、兴起和繁荣，城市地产也将因地铁“预期”而获得极大的提升空间，城市经济无疑将更具活力和竞争力，属于长沙的地铁经济时代已经来临。地铁作为未来长沙市主要的交通工具，客运能力强，地铁站口将会形成大量人流，这就形成了商业发展的基础。但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的还是目的性人流量。地铁的快速发展让长沙交通更加便捷，在一定程度上改变了购物环境，从而聚集了大量目的性人流，改变长沙市的商业布局；同时地铁的快速发展，交通更加便捷，也能改变人们固有的就近的消费习惯，使商业辐射的区域扩大，使商圈连接更为紧密，或者形成新的商圈；当然地铁的快速发展，也让大量的人流通过轨道交通输送到长沙市的各个区域，刺激站点周围土地的高密度开发，形成以居住为主，商业、服务、办公、娱乐、体育等配套齐全的多个新城市中心，根据人们就近消费的心理习惯，可推断出住宅物业的发展能给商业地产的发展带来较为稳定的消费群体，间接的促进长沙的商业地产的发展。改善交通，聚集人流地铁的快速发展，缓解了长沙的交通压力，丰富了人们的出行方式，缩短了往还的时间，减少了人们对出行不便的担忧，使人们更乐于出行购物等，为新的商业街或者商圈的出现，聚集了大量的目的性人流量。万科•金街坐拥地铁2号、4号线，地铁强大的输送力，与地面交通形成立体交通网，吸引本地消费者蜂拥而至。据悉，2号线每小时运力将达到3万人次，将来4号支线的补充，将更大程度促使该区域商业以及其他配套的完善，比如更多的商务功能场所的进驻，众多写字楼及商务中心在万科•金街周边聚集，商务消费中心的磁场效应将带来源源不断的高端客源，消费半径无限扩大，或促使该区域形成新的商业街。改善购物环境，聚集人流虽然地铁的新建在短期内会造成交通拥堵，一定程度上影响商圈的购买力，但长远看来地铁的建设，将缓长沙的交通压力，提高整体的购物环境，从而在一定程度上为商业的发展聚集了人气，使商圈的商业价值得到进一步提升。五一路广场立交桥的拆除期间，周边的商业（平和堂等）以及交通等方面都会受到影响，尤其是交通方面，可能会出现交通拥堵的场面。而此次拆建工程需要较长的时间才能恢复，短期内将对周边造成一定的影响。但从长远来看，在地铁以及立交桥建成之后，将改变其购物的环境，将会使周边的商业的价值得到进一步的提升。扩大商业辐射范围，易于形成商圈联动，改变商业格局地铁使商业项目不再受制于自身规模的限制，辐射的范围可以由一个社区变成一片区域，甚至是整个城市，地铁也能使不同区域、不同商圈联系更为紧密，改变人们就近的消费习惯，为商业的发展聚集更为宽泛的消费群体和消费阶层。而项目内经营的商品种类也可以更加的丰富，或者更加专一，因为只有更广阔的辐射范围才能为业态丰富的商业项目带来不同目的的消费者。地铁能使来自不同地方的人流和信息流快速到达一个位置，然后集中性地释放；地铁的商圈效应，可以充分把黄金口岸的价格凸现出来，使空间、地下获得更大的提升空间，让寸土寸金的地段得到进一步强化，使城市的商业布局更趋优化，加快商务办公、零售商业、住宅等现代服务业的发展，既能促进其提升品质，提高群众生活质量，更将创造巨大的社会财富。另一方面，由于长期以来长沙主城区集中在湘江东岸，这一区域的环境容量接近饱和，城市运转压力加大，发展空间受到制约，建设成本大幅提高，城市商业中心、长沙中央商务区必须寻找新的拓展空间。随着地铁的开建，在解决这些商圈交通拥堵的同时，还能加大传统商圈的辐射能力，使长沙东部与芙蓉、雨花等市区的彼此联系更加紧密，星沙商圈、五一商圈、东塘商圈的融合度进一步提高，为商业的发展聚集更为宽泛的消费群体和消费阶层。促使住宅物业发展，间接为商业地产发展聚集人气长沙的轨道交通快速发展，为长沙商业地产的发展提供了广阔的空间。在承担缓解城市交通压力首要任务的同时，地铁也提升了长沙居住环境的质量，促使地铁周边住宅物业高速发展，为商业地产的发展创造了不少稳定的消费群体，促进了商业的发展，“地铁经济效应”由此产生。从其他城市数据来看，地铁的规划是影响人们购房的重要因素之一，而地铁沿线住宅项目的开发则进一步促进了商铺的投资热潮。当然，这不仅仅是一个人口数量的飞跃，地铁的发展也会改变区域的消费阶层，使得区域的消费力、消费水平逐渐提高，形成更有力的购买力，早期形成的几个商业物业已经不足以满足区域居民的消费需求，这为区域的新一轮商业物业的发展带来了潜在的动力，有利于形成新的业态组合。达美D6区是市政府投资200亿梅溪湖片区的开山之作，占据9.5亿城市新交通枢纽汽车西站，是梅溪湖片区的桥头堡，有着巨大的升值潜力。其位于岳麓西二环与梅溪湖交叉口的西北侧，地铁2号线二期工程将从望城坡站向西延伸，也将在其附近设站。达美D6区占地面积88883.00万平方米，地上总建筑面积约46万平方米，商业规划面积约10万平方米，住宅面积约36万平米。其以住宅物业为主，将建设为商业、住宅、公寓式酒店三大板块的国际化人居的城市综合体。有数据显示，一般说来，一条地铁平均会为沿线房价带来8%—20%的上涨，住宅市场价格的上涨对商业发展有一定促进作用，在这片区域商住联动或将为商业的发展带来强大的动力。其建成后，将成为河西一个地标性的建筑，除了能彻底改变汽车西站商圈硬件落后的局面之外，由于其位于坐拥地铁2号线，以及以住宅物业为主，故还将为和梅溪湖新商圈和新西站商圈的建设与发展聚集大量稳定性的人流量，当然由于其规划为国际服务和科技创新城，包括有国际会展中心、顶级办公区、生活区和商业中心区等，尤其是国际文化艺术中心成为梅溪湖片区的重要项目，将是整个先导区及长沙，一个重要的国际交流平台，故又能聚集大量的国际性人流，提高区域的商务性消费能力，有利于形成新的业态组合，如规划建设中的高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态，促进新西站商圈的发展和梅溪湖商圈形成。聚集人群、方便达到成为地铁带动商业发展的绝对优势。但并非只要是地铁周边就一定可以使商业更繁荣。比方说火车站，现在火车站的商业价值削弱很多，因为现在车太快，停留时间就短，有效人流不够。对于市中心地铁站来说，能增加商业人流和购物的便捷性，是锦上添花，但是很偏远的地铁口，对商业地产来说影响程度有限。地铁更大的意义在于住宅拉动。商业地产的发展与社会文化环境、经济环境、政策法律环境、商业发展进程、生活方式、城市化进程、商业模式、商业形态、竞争与兼容格局、产业链等因素相关。地铁只能在一定程度上为商业地产的发展聚集人气，改变城市商业格局，因此地铁对商业地产的影响是有限的。第二部分详述地铁对长沙商业地产发展的影响——以地铁2号线为例2009年1月15日，国家发改委正式批准长沙快速轨道交通近期建设规划，要求长沙按照经济、实用、安全的原则，在2008—2015年，首先建成轨道交通2号线一期工程。2号线一期工程：自河西高新路至新长沙站，线路长23.15公里，建设期为2008年-2013年。其中设站16座，自麓谷大道，经由汽车西站、溁湾镇、五一市民广场、芙蓉绿化广场、袁家岭、长沙火车站、体育新城，至新长沙火车站。与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。一、地铁2号线对沿线商业地产格局发展的影响大河西先导区版块河西作为长沙市先导区，这几年有了较快发展。但是，相对于河东地区来说，仍有一定差距。制约其发展的主要两个因素为：商业和交通。由于河西缺少较成型的，规模较大的商业中心，居民一般都前往河东进行购物，再加上居民的工作地点有大部分在河东，所以，交通需求较大。目前，河西的交通能力尚不够发达，典型的就是湘江一桥经常出现堵塞现象。地铁2号线的建设，将会很大程度的提升河西的交通能力，河西交通能力差的劣势将会改善，而其环境较好的优势将得到提升。同时地铁2号线，也促使大河西建成多个城市商业综合体，为商业的发展聚集了大量的人气，扩大大河西已有商圈的辐射范围，形成大河西新的商圈。如望城滨水新城项目，其商业中心项目位于大河西先导区望城滨水新城起步区核心区域，用地面积约474亩，作为片区重要商业配套设施，服务周边恒大地产、广东玫瑰园、新地东方明珠、和记黄埔、南山苏迪亚诺、中粮地产等多家房地产项目，辐射大河西、长沙市及相邻的常德、益阳等地区，聚集商业人气，拉动周边产业发展，届时它将成为大河西乃至长沙市最具投资魅力和消费潜力的大城市商圈。从许多国际化大都市发展的实践来看，轨道交通以其运量大、速度快的技术优势已成为城市交通结构中不可缺少的组成部分，它较好地解决了大、中城市交通日益增长的供需矛盾问题,并满足了城市化的要求，很大程度上提升了城市国际性、商务性消费能力。地铁2号线的建成，提高了长沙的城市化水平、国际化水平，吸引了不少外来人士，提升了长沙的商务性消费能力。如梅溪湖国际新城项目，定位是将其建设成为长沙未来城市中心，到“十二五”末，将14万平方公里的梅溪湖片区建设成为长沙市高新科技成果展示中心、国际智力拓展和科技创新中心、国际商务中心、国际居住中心，全面提升长沙城市品位和核心竞争力。其定位于国际新城的条件之一便是地铁2号线路过此项目，地铁2号线无形中提升了其国际化水平，其能有效地聚集大量外来商业商务人士，提升其商务型消费能力，促使梅溪湖发展成为国际性商圈。不同的轨道站点有不同的消费人流，处于商业中心的轨道站点消费人流以固定人流为主，吸引人们的是商业广场，品牌店铺，也许没有地铁消费人群会减少，但并不会有根本性的改变，地铁所起到的作用是好上加好。如2号线对荣湾镇商圈的影响，则是使其商圈辐射范围扩大，从而促使其商业发展。中心区版块地铁的建成，可以有效的缓解中心地区的交通压力，地铁的人流聚集效应将使中心商业得到更大发展。地铁带来的大量目标、休闲人群，使已成熟的商业中心更繁华。中心版块的五一广场商圈，是目前长沙市最大的商业中心，日均人流量达到30万人次，芙蓉广场则集中了众多金融机构。可以说中心版块是长沙市目前的金融与商业中心。因此，日均人流量较大，交通状况不佳。地铁2号线的建成极大的缓解了五一商圈的交通压力，地铁的人流聚集效应能使已成熟的五一商圈更加繁华。地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况，如果某个区域，有一两个比较大型的SHOPPINGMALL、超大型专业市场等，那地铁能带来大量的目的人流，对商业地产的繁荣是立竿见影的。其对发展潜力较强的商业地区能起到很大的推动作用。袁家岭站附近既是阿波罗商业城和友谊商店，自身的商业状况已经具备，地铁带来的大量目的人流，将很可能使袁家岭地区商业得到快速发展。武广新城版块到明年武广高速全线通车，长沙到武汉1个小时，到广州将只需要3个小时。沪昆高速铁路建成后，长沙到上海只需要4小时，到杭州3小时，到昆明不到4小时。同时，“武广新城”也是地铁2号线的终点站。“武广新城”作为城市地铁与高速铁路的枢纽，将成为联系珠三角、长三角以及中西部和省内郴州等地的核心。武广新城版块便利的交通优势，致使人口容量已达百万级，为武广商圈的发展，聚集了大量的人气。如新华都·万家城，依靠武广高铁和地铁2号线，形成了大型商业广场、临街商铺、独立商业街、香榭丽风情商业