华侨城改变中国旅游地产

旅游地产改变中国继住宅地产、商业地产之后的地产新蓝海！华侨城带来了中国房地产第三次革命！华侨城打开一个新世界中国传统房地产走到今天，已是百病缠身，进入滞涨时期。旅游地产可以改变中国房地产行业的整体生态！中国旅游地产会逐渐从城市群房产发展至资源型房产。目录Contents第一章：华侨城的起步第三章：华侨城的扩张第五章：重点案例剖析——东部华侨城第二章：华侨城的腾飞第四章：华侨城的成功之道第一章华侨城的起步华侨城已是深圳最重要的名片之一。锦绣中华、世界之窗再到后来的欢乐谷，这几大主题公园早已声名远播，妇孺皆知。华侨城是谁？深圳为什么会建华侨城？这座喜欢用“生活的创想家”标榜自己的企业走过了怎样的风雨历程？来，让我们走进华侨城，撩开她神秘的面纱，看看她的前世今生吧！Article1起题——旅游地产在中国第一章华侨城的起步华侨城集团，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，位于蛇口工业区与市区之间，成立于1985年11月11日。成立20多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产业制造等三项国内领先的主营业务。Article1起题——旅游地产在中国华侨城区位华侨城第一章华侨城的起步Article1起题——旅游地产在中国华侨城的前世与今生2010年，华侨城成立25周年，这是一个完全因特区而生、伴随特区成长的企业。30年前，在距离当时深圳城区还有10多公里的深圳湾边，只有一片孤寂的海滩。30年后，从深圳市区中心驱车10分钟便可以来到这样一片生机之城。这里绿树环抱、湖光山色、鸟语花香，美术馆、大剧院、创意园、休闲广场、主题公园密布其中，游客、行人往来其间，怡然自乐。改革开放前后，深圳的面貌发生了巨大的变化，从一个落后的小渔村变成了现代化的高楼大厦鳞次栉比的大都市。第一章华侨城的起步Article1起题——旅游地产在中国华侨城独辟蹊径——发展主题公园第一章华侨城的起步深圳的发展建设以蛇口模式开始，华侨城却选择另一种发展模式。在人们的一片猜测声中，华侨城的建设场地上有了动静，华侨城要搞什么？——华侨城要搞旅游!一个偶然的机缘，荷兰闻名的迷你小城马德罗丹，给了华侨城无限的灵感和创意！华侨城自此踏上了主题公园之路。1986年，“锦绣中华”在一片猜疑和反对声中破土动工，很多人并不看好这一新鲜事物，因为全国都在大搞建设，招商引资的时候，华侨城却伤了这样一个令人匪夷所思的项目。1989年9月，锦绣中华对外开放了。结果大受欢迎，当天入园人数突破3000人。而当年的国庆假期，更是让锦绣中华火爆异常。锦绣中华的成功极大鼓舞了华侨城，陆续建成开业的深圳世界之窗与深圳欢乐谷，使华侨城走上了中国主题公园领跑者的位置，成为名副其实的最成功的的主题公园缔造者。Article1起题——旅游地产在中国华侨城的主题公园——欢乐谷欢乐谷是华侨城集团新一代大型主题乐园，首批国家AAAAA级旅游景区，占地面积35万平方米，总投资17亿元人民币，是一座融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的中国现代主题乐园。1998年开业以来，深圳欢乐谷经过一期、二期、三期的滚动发展，已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园。十二年来，深圳欢乐谷共接待2250万游客。第一章华侨城的起步Article1起题——旅游地产在中国华侨城的主题公园——锦绣中华锦绣中华是深圳华侨城的一个旅游区，坐落在风光绮丽的深圳湾畔。它是目前世界上面积最大、内容最丰富的实景微缩景区，占地四百五十亩，分为主点区和综合服务区两部分。深圳锦绣中华已入选中国世界纪录协会世界最大实景微缩景区候选世界纪录。“一步迈进历史，一天游遍中华”是该景点的口号，园中82个景点均按中国版图位置分布，比例大部分按1：15建造。“锦绣中华”的景点均是按它在中国版图上的位置摆布的，全园面积有如一幅巨大的中国地图。第一章华侨城的起步Article1起题——旅游地产在中国华侨城的主题公园——中国民俗文化村中国民俗文化村占地20多万平方米，是中国第一个荟萃各民族民间艺术、民俗风情和民居建筑于一园的大型文化旅游景区，内含22个民族的25个村寨，均按1：1的比例建成。通过民族风情表演、民间手工艺展示、定期举办大型民间节庆活动，如华夏民族大庙会、泼水节、火把节、西双版纳风情月、内蒙古风情周等多种方式，多角度、多侧面地展示出我国各民族原汁原味、丰富多彩的民风民情和民俗文化，让游客充分感受中华民族的灵魂和魅力。第一章华侨城的起步Article1起题——旅游地产在中国华侨城的主题公园——世界之窗世界之窗是位于中国广东省深圳市南山区华侨城的大型文化旅游景区，是深圳最为著名的旅游景点之一。世界之窗坐落于深圳湾畔，占地48万平方米，。作为以弘扬世界文化精华为主题的大型文化旅游景区，世界之窗荟萃了世界几千年人类文明的精华。世界之窗以其丰富的文化内涵，雍容恢宏的规划设计，精美绝伦的景观项目、不同凡响的艺术演出，动感刺激的娱乐项目，为中外游客再现了一个美妙精彩的世界。第一章华侨城的起步Article1起题——旅游地产在中国华侨城主题公园的成功与不足投资规模较小，和国际知名主题公园差距很大。收入结构单一，绝大部分都是门票收入。经营成本过高，销售毛利率低于50%。成功主题公园的成功运作，造就了华侨城的辉煌，其中锦绣中华和民俗文化村开业12年来，接待游客超过5000万人次，收入26亿元，向国家累计上缴税金2亿元；欢乐谷创造了100天接待游客过100万、收入过亿的辉煌业绩，成为全国主题公园的翘楚。不足第一章华侨城的起步Article1起题——旅游地产在中国华侨城主题公园与迪士尼2003年的收入构成对比华侨城收入构成门票收入88%商品销售收入6%其他收入6%迪士尼收入构成门票收入24%媒体收入40%影视娱乐收入27%相关产品销售收入9%第一章华侨城的起步第二章华侨城的腾飞华侨城创意性的主题公园开发、取得了很大成功，为华侨城的发展奠定了良好的基础。但随着主题公园开发成本日趋高昂，这种单一发展模式前景堪忧。在华侨城早起规划中，就提出来要在华侨城内部兼具商业、旅游、居住等功能。而主题公园附近，住宅地产销售良好的态势给华侨城发展带来了灵感。从此，华侨城地产开辟了“旅游+地产”的全新发展模式，且一发不可收拾，为华侨城的腾飞插上了翅膀！Article1起题——旅游地产在中国第二章华侨城的腾飞华侨城开始涉足房地产华侨城20世纪80至90年代先后开发了东方花园、海景花园、中旅广场等住宅项目。1986年9月成立深圳华侨城房地产有限公司，开始进行居住用地的开发。1986年初提出了华侨城城区内要兼具商业、旅游、居住的功能。Article1起题——旅游地产在中国华侨早期地产项目此时地产开发与旅游发展还没有产生交集华侨城早期地产项目——东方花园1987年，华侨城开发“东方花园”，当时被誉为“深圳最好的别墅区”，也是深圳最早的滨海别墅区之一。占地20万平方米，处于深南大道华侨城段，世界之窗和民俗文化村两大主题公园之间。第二章华侨城的腾飞Article1起题——旅游地产在中国华侨城早期地产项目——海景花园“海景花园”是华侨城首次建设的高层建筑，是华侨城开发的第一栋高尚住宅区，1990年开发，1992年初起陆续交付使用，项目位于深圳湾畔华侨城中心区，与香港元朗隔海相望。华侨早期地产项目此时地产开发与旅游发展还没有产生交集第二章华侨城的腾飞Article1起题——旅游地产在中国从旅游、地产到“旅游+地产”华侨城2001年至2002年“波托菲诺”一期“天鹅堡”、二期“纯水岸”销售火爆，创历史新高。1999年提出“旅游+地产”的概念，将房地产融入主题公园产业链。20世纪80至90年代先后开发了东方花园、海景花园等住宅项目，配套简单，没有和旅游相结合第二章华侨城的腾飞Article1起题——旅游地产在中国华侨城旅游地产典范之作——波托菲诺华侨城典范之作——波托菲诺深圳波托菲诺出于慎重华侨城腹地，以意大利波托菲诺小镇为蓝本，并在此基础上融入了华侨城文化。规划占地80万方，建筑面积108万方，容积率仅为1.23，总规划为4500户，居住人口15000人，无论是面积还是品质都是当时深圳之最。第二章华侨城的腾飞Article1起题——旅游地产在中国艺术的波托菲诺华侨城第二章华侨城的腾飞Article1起题——旅游地产在中国波托菲诺市场表现华侨城在波托菲诺售楼处的墙面上，一面是意大利波托菲诺小镇风景画，一面是深圳波托菲诺楼盘的照片，两者几乎难以分辨，原汁原味的意大利波托菲诺风情在华侨城得到了完美的再现。波托菲诺每一期项目都深受市场追捧，多次荣登深圳楼盘销售龙虎榜冠军宝座。年份奖项2002深圳楼盘销售龙虎榜最畅销楼盘、深圳典型住宅指数样本项目2003深圳楼盘销售龙虎榜金额冠军、中国住宅创新示范楼盘、深圳首届十大美丽家园第一名、住交会全国旅游主题特别奖2004深圳楼盘销售龙虎榜豪宅冠军、国际花园社区2005中国旅游主题地产特别贡献奖2006中国典型住宅项目奖2007最具价值项目奖2008全年人居示范奖、深圳豪宅销售冠军、年度最具价值项目大奖波托菲诺获得的奖励和荣誉第二章华侨城的腾飞Article1起题——旅游地产在中国华侨城66.60%70.67%99.11%70.03%34.72%29.77%1.27%29.75%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2001年2002年2003年2004年房地产业务对利润总额的贡献旅游业务对利润总额的贡献房地产业务对华侨城利润总额的贡献率第二章华侨城的腾飞第三章华侨城的扩张“旅游+地产”模式在深圳的巨大成功，使得华侨城地产雄心万丈，开始在全国扩张。而华侨城在旅游地产业的独领风骚，也引来了众多的效仿者，带动地产界后起之秀们争相效仿。“旅游+地产”模式的独特魅力逐步显现，这场华侨城带来的旅游地产革命也在中国愈演愈烈……Article1起题——旅游地产在中国第三章华侨城的扩张华侨城的扩张华侨城深圳北京上海成都华侨城集团在继续加大对四大主题公园的更新改造的同时，坚定的实施了区外拓展战略，而这个战略基本可以浓缩为“1+3+N”。所谓“1”指华侨城深圳总部，“3”指北京、上海、成都三个战略要地，“N”则代表其他有机会的二、三线战略城市和其他可以发展的商业模式，实现华侨城的“东西南北”布局和深化发展。Article1起题——旅游地产在中国华侨城的扩张实例华侨城北京世纪华侨城2003年6月，北京世纪华侨城主题社区正式动工建设，项目位于北京市位于北京市东四环和京沈高速的交接处。项目总占地1.5平方公里，其中主题公园占地100万平方米，房地产及商业占地约50万平方米，总投资约25亿元。第三章华侨城的扩张Article1起题——旅游地产在中国华侨城的扩张实例华侨城上海浦东华侨城2003年春，华侨城参与上海新区规划，投资30亿元，用10年时间打造上海浦东华侨城。项目占地1.83平方公里，是含各种类型住宅、办公、商业的大型综合性城区，是距离市中心最近的大型高尚生态人文社区。第三章华侨城的扩张Article1起题——旅游地产在中国华侨城的扩张实例华侨城成都华侨城成都华侨城项目占地200多万平方米，位于成都市金牛区西北部，处于成都市正在快速发展的三环路沿线带状区域，自然区域和区位优势明显，交通便利。项目把现代旅游休闲、居住与当代都市娱乐完美结合，是项目与成都“休闲之都”的定位相符。第三章华侨城的扩张Article1起题——旅游地产在中国华侨城的效仿者旅游地产并非旅游加地产的简单组合，而是通过房地产业与休闲度假产业相结合，通过产业与资源的整合，空间与空间的重组，产品与营销的创新等一系列战略调整所产生的一种全新的产业模式。华侨城集团无疑是旅游地产的佼佼者，连续在北京、伤害、成都、武汉、天津发力布局，已成龙头巨人。在华侨城示范作用下，也不乏成功的效仿者。大连海昌模式第三章华侨城的扩张Article1起题——旅游地产在中国杭州宋城模式华侨城华强方特模式第三章华侨城的