合肥调研报告

合肥招商报告地点：安徽合肥市场时间：2009.9.19----2009.9.24目的：调研市场，摸清业主成分及心态人员：王东升、谭海兵、许兴春、丁力一、合肥概况合肥市居皖之中，长江淮河之间。总面积为7029.48平方公里，市区总面积838.52平方公里；现辖肥东、肥西、长丰3个县，瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区，户籍人口为486.74万（含四区三县），全市常住人口501万。合肥位于安徽省中部，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸，紧靠“长三角。淮南、合九、合西铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路也已建成使用，合肥到南京不超过一个小时，到上海、武汉只需2个多小时。206、312国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、合铜黄、合六叶等高速公路穿境而过，到南京仅需2个小时，到上海、武汉等仅需4—5个小时。二、各市场基本概况1、综合性市场①、长江市场市场概况：合肥长江批发市场，由安徽新长江集团投资开发，该集团在安徽地区一共投资开发四大市场，包括：合肥长江批发市场、芜湖长江市场园、滁州长江商贸城、淮南长江商贸城。该市场位于合肥龙岗工业区，共有9条公交线经过该市场，另有长江批发市场客运站，位于长江批发市场广场东侧。物业形态：市场分三期开发，一期，建筑面积12万㎡，于1997年9月30日营业；二期，建筑面积20万㎡；三期，建筑面积20万㎡。一期为框架结构，共三层；二、三期为上下双层连体建筑结构，共有22栋。经营业态：一期经营：副食品、日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流。目前状况：整个市场以物流和副食品规模最大，该市场的物流为合肥地区最大物流集中地，副食品共有商户600户，生意好，而日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包，规模小，共有商户600户，生意差，正在日益萎缩。该市场依托其庞大的物流，形成了一个范围较广副食品辐射圈（芜湖长街很多商户为该市场下线）。该将在10年内进行整体改造。②、安徽大市场安徽大市场由信地置业（合肥）有限公司独资兴建，位于合肥新火车站站前广场东侧500米，临泉路与铜陵北路交叉路口，距安徽省新长途汽车客运中心200米，毗邻省旅游汽车站。合芜路、合定路、318国道、市内一环、二环线于此交汇，有7条公交车专线通达，交通便捷。市场分六期开发，建筑面积共20万㎡，一期于1997年开业，并拥有1.5万㎡的停车场和停车位，5000㎡仓库。整个市场经营户3000余户，主要经营：电子电器、日用、日化、书籍、服装、鞋帽、家纺、五金，其中电子电器、书籍、日用生意好，服装、鞋帽生意差。2、专业服装市场①、白马服装市场白马服装市场由安徽省粮油进出口（集团）公司、安徽省投资集团和安徽白马商业经营管理有限公司共同投资开发，市场紧邻合肥新火车站，距胜利路长途汽车站、客运总站100m，有20多条公交线路到达该市场。一期经营面积4.2万㎡，框架结构，共6层，负一层：皮具、箱包、鞋，1、2、3层女装，4、5层男装，共有商户812户，于2004年10月18日开业。二期，位于一期对面，二层有人行天桥相连，共12层，1、2、3层女装，4、5层男装，6-12层为公寓，经营面积6万㎡，商户576户，商户大部分为一期老商户，于２００５年０６年１０月开业。三期，共28层，负1层：服装，1层：皮具、箱包，2层：儿童天地，3层：礼品、工艺品，4层：日用、百货，5层：营销、展示中心，6-28层为公寓，经营面积共9万㎡，2009年9月28日开业。目前，整个市场一、二期经营状况好，三期的业态调整可以看出合肥服装市场的饱和。②、四季青服装市场四季青服装市场由安徽宝钻置业投资有限公司投资,位于合肥市站前路，合肥新火车站向东300米，于2007年10月29日开业。该市场为框架结构，共四层，1、2、3层女装，四层男装正对外招商中，经营面积2万㎡，入驻商户400户。目前经营状况较差，30%空置率。③、光大服装城光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在安徽省会合肥投资开发，位于站前路，合肥新火车对面。商城为框架结构，共五层，主要经营品牌男装，经营面积2万㎡，于２００５年１２月１０日开业，该商城以零售为主。目前经营状况差，无配套仓库及物流，整个服装城共有50户开门，主要集中在电梯和通道旁。该市场商户均为白马市场业主，准备撤店。3、其余专业市场①、九龙珠儿童城九龙珠儿童城由宁波华瑞房产集团开发，框架结构，共5层，1、2、3层童装，4层孕婴用品，5层玩具，经营面积2万㎡，于2008年9月6日开业。该商城1、2层只租不卖，3、4、5层已卖，生意好，共有商户416户。②、光大鞋城光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在安徽省会合肥投资开发，于２００５年１２月１０日开业。该市场框架结构，共5层，主要经营品牌鞋，零售为主，经营面积2万㎡。目前经营状况极差，共有商户12戸，3、4、5层全空。商城面临重新调整招商。③、宝业广场宝业·家纺广场由宝业集团开发，位于站前路，四季青斜对面，于2007年7月28日开业。市场共三层，框架结构，局部四层，分东西两部分，中间为一条街道，两部分由天桥连接。内部分割成单个独立产权式商铺，商铺面积从20㎡到40㎡不等。经营面积3万㎡，共有商户141户，1层床上用品，2、3层窗帘，零售为主。目前经营状况极差，准备重新调整招商。④、中绿广场中绿广场由北京中绿投资有限公司投资开发，位于站前路，四季青正对面，于2005年9月开业，后因生意差于2007年重新调整招商。市场共3层，框架结构，1层鞋，2、3层针织、内衣，经营面积3万㎡，共有商户360户。该市场共有8条公交车线经过。市场名称开业时间经营面积物业形态经营业态经营状况业主成分租金及其余费用入驻率长江市场1997年9月30日20万㎡一期为框架结构，共三层；二、三期为上下双层连体建筑结构，共有22栋一期经营：副食品、日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流副食品好，其余行业差本地90%，外地10%一期：30-70元/㎡·月，二期：60-120元/㎡·月，三期：50-90元/㎡·月；物管费：80元/间·月，外围150元/间·月60%安徽大市场1997年10万㎡框架结构，独栋，一拖二形式电子电器、日用、日化、书籍、服装、鞋帽、家纺、五金电子电器好，日用、日化、五金、书籍生意一般，服装、鞋子差本地80%，外地20%租金：60-120元/㎡·月；物管费：1800元/年·间90%白马服装市场一期：2004年10月18日二期：2006年9月30日三期：2009年9月28日一期：4.2万㎡二期：6万㎡三期：9万㎡一期：框架结构，共6层二期:框架结构，共12层三期：框架结构，共28层一期：负一层：皮具、箱包、鞋，1、2、3层女装，4、5层男装二期：1、2、3层女装，4、5层男装，6-12层为公寓三期：负1层：服装，1层：皮具、箱包，2层：儿童天地，3层：礼品、工艺品，4层：日用、百货，5层：营销、展示中心，6-28层为公寓经营状况很好本地90%，外地10%一期：180-450元/㎡·月；二期：150-350元/㎡·月；物业管理费:2.7元/㎡·月一期：100%二期：100%三期：100%四季青2007年10月29日2万㎡框架结构，共四层1、2、3层女装，四层男装正对外招商中生意差本地90%，外地10%1F：40-60元/㎡·月；2F：50-100元/服装㎡·月；3F：40-60元/㎡·月；物管费：1200元/年·间光大服装城２００５年１２月１０日2万㎡框架结构，共五层品牌男装生意极差本地80%，外地20%40-60元/㎡·月；用一年送一年；30%九龙珠儿童城2008年9月6日2万㎡框架结构，共5层1、2、3层童装，4层孕婴用品，5层玩具生意好本地90%，外地10%1F：70-80元/㎡·月；2F、3F、4F、5F每层递减10元/㎡·月物业管理费：2.8元/㎡·月90%光大鞋城２００５年１２月１０日2万㎡框架结构，共5层品牌鞋。生意极差本地50%，外地50%40-60元/㎡·月；用一年送一年；20%中绿广场2005年9月3万㎡共3层，框架结构1层鞋，2、3层针织、内衣生意一般本地80%，外地20%80%宝业广2007年7月28日，3万㎡市场共三层，框架结构，局部四层，分东西两部分，中间为一条街道，两部分1层床上用品，2、3层窗帘生意极差本地80%，外地20%1F:30-60元/㎡·月2F:20-30元/㎡·月3F:10-20元/㎡·月40%场由天桥连接。内部分割成单个独立产权式商铺，商铺面积从20㎡到40㎡不等三、各市场优劣势对比分析市场名称优势劣势长江市场物流大而集中仓库配套市场旁边有客运车站形成时间早,知名度高业态的不平衡市场后续管理差，无营销推广内部环境差（房屋老化、道路损坏严重）安徽大市场地理位置好交通便利仓库配套形成时间早，知名度高经营思路明确（以电子电器为龙头，书籍和日用为重点）经营环境差仓库小业态的不平衡市场后续管理差，无营销推广内部环境差（房屋老化、道路损坏严重）白马服装市场市场高层独特眼光（前期定位准、三期业态的及时调整）市场操作手段（只为厂商和实力代理商开放市场）开发市场的时机优越的地理位置便利的交通（火车站、汽车站、公交车站均在附近）规模已不能扩大（附近已无土地可用、合肥服装市场的饱和）单一的服装市场无专业物流和仓库四季青服装市场品牌依托（借助四季青）地理位置差经营业态单一（前期只做女装）光大服装城开发商的雄厚资金实力地理位置优越经营环境好无仓库，无物流定位错误（经营档次以中高为主，经营模式既非零售又非批发）九龙珠儿童城地理位置优越错位经营规模小辐射范围小光大鞋城开发商的雄厚资金实力地理位置差无仓库，无物流定位错误（经营档次以中高为主，经营模式既非零售又非批发）中绿广场错位经营开发商后续管理（二期马上开业，三期正在筹备）地理位置差商业氛围差（主要受宝业和四季青的影响）宝业广场市场结构好定位错误（经营业态由窗帘和床上用品构成，窗帘占70%）无仓库和物流地理位置差1、综合性市场通过以上对比，看出这两大市场成功的原因主要有以下几点：1、开发时间早，符合当时老百姓的消费；2、庞大的物流和仓储；3、市场规模庞大；4、交通便利；2、专业服装市场服装市场中以白马服装城生意最好，市场最成功，综合原因，有以下几点①、白马市场开发时机；②、市场的后续管理；③、无可比拟的地理优势；④、便利的交通优势；⑤、招商对象的准确定位；⑥、市场高层独特眼光（前期定位准、三期业态的及时调整）3、其余专业市场4个市场中只有九龙珠市场经营最好，总结主要有以下几点原因：①、地理位置好②、商圈氛围好③、前期定位准确，错位经营④、便利的交通四、整体对比分析1、城市对比区域对比：芜湖是皖江经济带的核心，合肥是省会经济圈的核心，经济实力相当，但皖江经济带的其他城市马，铜，都要强过省会经济圈的巢湖和六安；人口与面积对比：合肥城区人口、城区面积，经济总量都是芜湖的两倍；人均收入：人均上两个地区基本相等；商业饱和指数：通过计算与分析，合肥市场已处于饱和状态，而芜湖还处于发展阶段；2、合肥市场和芜湖市场的对比综合对比我市场和合肥市场，可以看出合肥的市场分布较散，集中在一起的只有服装市场，这与芜湖的市场格局类似，而小商品综合市场面临业态发展的不平衡，只有副食品和电子电器为省级品牌代理，且规模较大，能辐射到周边市区，别的行业只能辐射到合肥市区及所辖县，这就限制合肥市场的整体辐射范围。在如今的市场环境下，市场必须更加综合化、专业化才能符合市场发展的潮流，否则必会衰退。我市场必须借鉴合肥的前车之鉴，走综合化、专业化的道路，这样才能走的更远….五、总结综合以上对比分析，可以看出芜湖整体经济比合肥好，市场发展潜力比合肥大，发展时机成熟，符合“天时”的条件；针对我市场的地理位置分析，我市场地处城市快车道和市道交叉口，地理位置较好，唯一差的就是没有车站，这通过我市场的努力相信可以改变这一状况；而“人和”是最为重要的条件，虽然芜湖现在的商户均想有一个稳定的经营场所，已满足这一条件，但如果我市场在政策和经营定位（经营商