国有土地上征收与补偿培训资料

拆迁的重大区别一、主体不同：拆迁主体是依法取得房屋拆迁许可证的单位，征收主体是政府；二、法律关系不同：拆迁是拆迁人与被拆迁人之间的关系，房屋拆迁管理部门作为房屋拆迁行政主管部门，可以作为中立的第三方，对二者之间的争议作出行政裁决。征收时，政府作为征收主体，房屋征收部门不再作为中立的第三方，不再具有行政裁决权。三、强制执行模式不同:拆迁规定可以由政府组织强制执行，也可以申请法院组织强制执行。征收规定由政府申请法院强制执行。四、程序的不同：拆迁是用地单位向拆迁管理部门提出申请，申领拆迁许可证实施拆迁；征收是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，由市、辖市（区）政府作出征收决定。常州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法•第一章总则（1-9）•第二章征收决定（10-20）•第三掌补偿（21-35）•第四章罚则（36-40）•第五章附则（41-43）第一章总则本章主要内容：1.暂行办法制定的目的2.房屋征收的前提、办法适用的范围3.房屋征收应遵循的原则4.房屋征收的管理体制及职责第一条暂行办法的制定目的•规范规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动•维护维护公共利益•保障保障被征收房屋所有权人的合法权益第二条房屋征收的前提、办法适用的范围•公共利益的需要(征收前提)•国有土地上(集体土地上的征收由《土地管理法》负责）（范围）•被征收房屋所有权人（征收补偿对象）第三条征收与补偿的原则•决策民主•程序正当•结果公开•补偿公平（条例和办法上把他放在第二条，目的是增加补偿一定要公平的分量）决策民主、程序正当、结果公开在办法中的体现：一、决策民主：（具体体现在公众参与、专家论证、合法性审查、集体讨论）1.所有征收活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。2.保障性安居工程建设和旧城改造应纳入年度计划并经人代会通过。3.征收补偿方案应当经发改、规划、建设、国土、房管、法制等部门的论证，并征求公众意见。4.旧城改造需要召开听证会的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。二、程序正当:就是要求政府严格遵循法定程序，依法保障被征收人的知情权、参与权、救济权。1.征收补偿方案的公示、评估机构的选择、补偿方式的选择等都是知情权、参与权的体现。2.赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议的履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权。三、结果公开：（防止暗箱操作，要求公开透明，公平公正）1.征收补偿方案的公布;2.征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况的公布;3.房屋调查情况的公布;4.征收决定的公告;5.享受补偿最低标准的被征收人的公布;6.补偿决定的公告;7.分户补偿情况的公布;8.征收补偿费用管理和使用情况审计结果的公布;9.其他需要公布的内容。第四~八条房屋征收的管理体制及职责•管理体制：属地负责、以辖市（区）为主•职责：市征收部门职责、辖市（区）征收部门职责、其他相关部门职责市房屋征收部门主要工作职责1.拟定本市征收与补偿的有关政策文件；（如暂行办法、评估细则、补助标准、停产停业损失、征收资金监管办法、征收工作人员管理意见等。）2.年度征收计划的编制；（掌握五辖区、市各大投资主体、科、教、文、卫、体等部门因涉及公共利益需要实施房屋征收的年度征收计划情况。要求相关部门在每年的一月中旬将计划报市征收部门）3.征收补偿方案、征收决定、补偿决定的备案；4.负责对征收与补偿工作的协调、指导和监督；(如征收项目自定的会议纪要、补助政策的协调，横向部门之间的协调。补偿方案的指导，补偿决定的指导。征收补偿政策执行的监督，征收补偿资金的监管等。)5.负责对房屋征收工作人员的培训考核。区房屋征收部门主要工作职责1.组织房屋的调查登记并公布结果；2.通知暂定办理相关手续；3.组织相关部门对未经登记建筑的认定处理并公布结果；4.拟定征收补偿方案；5.组织听证会、社会稳定风险评估；6.拟定征收、补偿决定；与被征收人签订征收补偿协议；7.建立征收补偿档案，公布分户补偿情况。第二章征收决定•本章主要内容：1.公共利益的界定2.房屋征收应当符合规划、纳入年度计划的规定3.房屋征收申请需要提供的资料4.禁止性活动5.未经登记建筑的认定、处理及相关要求6.征收补偿方案的内容及相关要求7.发布征收决定及相关要求8.救济渠道第十条公共利益的界定（也是房屋征收的前提）六种情形：1.国防和外交2.能源、交通、水利3.科、教、文、卫、体、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用4.保障性安居工程5.旧城改造6.法律、行政法规规定的其他公共利益几种情形叠加青果巷历史文化街区（含东段历史风貌区）就是旧城区改建、文物保护和文化事业等公共事业几种情形的结合。第十一条征收的前提和要求1.符合国民经济和社会发展规划;2.符合土地利用总体规划;3.符合城乡规划和专项规划;4.纳入国民经济和社会发展年度计划，并经人代会审议通过。（保障性安居工程建设、旧城区改建）★青果巷历史文化街区改造项目就需要上述四个前提和要求第十二条申请房屋征收需提供的主要资料•项目批准文件或者符合国民经济和社会发展规划及年度计划的证明；（发改委）•用地预审意见或者土地性质及符合土地利用总体规划的证明；（国土资源局）•规划选址意见书或者符合城乡规划和专项规划的证明；（规划局）•其他资料。(征收申请，征收申请表等）第十三条房屋征收范围确定后的禁止性活动1.新建、扩建、改建范围；2.改变房屋和土地用途；3.买卖、租赁、赠与、典当、抵押房屋4.析产、分户；5.新申请经营执照；6.其他不当增加补偿费用的行为。（兜底条款，原拆迁办法没有这一条）第十四条对房屋的调查登记及未经登记建筑的认定和处理•房屋登记的主要内容：权属、区位、用途、建筑面积等•房屋征收部门是调查登记的主体•市、辖市（区）政府组织对未经登记建筑的认定和处理•房屋征收部门公布调查结果•以上职责根据征收项目的征收主体不同而不同第十五条征收补偿方案的内容、论证、公示、备案1.内容：征收范围和时间；补偿方式和补偿方式选择权；被征收房屋类似房地产市场价格的预评估基数；各类补助标准；产权调换房屋的基本情况；签约期限、过渡方式、搬迁期限、提前搬迁奖励期限；其他需要明确的内容。2.论证、公示：征收部门将方案报同级政府后，政府应当组织相关部门论证，并予以公示，征求公众意见。时间不得少于30日。3.补偿方案的备案：实行二次备案制度，第一次是在方案论证前，要报市房屋征收部门备案；第二次是在论证后，报市房屋征收部门备案。第十六条公布征求意见情况的规定和对旧城区改建需要征收房屋的特别规定•征收人应当将征求意见情况及根据公众意见修改的情况及时公布。•旧城区改建召开听证会的前提：1.数量：被征收人一半以上。2.征收补偿方案不符合办法规定。•参加听证会的人员构成：被征收人和社会公众代表。•根据听证情况对方案的修改完善。第十七条社会稳定风险评估人数较多的征收决定的讨论决定征收资金的拨付监管的规定一、有关规定：国务院《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见》，房屋征收列入该意见确定的范围；市维稳办的要求。二、（500户以上）政府常务会议讨论决定的目的：1.涉及面广，维护被征收人合法权益任务重；2.维护和促进社会稳定；3.重大项目需要进一步加强程序规范、约束，慎重行使征收权。三、征收资金要求1.足额到位：货币+实物=符合征收补偿方案对资金的要求=依法补偿+妥善安置。2.专户存储、专款专用：是为了保证征收补偿资金不被挤占、挪用。制定了《常州市市区国有土地上房屋征收补偿安置资金监督管理暂行规定》第十八条征收决定的公告及内容国有土地使用权的收回•征收决定公告之日，是房屋征收的启征日期，也是被征收房屋评估时点。公告目的：使被征收人了解自己的权利和义务。•国有土地使用权的收回，体现了房地一体主义的原则。（《物权法》第一百四十七条，《房地产管理法》第三十二条）第二十条被征收人的救济渠道对征收决定不服（一）依法申请行政复议《行政复议法》1.公民、法人、其他组织认为行政机关违法征收财物的，可以提起行政复议；（6）2.知道该具体行政行为之日起60日内申请行政复议；（9）3.向上一级政府申请；（13）4.申请受理后，在法定的行政复议期限内，不得向人民法院提起行政诉讼。（16）（二）依法提起行政诉讼《行政诉讼法》1.认为行政机关侵害其财产权，可以提起行政诉讼；(11)2.不动产行政诉讼：由不动产所在地人民法院管辖；（19）3.直接向法院起诉的，作出具体行政行为的行政机关是被告；经复议的，复议机关维持原行政行为的，作出原具体行政行为的行政机关是被告，改变原具体行政行为的，复议机关是被告；（25）4.可以先申请复议再提起诉讼，也可以直接诉讼；（37）5.对行政复议不服的，自接到行政复议决定书15日内向法院提起诉讼；（38）6.直接向法院起诉的，知道该具体行政行为之日起3个月内提出。（39）第三章补偿•本章主要内容1.补偿的原则、内容2.住房保障及享受征收补偿最低标准的规定3.评估机构的选择、评估争议处理4.补偿方式选择5.搬迁费、临时安置费的规定6.补偿决定及申请法院强制执行的规定第二十一条房屋征收补偿的内容及补助奖励一、房屋征收补偿的内容1.被征收房屋价值的补偿；2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3.因征收房屋造成的停产停业的补偿。二、补助、奖励•补助、奖励与补偿的区别：针对性与普惠性。第二十三条房屋征收补偿原则及评估争议解决机制规定一、原则：不得低于类似房地产的市场价格。•类似房地产：是指与被征收房屋的区位、用途、性质、新旧程度、建筑结构等相同或者类似的房地产。•类似房地产的市场价格：是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。（市场法、收益法、成本估价法）二、评估争议解决机制•被征收人和房屋征收部门，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向原房地产价格评估机关申请复核评估。•对复核结果仍有异议的，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二十六条房地产价格评估机构的选定（一）协商选定1.符合资质条件的评估机构按要求报名；2.房屋征收部门公布报名单；3.被征收人自公布之日起5日内在征收现场提出选择意见；4.半数以上被征收人共同选择同一评估机构，协商选定成功。（二）公开抽签随机选定•协商选定不成功的，公开抽签3日前公告抽签的时间和地点。参与监督的对象可以由被征收人代表、被征收房屋所在地监察部门、街道（镇）、社区（村）组成的代表。抽签的过程和结果应当有公证机关现场公证。第二十七条补偿方式的选择、产权调换房屋差价的结算及旧城改建中的就近安置•货币补偿：以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。产权调换：房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。•产权调换房屋差价的结算，按同一时点对被征收房屋和用于产权调换的房屋进行评估。•旧城改建（其他征收情形的不适用）征收个人住宅的（不是征收个人住宅的不适用），被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的（不这样选择的不适用），应当提供改建地段或者就近地段的房屋。改建分期实施的，在各期中安置均应符合本规定。第二十八条征收租赁房屋的相关补偿规定1.解除租赁关系或被征收人对承租人进行安置的：对被征收人给予补偿。2.无法解除租赁关系的：产权调换。直管公房选择货币补偿的1.住宅:房屋重置成新部分给被征收人，其余部分给房屋承租人；2.非住宅：有约定的，按约定；没有约定的，按照房屋征收部门和房管部门的规定分别征收人和承租人补偿。第二十九条搬迁费、临时安置费的规定搬迁费：被征收人因房屋被征收后，需要搬迁到别处居住，会发生一定的搬迁费用，这部分费用是因征收房屋而产生的，所以，房屋征收部门应当为此向被征收人支付搬迁费。（我市目前住宅按合法建筑面积每平方米25元，每户不低于1000元；非住宅按合法建筑面积每平方米20元标准给予一次性补偿。）临时安置费：选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。