中国典型旅游地产开发模式

中国旅游地产开发模式工作成果旅游地产发展概况不同资源类型下旅游地产开发模式典型的旅游地产项目案例各类资源下旅游地产开发模式研究（第一篇）旅游地产主体类单体的开发思路和成功要素旅游地产配套类单体的开发思路和成功要素各类产品开发模式单体研究（第二篇）工作回顾第一阶段不同资源类型旅游地产开发模式分析第二阶段不同产品类型旅游地产单体研究第三阶段旅游地产开发模式专题报告汇报旅游地产开发模式专题报告要点整合与汇报旅游地产开发模式专题研究（汇报稿）成果说明第一篇各类资源下旅游地产开发模式研究第二篇旅游地产各类产品单体研究报告内容：涉及案例45个（国内案例33个，国外案例12个），详细案例15个，252页，12.5万字核心内容：不同资源状态下旅游地产开发模式研究报告内容：主题类产品三类，配套类产品三类，164页，6.7万字核心内容：度假酒店、度假别墅、度假公寓、游艇码头、商业街、会所等产品的开发模式研究三篇报告、四类项目、六种产品、45个案例、418页、20万字PPT汇报篇旅游地产开发模式专题研究报告内容：各类资源及产品核心要点总结，并对三类产品做针对性研究核心内容：旅游地产开发模式要点总结，岛屿、坡地、非核心资源区域开发要点分析首先思考三个问题：问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？问题二：如何理解旅游地产的核心要素？问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？5问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？旅游地产——依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值什么是旅游地产？国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游；人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行）人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展观光旅游→休闲旅游→度假旅游旅游地产发展趋势江浙湖泊岛屿川西民居黄山脚下海南国际旅游岛海景及高尔夫地产大连、烟台、威海等主打滨海度假江浙太湖、西湖、千岛湖，滨湖度假区旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主国内旅游地产发展格局（区域分布）海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇……沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期国内旅游地产发展格局（企业动态）传统旅游地产企业大型品牌地产企业绿城千岛湖度假公寓雅居乐清水湾三联青岛田横岛渡假村华润万宁石梅湾北京华侨城深圳华侨城成都华侨城万恒大连莱茵海岸度假村中旅中旅珠海海泉湾度假村10旅游地产发展前景旅游地产传统住宅目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇问题二：如何理解旅游地产的核心要素？旅游地产开发核心要素引擎资源旅游地产发展的基础，包括自然人文景观，人造景观，主题公园等客源导向旅游地产成功的关键，准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户旅游地产才能运营产品配套旅游地产功能和赢利的载体，主要为酒店、别墅、公寓、商业街等各类产品引擎资源客源导向产品配套旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分旅游地产开发的核心要素解读问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？旅游地产资源类型旅游地产常用引擎资源滨湖地文景观高尔夫文化古镇会展商务主题公园滨海温泉目前旅游地产项目的开发模式如何？一、旅游地产项目的运作模式171、滨湖类2、滨海类3、温泉类4、高尔夫二、旅游地产产品研究371、酒店2、公寓3、别墅4、会所三、典型资源条件下项目开发要点501、岛屿项目的开发要点2、旅游城市非成熟景观区项目的开发要点3、山地坡地项目的开发要点目录一、滨湖类项目目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域阳澄湖旅游度假区太平湖雪野湖休闲度假区中信太湖城杭州千岛湖开元度假村太湖高尔夫山庄雁栖湖度假村东山湖温泉度假村千龙湖度假村上海淀山湖度假村杭州千岛湖开元度假村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店客户选择：度假人群、企业客户娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部经营状况：首批自驾游基地；高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地夏威夷Kapalua社区国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村依托资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店客户选择：多为高级白领人士及外籍人士娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间；地价和住宅销售已高出原价的45%一、滨湖类项目代表：杭州千岛湖代表：安徽太平湖代表：山东雪野湖新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分。人工湖泊可依赖资源人工水库天然湖泊滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉雪野湖三面环山，形成湖光山色的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为：湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。一、滨湖类项目一、滨湖类项目注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发昆山阳澄湖绿城千岛湖度假公寓游艇以游艇提升项目的娱乐性和参与性喜来登酒店以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟文化价值挖掘，以文化打造品牌昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升湖泊品牌知名度一、滨湖类项目产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富建筑排布：围湖而建，亲水排布湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大滨湖类项目客户类型丰富，非常住产品，户型面积跨度较大，既有迷你别墅，又有大面积豪宅，如绿城千岛湖度假公寓，产品从70平米1房到1000㎡大户型产品设计：户型设计酒店化，精装交付为主滨湖类度假产品非第一居所，客户居住时间较短，兼顾出租经营的作用，因此采用酒店化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家设计客户异地购买较多，因此多采用精装交付千岛湖开元度假村绿城千岛湖度假公寓精装70平米建筑排布围绕湖景，户型设计酒店化南海区域、海南岛环渤海城市二、滨海类项目三亚半山半岛雅居乐清水湾山东田横岛度假村香水湾一号博鳌蓝色海岸东和海棠福湾大连莱茵海岸度假村受海洋资源的限制，滨海项目集中在海南、青岛、威海等滨海区域城市，目前比较成功的项目大多分布在海岸资源丰富的海南省青岛金海角度假村南澳东冲度假村水上运动气候景色沙滩大海海水清澈蔚蓝海岸线长沙滩柔软可进行海上冲凉、刷水、潜水等运动气温、光照均适宜、阴雨天较少风景秀丽，景色怡人依赖资源滨海类项目——依托大海与沙滩，丰富度假内容，形成旅游度假与居住的结合体二、滨海类项目项目成功主要依托区位、产品以及项目创新二、滨海类项目滨海类度假项目在选址方面应遵循以下原则：判定海景资源价值，首选优良、特色海景区域海景质量：海水质量、沙滩沙质、海岸线范围及视野、台风、水温等气候特征、海平面是否适合水上运动等；海景特色：是否具有海湾地形、是否具有山景与海景的结合、是否具有良好的热带植物景观、日出日落时是否具有特有的景色、是否具有文化内涵；选取成片且有一定纵深的海滩地块项目规模：成片地块较易规划和开发，便于开发企业打造业态齐全、有规模效应的产品；地块特征：地块最好具有一定的纵深，以便对物业进行合理配比，建造配合度假物业的其他物业，增强旅游地产产品的整体性；传统以别墅+酒店的形式逐渐丰富，创新产品类型涌现。住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒店、度假酒店。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头丰富的产品线多样的产品形态高端的产品档次高档的产品让人们趋之若鹜，而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。二、滨海类项目九华山庄温泉度假酒店海南皇冠假日滨海温泉中山温泉宾馆广州金山温泉度假村四川海螺沟温泉峨眉山天颐温泉乡都云南金平勐拉温泉中国已知的温泉点约2400多处。台湾、广东、福建、浙江、江西、云南、西藏等地温泉较多，其中最多的是云南，有温泉400多处。温泉产品已经由最初的单纯依靠天然温泉的洗浴项目提升到打造“汤文化”的项目，目前的温泉产品突出保健概念，针对不同人群的体质开发不同种类的温泉项目，并配合健康检查、美容、养生、水疗以及休闲娱乐项目，使得温泉产品更丰富、更有包容性。三、温泉类项目温泉类项目主要依托地热温泉资源，目前有人工温泉可利用，温泉项目通常与养生、休闲娱乐相结合，与会展商务等做复合型开发温泉类度假项目的关键在于品牌与配套，通过配套重塑区域、打造品牌，从而完成客户从旅游观光到休闲度假的转换，最终形成以温泉资源为核心，集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型旅游地产项目。资源依赖多元化在资源的稀缺性与配套的完整性两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。配套先行完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。产品多元化养生康体、商务会议、度假旅游与居住等功能多元化考虑商务、养生需求，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能资源多元化与自然资源结合，海景温泉，湖景温泉，山间温泉三、温泉类项目温泉项目演变：洗浴洗浴+休闲综合性“汤文化”温泉类度假产品由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产发展，目前多采用温泉和其他功能复合开发三、温泉类项目温泉+会议休闲模式【特征】通过大型会议会展和温泉的结合，幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务，廸设完善的商务及会议设施，配套专职会议接