农业开发项目融资说明(1)

农业开发项目“以土地经营为主的农业规模化和产业化”融资说明书[出版时间：２００4年11月]科易管理信息咨询有限公司科易管理信息咨询有限公司KEY保密须知本可行性报告属商业机密，所有权属于齐齐哈尔梅里斯区朱镇农场。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：1）若收件人不希望涉足本报告所述项目，请按上述地址尽快将本报告书完整退回；2）在没有取得当事人：朱镇农场负责人、委托人书面同意前，收件人不得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人；3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本报告书所提供的所有机密资料。科易管理信息咨询有限公司KEY一、概况科易管理信息咨询有限公司KEY一、概况►当事人（朱镇：自然人）1996年以自然人身份出资购置黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯区荒地使用权，并开发为耕地，建立朱镇农场1858亩（独资私有企业）大有农场1000亩（合伙企业），国有土地使用权均为30年。2000年当事人与黑龙江华闻经贸公司以股份制模式购置荒地使用权，兴办华闻农场（总面积8628亩，国有土地使用权50年）。当事人朱镇以自然人代表身份拥有华闻农场49％的股权。时间农场名称使用权年限土地面积企业模式1996年大有农场30年1000亩（合伙企业）1996年朱镇农场30年1858亩（独资私有企业）2000年华闻农场50年8628亩（合伙企业）科易管理信息咨询有限公司KEY►1999年，由于农场所在地齐齐哈尔市梅里斯区政府扩大河道，坝基占用大有农场土地250亩土地。经多方协商当事人与当地区政府签署“占地补偿协议”，并将大有农场、朱镇农场国有土地使用权由30年延长至50年，并免收农业税、土地管理费、出让费等费用。一、概况土地使用权年限：30年50年科易管理信息咨询有限公司KEY一、概况►从1998年至2004年期间当事人出资兴修了农场水利工程（旱季可以浇灌，雨季可以排水）。几年间主要以粮食作物种植和土地对外发包业务为主。目前经营状况良好。科易管理信息咨询有限公司KEY一、概况►本着多年来对农业、土地相关政策的准确把握，和对经营农场开发农业项目的熟悉和了解。当事人预进入资本市场进行融资，以谋求进一步扩大农场的经营规模，开发更多的农业项目，创造更大的价值。科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇农业项目？？？►在中国农业项目一直不被多数投资商或财团看好。中国农业发展滞后，中国农民素质较低，政府的相关政策也没有对占多数的农村地区和农村人群进行必要的关照，三农问题显现。►农业发展是国家发展的基础，也是经济健康增长的必要保障。从我们国家目前开始关心农业问题可以了解到，大力发展农业已经提到了今后发展的议事日程上来。科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇►在中国农村，农民人均拥有土地面积最多几亩地，有的地区人均不到一亩地。丰收，不歉白条，政府补贴，市场价格合理，每人每年最多4000元左右收入，少时没有收益甚至负收益。所以说中国农民比较贫困的主要原因在于，可耕种土地面积相对少，农村人口基数过大，不能形成农业规模效益。更根源的问题在于社会资源（生产力和生产资料）没有得到充分有效的配置。科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇时下显现出在东北地区规模农业的发展机遇：科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇宏观：►国家重视农业发展的思路显现，扩大耕地面积和开发农业项目符合国家政策思路。►全国农村，东北地区人均耕地面积最大。►在“振兴东北”的国家政策的背景下，以东北三省增值税改制试点（由生产型转为消费型，即：购入固定资产可以用增值税发票进行抵扣）为代表的激励投资政策与国家经济宏观调控抑制过渡投资的整体思路向背。充分说明了国家倾向将投资项目向东北三省转移。科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇►目前通货膨胀效应显现，银行利率上调，物价上涨以粮食价格、土地价格上涨为先导和具体体现。进入WTO三年缓冲期已过，国家再也不能以发展其他产业为目的的干预粮食的市场价格。在经济持续增长阶段，通货膨胀的压力持续存在，这意味着粮食价格、土地价格也将是持续上涨的预期。►在新《农村土地承包法》中，已经允许农业耕地进行流转。►对于农民工进城务工，农村过剩劳动力输出，国家是给予支持的态度和政策。宏观：科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇►在东北黑龙江地区，目前耕地流转价格低于其自身价值。耕地土地价格上涨速度较慢，与其价值比较空间较大。►黑龙江齐齐哈尔地区大型国有工业企业，曾经都有各自的附属农场，面积在几百亩至几千亩之间，在国有企业的改革中，有的企业有将农场耕地出让和发包的意向。►当事人有多年从事农业规模化生产的经历和大型农场的管理经验。并在齐齐哈尔市委党校任教期间已经与当地政府和企业建立了稳固的人脉关系，具备了承包和购买国有土地使用权的可能性。微观：科易管理信息咨询有限公司KEY二、项目背景及产业机遇►根据上述，在黑龙江齐齐哈尔地区，建立以经营农业耕地为核心，不断购置农业耕地使用权或承包大面积耕地，引进农业产业相关项目，形成以市场需求为先导，集生产、加工、销售一条龙的农业产业链的发展战略是非常可行并具有社会意义的。科易管理信息咨询有限公司KEY三、产业发展描述科易管理信息咨询有限公司KEY三、产业发展描述►大规模种植粮食作物：以粮食作物种植为主要产品，机械化大生产形成规模效益。大豆种植单位（元人民币）年初投入（种子、化肥、农药）农机成本人工成本其他费用（可能出现的未知成本）总成本亩产300斤市场价格（1.2元/斤）利润1亩土地554010101153602552000亩土地11万8万2万2万23万72万51万1万亩土地55万40万10万10万115万360万243万科易管理信息咨询有限公司KEY三、产业发展描述水稻种植单位（元人民币）年初投入（种子、化肥、农药）农机成本人工成本其他费用（可能出现的未知成本）总成本亩产1000斤市场价格（0.95元/斤）利润1亩土地9085110103009506502000亩土地19万17万22万2万60万190万130万1万亩土地90万85万110万10万300万950万650万科易管理信息咨询有限公司KEY三、产业发展描述►对于农场来说粮食种植最为保守简单，便于操作和交易。上述是最有保守的利润，如果和科研院所合作，繁育良种，其利润增加几倍甚至十几倍，这应当是经营农场的方向。科易管理信息咨询有限公司KEY三、产业发展描述►种植经济作物：以种植中草药为例，可以联合中药种植专家或中药生产加工企业，建立中药生产基地（GAP基地）种植可大规模机械化生产的中药品种获得相对的高额回报，还可以享受国家关于中药生产基地的补贴等优惠政策。科易管理信息咨询有限公司KEY三、产业发展描述►以种植苡仁米（又名薏苡，即被列入中药又被列入食品，而且在化妆品行业也被广泛采用）为例：苡仁米种植单位（元人民币）年初投入（种子、化肥、农药）农机成本专家指导费人工成本其他费用（可能出现的未知成本）总成本亩产400斤市场价格（4.0元/斤）利润1亩土地1204061010186160014142000亩土地24万8万1.2万2万2万37.2万320万282.8万1万亩土地120万40万6万10万10万186万1600万1414万科易管理信息咨询有限公司KEY三、产业发展描述►中药种植虽然利润丰厚，但市场风险较粮食作物要大得多。科易管理信息咨询有限公司KEY四、经营农场的风险分析及规避科易管理信息咨询有限公司KEY四、经营农场的风险分析及规避►任何行业都存在风险，农业项目也不例外。农业项目的经营风险中自然风险和市场风险是最主要的两种风险。销售问题？天气问题？…..科易管理信息咨询有限公司KEY四、经营农场的风险分析及规避►规避自然风险的方法是：修好农场的水利工程，确保旱年可灌溉，涝年可排涝。►规避市场风险的方法是：尽量与其他农业相关行业联合形成产业链。以订单农业发展方向为目标，摆脱先生产后市场的错误经营理念和运作。科易管理信息咨询有限公司KEY四、经营农场的风险分析及规避►规避自然风险和市场风险这两种主要风险的最有效方法是将农业项目经营风险转移：即利用土地拥有者对土地这一稀缺资源的天然垄断性，只经营农场土地，不对农业项目进行投入，向外发包农场土地。农场只负责农场辅助设施建设和改善，以保障发包土地的质量和价值。这是自然风险和市场风险较大时规避的可靠办法。科易管理信息咨询有限公司KEY四、经营农场的风险分析及规避►根据目前黑龙江齐齐哈尔地区耕地发包价格每年每亩旱田为100元人民币左右、水田为150元人民币左右。拥有1万亩耕地的农场，只是每年年初将农场土地发包给承包者就可以获得100万-150万的利润。农场辅助设施提升了农场耕地的附加值，而且对于不经营农业项目的农场来说，即有效的规避了两种风险，又能提前（比经营农业项目）获得了较为稳定的收益。科易管理信息咨询有限公司KEY五、战略框架与运营策略科易管理信息咨询有限公司KEY五、战略框架与运营策略1.从购置大量土地使用权入手：土地不仅是最重要的生产资料，而且是不可再生的稀缺资源。在市场经济中，根据政治经济学关于“绝对地租”和“级差地租”的理论，只有土地的所有者具备天然的垄断性。科易管理信息咨询有限公司KEY五、战略框架与运营策略2.根据目前当事人农场经营情况和目前自有资金、资源状况可以将现有的朱镇农场土地1858亩进行抵押融资，用于其他农场或土地使用权的收购及农业项目的开发。待收购成功后再用新收购的农场土地进行抵押二次融资，继续收购新的农场或土地。从而达到滚动发展的目的。科易管理信息咨询有限公司KEY五、战略框架与运营策略3.农场可与农业相关产业进行联合形成产业链。以原料供应为主，涉足粗加工业，提高农产品附加值。开发其他产业项目，兴办畜牧业，或者利用自然资源兴办农场旅游业等。科易管理信息咨询有限公司KEY4.策划农场土地经营、粮食作物种植、经济作物种植等多种经营方式互相配合，形成多个农业项目利润与风险互补，以达到最佳获利模式这一目的，作为农场发展的最终目标。五、战略框架与运营策略科易管理信息咨询有限公司KEY六、融资需求科易管理信息咨询有限公司KEY►项目启动资金为朱镇农场土地抵押融得，根据黑龙江省齐齐哈尔地区土地50年使用权评估平均价格每亩4300元（人民币），朱镇农场评估价格基本为798万元（人民币）左右。根据这一价格预融资550万元（人民币），为农场土地评估价格的69％。融资偿还模式另议。六、融资需求