XXXX西安曲江文化旅游集团永和坊项目定位研究与发展战

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。中管网房地产频道西安曲江文化旅游集团永和坊项目定位研究与发展战略报告谨呈：西安曲江文化旅游（集团）有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.11.19本报告是严格保密的。公元二零零九年中国西安曲江新巅峰即将揭幕……中管网房地产频道本报告是严格保密的。报告结构背景分析项目背景市场背景开发背景开发目标与核心问题区域发展与价值认知市场竞争格局解析案例研究与借鉴客户特征与置业价值体系研究分阶段开发策略产品策略价格判断宏观市场发展趋势低密度产品打造策略高层产品打造策略产品规划要点本项目发展战略与项目定位客户定位产品定位本报告是严格保密的。项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷区位分析项目位于西安市曲江区核心区域，距离主城区钟楼车行距离约8.5公里左右，车型时间约25分钟；曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐文化为主题的旅游开发带动下使其近年来成为城市的热点，为西安市居住价值的最高点，西安绝对意义上的富人居住区；曲江区市中心（钟楼）主城区大雁塔车程15-25分钟关键词：城市核心高端居住区本报告是严格保密的。项目与曲江高端生活配套无缝对接，“五园一塔”景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内生活配套：与曲江标志性高端生活配套无缝对接项目向西距西安国际展览中心仅900多米;北边紧邻西安国际会议中心和曲江宾馆；项目南侧规划曲江金融商务区。建设中的大唐不夜城总占地967亩，总建面65万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体中国西部第一文化MALL，明年开业。景观休闲配套：与曲江核心的“五园一塔”景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园；大唐不夜城曲江宾馆金融商务区大雁塔曲江池遗址公园大唐芙蓉园唐城墙遗址公园植物园海洋公园配套分析关键词：生活配套和景观休闲配套双优西安国际展览中心曲江国际会议中心本报告是严格保密的。项目四面临路，道路通达性强，未来享有地铁2号线轨道交通利好，公交系统有待完善交通分析雁南五路延长线翠华南路雁塔南路道路系统通达性良好：雁塔南路城市主干道，双向六车道，道路状况良好，直接连通南二环和主城区；在建翠华南路双向四车道，未来将连通翠华路，直接与南二环对接；在建雁南五路延长线,双向四车道，未来将向西与长安路和希望路连通。公交系统在发展建设中：区域内部公交系统并不完善，但随着区域的不断发展，公共交通状况日趋成熟。轨道交通即将运行：西安首条地铁二号线路将于2011年开通，项目距离建设中地铁2号线会展中心站不足1公里。关键词：道路通达性强、轨道交通利好雁塔南路翠华路地铁会展中心站本报告是严格保密的。四至分析兼具城市与低密住区双重意向,项目西侧和南侧城市化意向显著，东侧低密居住氛围浓厚，北侧远望大雁塔雁塔南路雁南五路翠华南路规划路北侧：视野通透，高层项目可直接看到大雁塔；南侧：对面有西安高级人民法院，可能有抗议活动，高法后面为规划中的曲江金融商务区，现今有两栋高层商业写字楼正在建设中，距离项目约300米；东侧：路对面为曲江华府、溪园项目视线通达；东北侧：正对面为曲江国际会议中心；西侧：西部可直接看到电视塔。地块外部关键词：城市与低密双重意向本报告是严格保密的。基础指标项目属于中大规模中等密度混合物业房地产开发项目，地块内部有一定的自然坡度可予利用占地面积：约23.42万平米（351亩）总建筑面积：约58万平米（按容积率2.5计算）地块性质：住宅用地容积率：2.23-2.5地块使用年限：70年暂不考虑90/70限制限高：由东向西30米内限高12米，30米外限高60米关键词：中等规模、中低密度、混合物业地块内部存在微地形，东南高，西北低，最大高差可达7.5-8米；地块东南角存在土方，若判断不是建筑垃圾，则可加以利用；否则需要部分外运；地块中间有规划城市支路，将地块自然分割为两部分。西北角地块内变电站不可移出，且要求有15米的区隔高差地形变电站30米内限高12米30米外限高60米本报告是严格保密的。本体属性界定项目位于西安市高端居住区曲江区核心地段，属于城市核心区域项目区域位置基础指标项目四至项目属于中大规模中等密度混合物业房地产开发项目兼具城市与低密住区双重意向,项目西侧和南侧城市化意向显著，东侧低密居住氛围浓厚，北侧远望大雁塔项目本体关键词——城市核心区，中大规模、中等密度、混合物业房地产项目交通状况项目四面临路，通达性强，公共交通系统日趋成熟，轨道交通即将运行配套状况项目座享城市稀缺休闲配套及高端产业生活配套本报告是严格保密的。报告结构背景分析项目背景市场背景开发背景开发目标与核心问题区域发展与价值认知市场竞争格局解析案例研究与借鉴客户特征与置业价值体系研究分阶段开发策略产品策略价格判断宏观市场发展趋势低密度产品打造策略高层产品打造策略产品规划要点本项目发展战略与项目定位客户定位产品定位本报告是严格保密的。月一线城市商品房成交面积走势单位：万平方米05010015020025030035007.107.307.507.707.907.1108.108.308.10北京上海广州深圳全国主要二、三线城市商品房/商品住宅成交面积走势单位：万平米天津沈阳重庆长沙西安东莞05010015020025030007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.308.608.808.1008.508.7一线城市目前成交面积与07年上半年相比，平均下降53%左右二线城市成交面积与07年上半年相比，平均下降44.1%左右此次金融危机对我国金融领域影响很深，与金融行业息息相关的房地产业也受到了极大的冲击，再加上之前宏观政策的打压，房地产市场已全面进入调整期。在宏观调控和全球经济危机的双重影响下，我国房地产市场全面进入调整期，各大中城市均受到不同程度的影响本报告是严格保密的。受大势影响，西安市场从2007年底，销售量出现明显萎缩，市场开始步入调整期西安市场背景2695279429982856301031223307403739953.70%7.30%-4.70%5.40%3.70%5.90%18%2.40%050010001500200025003000350040004500200020012002200320042005200620072008上半年-0.1-0.0500.050.10.150.2成交均价同比增长率成交面积进入2008年后，在淡市和地震的双重影响下，西安房地产市场也受到了一定影响，成交量出现萎缩，增长势头放缓。•西安市2000-2008年上半年成交均价与增长率走势图成交均价：从历年成交均价上看，2008年西安市场成交均价出现首次回落。回落幅度较小，从2007年4037元/平米降至2008年上半年3995元/平米。0200000400000600000800000100000012000002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月成交面积（平米）•西安市07.1-08.8成交面积与成交走势图本报告是严格保密的。报告结构背景分析项目背景市场背景开发背景开发目标与核心问题区域发展与价值认知市场竞争格局解析案例研究与借鉴客户特征与置业价值体系研究分阶段开发策略产品策略价格判断宏观市场发展趋势低密度产品打造策略高层产品打造策略产品规划要点本项目发展战略与项目定位客户定位产品定位本报告是严格保密的。开发商隶属于曲江文化产业集团，首次开发房地产项目，基于明年上市目标，对本项目利润和开发周期有硬性指标要求开发背景1首次开发，未来主营此次是首次房地产项目开发，之前无房地产项目操作经验，但在集团整体发展战略中，今后房地产会成为公司的主营业务；政府背景，资源共享开发商隶属于曲江新区文化产业集团，后者直属于曲江管委会。文化产业集团下属有大唐芙蓉园、大唐不夜城等子公司，本项目拥有大量可利用的内部资源。集团上市，利润支持本项目旨在为集团上市提供有力支持，要求本项目明年利润8000万元（以物业产权发生转移，即交房为准），意味着明年销售物业在年内实现交房。大唐不夜城大唐芙蓉园曲江会展中心本报告是严格保密的。项目土地分两批获得，用置换获得土地来做前期工程，项目一期要求明年年底交房，工期紧张开发背景2开发背景：62亩289亩地通过置换获得，另外62亩通过招牌挂获得：前期以289亩置换所得来的土地先行启动，后期开发由招牌挂所得到的62亩土地。项目争取今年年底动工要求实现明年年底交房：项目现在还处于前期定位及初步设计阶段，对本项目设计院以及施工单位的工作进度提出了很高的要求。本报告是严格保密的。报告结构背景分析项目背景市场背景开发背景开发目标与核心问题区域发展与价值认知市场竞争格局解析案例研究与借鉴客户特征与置业价值体系研究分阶段开发策略产品策略价格判断宏观市场发展趋势低密度产品打造策略高层产品打造策略产品规划要点本项目发展战略与项目定位客户定位产品定位本报告是严格保密的。万税后利润（以交房为标准），同时保证持续的利润回收，2010年回收利润1个亿，2011年回收利润1.2个亿项目品牌目标通过本项目的良好运作，树立新的市场标杆，在实现项目品牌影响力的同时，建立企业在房地产领域的影响力项目开发目标——通过项目成功开发实现对集团上市目标的利润支撑和项目市场标杆地位的确定本报告是严格保密的。利润目标解读——项目利润目标意味着本项目在2009年以大规模低密产品开发为主，并达到区域平台销售水平利润目标要求2.明年8000万税后利润1.明年年内完成交房明年项目必须选择低密度产品的开发，以满足工期限制按20%-25%的利润率计算，要求明年实现销售收入3.5-4个亿；按当前低密市场均价计算，初步估计明年低密物业销售规模在3万-4万平米。利润目标分析08年曲江低密度市场销售分析（截至目前的销售量和销售金额）：金地芙蓉世家：7万平米，6亿元；龙湖曲江盛景：3.2万平米，3.5亿；中海铂宫