商业街专题研究

1of15目录（点击目录中的标题可进入文章相关部分；点击文章中的标题可返回目录）商业街定义、特点与分类当今中国发展商业街的条件与意义商业街建设的战略研究商业街建设的战术研究商业街的规划设计商业步行街商业步行街的整体规划与空间营造国内部分商业步行街实例参考大连青泥洼商业街上海南京路步行街上海新天地宁波天一广场2of15商业街市场消费需变直接导致了零售业交易方式的变化。一种现代商业业态的发展前途很大程度上取决于其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方式。随着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重包括产品因素在内的“整体服务质量”，希望在单位时间内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权，对于商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值”甚至“生命价值”的考虑。很多时候人们并不是为了购物而购物，他们渴望与人交流、受人尊重，甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的过程中去，从而在获得商品使用价值的同时得到特殊体验，昭示着“体验经济”时代的到来。从这个意义上来讲，商业街的独到之处不仅在于浓厚的商业氛围，更有利于消费者与商品、商家及其他人群的接触和交流；不仅能够提供全面服务，适应现代家庭“一站购齐”的消费心理与人们多样化的生活需求，也因为汇集众多层次的专卖店与各种服务项目而具有了比较灵活的市场反应能力。这种集购物、娱乐于一体化的形式相当贴合现代我国城市消费发展的趋势，是深具魅力的新兴商业集聚形态。定义、特点与分类商业街或商业步行街即由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：功能全：现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50至60个业种，最大限度地满足广大消费者的各种需求；品种多：现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台；分工细：分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色。现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，因而一般商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，都由专门店、专业店组成；环境美：商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等综合功能；服务佳：服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。纵观各国现有商业街，大致可以分为三类：1.中央商业街中央商业街是大都市商业发展到一定程度的产物，美国纽约曼哈顿、日本东京银座等均被冠以此称号。一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心，通常需要具备如下几个特征：商业特别发达，是一个具有综合性功能的区域。中央商业街不仅能够涵盖一般的3of15零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念；有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心；功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。作为一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是商务人士必须要前往的地方；位于城市的黄金地段。中央商业街的地价和土地利用效率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。2.地区性商业街地区性的商业街往往分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道，但与中央商业街相比有明显的主从区别。相对前者而言，地区商业街的主要特征是：总体规模较小，以零售业为主，是简单的商业组合，功能比较单一，比如超市、百货公司、仓储商店等；其活动范围局限在有限的商圈内，究其本质是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街，通常分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色，以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等；二是具有特定经营定位，可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。当今中国发展商业街的条件与意义随着休闲与购物相结合的“一站式购物（One-Step-Shopping）”理念在越来越多的城市兴起，消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已开始摒弃单个购物场所意识，逐渐具有“街”的意识——即卖点是否集中、能否“一站购齐（One-Stopping）”、是否有充分的消费选择权等等，这是商业街迅猛发展的重要支撑点。顺应这种新的消费潮流，商业街与购物中心（ShoppingMall）在全中国各大城市迅速兴起，这二者在社会作用、功能、经营结构等方面都有共同点，如都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅，都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要。由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国的特殊国情给了商业街更多的生存空间：首先，国内私人轿车普及率较低，郊区购4of15物中心的吸引力就相对较低；其次，中国的古都、古城、古镇很多，各种人文历史遗迹、上百年的历史凝聚而成商业街的“街魂”，深具历史厚重感和传统文化的穿透力，成为民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地；再次，中国人传统的节假日“逛街”、“赶集”情结使得位于市区繁华地带集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街更具魅力。此外，值得注意的是，商业街不仅仅是承载人们购物的场所，也是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子。而城市改造的背后即是政府提高城市竞争力的决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，往往成为招商引资的龙头项目。在中国，商业街建设问题已日益得到重视，体现了经营者自觉或不自觉地进行错位竞争，以及市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争的发展，既是对中心城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。商业街的建设须从战略和战术两个方面加以考虑，前者即商业街的市场细分和市场定位问题，后者即在建商业街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为；其管理模式究竟是怎样的；应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等。商业街建设的战略研究任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。（一）、消费者群体目标对象的选择消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口；从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。（二）、商业街市场定位所应考虑的消费者因素。通常包括消费者的数量、性别、年龄结构、职业特征、文化程度构成与收入状况。商业街建设的战术研究（一）、政府与企业在商业街建设中的不同角色商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最引人注目的门面，为了提升城市形象、加强城市竞争力，一些自发形成的老商业街通常都会被列入政府改造的规划，在资金与政策上予以安排，商业5of15街的建设在很大程度上成了一种政府行为。这是因为商业街本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面。完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，其建设将毫无价值。同时，商业街也离不开市场的检验与选择，商业街的建设归根到底是商业问题，需要遵循商业规律。企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街——悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。值得注意的是，一些老商业街的历史文化遗产非常丰富，且地处黄金地段，地价和获准进入的成本都非常高。从利益最大化的角度考虑，如果把这样一条商业街全部交给企业去开发，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本；而对于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系则欠缺考虑。改造后商业街往往面目全非，核心“街魂”受到破坏，2000年定海古城的灰飞烟灭就是一个很好的例子。这种情况下，政府的干预就显得至关重要。（二）、管理模式创新目前中国商业街的管理模式大致分为三种：委托制：在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街；抽调制：从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街；物业管理制：成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。在未来城市发展进程中，探索新的商业街管理模式具有深刻的前瞻性意义。例如物业管理制就是一种值得探索的新方式，且在我国住宅区和写字楼的物业管理领域已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。（三）、各种类型的商业街应各有侧重中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调以人为本、方便生活，认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位。如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要就是缘于纽约市600万有很强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做