单身公寓宏观市场报告与分析

宁波单身公寓宏观市场报告与分析宁波润城内部提报2007年8月17日一、基本情况宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，总人口660.86万人，其中市区面积2560平方公里，人口291.87万人。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。2005年，全市实现生产总值2446.4亿元，财政收入466.5亿元，港口货物吞吐量达2.7亿吨，居全国第二，集装箱吞吐量520.8万标箱。随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。近几年区域性基础设施的建设，改变了宁波区位条件，进一步强化宁波在长江三角洲南翼经济中心的地位。杭州湾跨海大桥、沿海国道主干线、沿海铁路、甬金高速公路、甬金铁路的建设将使宁波由一个交通末端城市变成区域性交通枢纽城市，特别是杭州湾大桥的建设，给宁波带来新的发展机遇，也将进一步影响宁波城市发展的格局，强化宁波中心城市地位；另外，宁波城市自身功能提升、港口发展以及基础设施完善也给宁波城市发展提出了新的要求。一方面随着经济社会的迅速发展，城市功能需进一步提升和优化，人居环境和基础设施需进一步改善；另一方面北仑港口如何面对新的发展机遇与挑战，努力实现国务院提出的东北亚航运中心深水枢纽港的目标，已成为我市港口建设和发展的重要课题。此外，鄞县行政区划的调整，也需要我们重新审视宁波整体的发展。二、城市规划指导思想及规划目标1、建国后到改革开放前，宁波市先后进行过4次城市总体规划的编制工作：第一次规划于一九五七年开始编制。着重考虑了城市规模、城市用地发展方向、城市功能分区、工业布局、城市道路骨架等问题。确定市区沿甬江往东北方向发展，规划了江东化工区、江北机械工业区、西郊食品工业区等，形成了宁波老市区的工业分布格局。第二次规划于一九五九年编制。当时由于镇海、鄞县并入宁波市，规划按农村区域经济的要求，提出了重工、轻纺等九个经济区。由于指导思想不切合实际，把城市的架子拉得过大，加上后来行政区划变动，使规划失去了指导意义。第三次规划于一九六四年编制，目的对一九五九年的规划进行修改。后来社教运动开始，因人员被抽走，造成规划工作中断。第四次规划于一九七四年编制。当时正处在十年动乱之中，规划只考虑了一九七六年至一九八O年的近期建设，对工业布局、城市道路等提出一些调整建议，但没有对城市的长远发展作更深入的考虑。以上四次规划有的没有成文；有的虽已成文，但未经上级批准。由于历史原因，规划未能及时修编完善并得到较好实施，造成城市配套不齐全，基础设施严重不足。2、改革开放以来，宁波城市总体规划二次报经国务院批准并实施。八十年代初期，为适应大规模开发建设的需要，编制了城市建设总体规划。1986年11月，国务院批准总体规划，确定宁波的城市性质是：华东地区重要的工业城市和对外贸易口岸。浙江省确定宁波为浙江的经济中心，明确宁波城市结构是以老市区为中心，由老市区、镇海、北仑三大片组成的生产、生活相对独立的组合型大城市。1992年，国务院召开长江三角洲及长江沿江地区经济发展规划座谈会，进一步明确了宁波是长江三角洲及长江沿江地区的区域中心城市、上海港组成部分、华东地区重要的对外贸易口岸，并提出要把北仑区建设成为长江三角洲沿海的重化工业基地。根据这一精神，从1992年下半年起，宁波市开始了城市总体规划的调整。其指导思想是：根据以港兴市、以市促港的城市发展战略，实施开发港口、繁荣城市、拓宽三线、全面发展的步骤，逐步把宁波建设成为经济实力雄厚，对外开放度高，科学文化发达，人民生活富裕，社会风气良好，城乡环境优美的社会主义现代化国际港口城市。1999年7月获国务院批准，确定的宁波市城市性质为：长江三角洲南翼经济中心，我国东南沿海重要的港口城市，国家历史文化名城。在总体规划的指导下，宁波的社会经济和城市建设呈现快速发展的态势，到上世纪未，总规确定的阶段性目标已基本实现。随着国际国内形势和城市化的快速发展，特别是鄞县撤县建立鄞州区以及杭州湾跨海大桥的建设，宁波城市整体格局面临重大变化。市委、市政府适时提出了修编总体规划的决定，并按照区域中心城市发展要求，委托中国规划院进行宁波城市发展战略规划研究。在充分调研和前期准备的基础上，进行了宁波市城市总体规划（2001--2020）的修编工作，目前，总规《纲要》已经市政府常务会议原则通过。规划的基本思想是：坚持可持续发展和以人为本的规划理念，使城市发展与经济发展水平、资源和环境承载能力、防灾减灾能力相协调，促进人与自然和谐共处；坚持现代化和适度超前的原则，建立相应的现代化设施建设标准；处理好城市建设与历史文化保护的关系，营造兼具江南水乡与现代港城的城市个性，形成江、河、湖、港、桥融为一体的城市风貌特色。三、新规划的主要内容：1、城市发展目标到2020年，经济和社会保持持续、稳定、快速发展，产业结构合理，基础设施完善，城乡发展协调，生态环境良好，人民生活更加殷实，现代化都市格局基本形成，长江三角洲南翼经济中心地位牢固确立。力争在2020年前率先基本实现现代化，经济和社会发展达到发达国家水平，城市综合实力和竞争力位居全国前列。经济发展目标：到2020年，综合经济实力和城市竞争力进一步增强，经济发展达到发达国家水平，成为东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽，浙江省对外开放窗口。建设发展目标：有序推进城市化进程，形成完善的城镇体系结构，拥有先进的公共服务设施和完善的城市基础设施，生态环境建设成效显著，城市管理规范有序。通过20年左右时间，把宁波建设成为布局合理、功能完善、环境优美的兼具国际港口和江南水乡特色的生态型现代化城市。2、城市性质及城市规模城市性质：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。主要职能是东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。城市的规模：到2020年，市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。中心城建设用地311.9平方公里,其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。3、市域规划因地制宜，高效利用市域空间资源，引导人口、产业适度向中心城市、二级中心城市、中心镇集聚，引导新农村建设，促进城乡空间协调、有序发展。重点发展北部都市区，扶植和培育区域二级中心城市，加强中心城镇建设。规划形成以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。二区即以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。T轴为杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带。北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。规划以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。以高速公路、轨道交通为纽带，卫星状小城镇为组团，实现网络互动，整体发展。南部生态发展区是城市水源涵养地，重要的生态生产基地。重点发展风景旅游、水产养殖加工和机械电子等与生态环境、风景旅游无矛盾产业。规划以宁海县城、象山县城为中心，西店—宁海县城—岔路，象山县城—石浦两条城镇发展纵轴及象山县城—宁海县城发展横轴组成点轴型结构。按宁波城镇发展的特点，城镇职能等级分都市区核心（中心城）、都市区外部组团（余慈地区、奉化—鄞南）、二级中心城市（宁海、象山）、中心镇（13个）、一般建制镇（41个）5级。重点城镇为宁海县城、象山县城以及13个中心镇，各城镇实现分类指导、差异发展，明确市域内各级城镇公共设施、基础设施配置标准及重大基础设施的布局。4、市区规划市区包括海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六个行政区，面积2560平方公里。规划确定市区为城市规划区范围，该区域的建设和发展实行统一规划与管理。城市建设目标为：增强中心城市的集聚与辐射功能，具有国际水平的公共服务设施，拥有先进的城市基础设施，形成高效的城市管理体系，保持优秀的城市生态环境。2020年人均居住面积达20平方米，人均道路面积达15平方米，人均公共绿化面积不小于15平方米，城市化水平达70%以上。通过20年时间的建设，使宁波具有国际港口城市功能和江南水乡特色的生态型现代化城市。城市发展规模为：中心城区即三江片、镇海片、北仑片和鄞州片，面积2560平方公里，到2020年人口规模达到250万（现状为196.2万）；都市区（包括中心城、余慈地区和奉化）面积4036平方公里，到2020年人口550万；市域面积9365平方公里，到2020年人口规模达到700万。城市空间结构：总体上分为市域、都市区和中心城三个形态；市域内形成以宁波中心城为中心，T字型交通骨架为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构；都市区将形成以宁波中心城为中心，余慈地区杭州湾南岸新城组成的带形组团式布局；中心城区将形成为一心两带三片多点组团式空间格局：一心即以三江片为核心，二带即滨海、北仑、镇海产业带，沿运河和铁路的交通生态带；三片即镇海、北仑和三江片由二条生态带隔离，形成一个组团式城市，多点即围绕中心城三片的十多个卫星城。城市对外交通：将形成123交通圈，即市域内形成1小时交通圈，市域外到达上海、杭州、嘉兴、台州、舟山、金华等周边城市形成2小时交通圈，都市区以内形成30分钟交通圈。同时还将建立起以北仑港为起点，以宁波市区为中心的一绕五射高速公路骨架。一绕指绕城公路，五射指杭甬高速公路、同三国道主干线（甬台温高速公路）、甬金高速公路、杭州湾大通道、舟山陆岛工程。5、郊区城镇规划至2020年市区范围内的城镇共有11座，规划形成五片城镇组群：以慈城为中心的甬西北城镇组群；以集士港为中心，包括高桥、古林、横街等镇的鄞西城镇组群；以咸祥为中心，包括瞻岐、塘溪等镇的鄞东南城镇组群；以姜山为中心，包括横溪、云龙等镇的鄞南城镇组群；以鄞江为中心，包括洞桥、章水等镇的鄞西南城镇组群。重点发展区为慈城、集士港（古林、横街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高桥、姜山；适度发展区为鄞江（洞桥、龙观）、五乡、春晓、九龙湖；生态环境保护区为章水、横溪等乡镇的山区。郊区绿色空间：结合风景林地、蔬菜、果园、苗圃等基地建设，构筑城市外围生态圈，城市外圈生态绿地严禁开发建设。郊区风景林地主要有东钱湖风景名胜区、天童风景名胜区、九龙湖度假区、慈城——保国寺历史文化游览区、穿山半岛滨海风情游览区及其他山林湖泊。蔬菜基地主要分布在近郊乡镇，包括慈城、姜山、云龙、五乡。规划苗圃结合城市绿地系统，大都分布在城市边缘、铁路沿线、山体边缘等。其他：危险品仓库布置在穿山北东端。保留龙山的火葬场和墓地，保留戚家山、灵峰山、陈山墓地。保留北仑枫林垃圾处理厂，新建医疗垃圾处理厂。新建大岙、鄞州裴岙、镇海多元垃圾填理场，在宁波市化工区及北仑郭巨镇各设置一处固体废弃物处置站。6、中心城规划（三江片区、北仑片区、镇海片区）发展方向和分片职能：三江片近期重点向东发展，中远期随着杭州湾跨海大桥建成和庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部和南部，镇海片、北仑片沿海岸线发展。中心城的城市功能由各片区组成的，其中三江片是全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。空间结构和用地布局：规划中心城呈“两带三片双心”组团式的结构。两带即滨海布置产业带，沿三