北京伟业专题研究及产品建议报告酒店

我们要做酒店式公寓吗？根据项目条件回答问题开发政策——”70/90”本项目要做酒店式公寓吗？用地条件——建筑面积27万平米，容积率3.52控制限制本项目将出现约19万平米，约合2111套90平米以下户型要求局部集中出现紧凑户型产品分担控规压力客观要求要求产品多样化，避免内部竞争1本项目要做酒店式公寓吗？档次要求舒适•精致•高档宜居社区•舒适——建筑形态及户型面积在合理性基础上充分体现居住舒适度•精致——主要通过立面形象、户型精细化处理和服务管理等综合因素引发价值感，体现高档属性，而非通过大面积户型、奢侈材料等•宜居——营造适宜居住的内外部景观与生活配套，人与自然社会和谐共生在结合客观要求的基础上，考察满足项目整体定位需求的产品时，酒店式公寓的产品形式可满足对项目档次定位的要求。•酒店式公寓强调的酒店式配套设施为项目提供舒适度•酒店式公寓的紧凑、精巧、高品质、便捷等特点尽显精致生活本质•酒店式公寓的“公寓”本质为项目提供居住属性2与金领国际相邻，景观资源相对不足，私密性较差，展示性较好外部景观资源丰富，私密性较好，展示性不足私密性较好，展示性好，外部景观资源不足展示性较好，私密性一般，外部景观资源较好外部景观资源不足，内部景观资源丰富，展示性差，私密性好本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求本项目的用地条件不具备均好性，外部资源优势、展示性优势、私密性优势差异较大1号位受外部交通及邻近竞争项目影响，用地价值最低1234531本项目要做酒店式公寓吗？外部资源要求受外部景观资源影响不大朝向要求不明显城市化区位方便、快捷的交通周到贴心的服务高档全面的硬件设施酒店式公寓需求特点对外部资源要求较低可实现本项目土地价值最大化1号位适合酒店式公寓产品的开发4本项目要做酒店式公寓吗？风险要求项目名称月均销售速度（平米/月）单价（元/平米）销售状态金茂现场127509000在售诚基中心842110000在售龙悦国际酒店400011000在售后现代城40167000售罄酒店式公寓可实现高单价、低总价，对客户支付能力限制低酒店式公寓销售速度快，可实现迅速回款5本项目要做酒店式公寓吗？综合分析•客观要求•档次要求•外部资源要求•风险要求本项目可以做酒店式公寓，且与项目整体定位不矛盾•承载规模有限•舒适度不高•市场竞争影响•内部竞争影响本项目适合开发部分有产品特色的高档次酒店式公寓6专题研究及产品建议报告之二：酒店式公寓及小户型项目市场研究专题研究目的：针对本项目规划方案中所涉及的酒店式公寓产品及由于受“70/90”政策要求所涉及的90平米以下紧凑户型产品，对目前市场供应中的典型项目进行专项研究，为本项目中酒店式公寓产品及90平米以下户型产品定位提供市场依据。研究对象：全市范围内酒店式公寓及小户型公寓研究内容：•酒店式公寓及小户型公寓发展过程•可售市场供应特点•潜在市场供应特点，并预测未来市场发展•根据市场环境分析产品供应、需求特点市场沿革市场分析综合分析82003年起服务式公寓上世纪九十年代初酒店产权自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象小户型公寓小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。2005年起酒店式公寓介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；2006年起产权式酒店纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄产品市场沿革91991年1998年2004年2003年2005年2006年空中供给独立时代国际大厦都市坐标摩登天空时代奥城SOMO城基中心非常公馆精英汇焕日线2007年之后……即将入市奥林匹克大厦世纪泰达商务酒店龙悦.海上国际弘泽国际橙@HOUSEQQ堂别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城中新城上城产品市场沿革市场供应量逐年增多；2006年后现代城的销售火爆，进一步扩展小户型产品发展，受“70/90”政策影响，小户型产品集中2007年面世，将带来市场竞争加剧。后现代城101991年：服务式公寓出现于南京路1998年：第二家服务式公寓出现于五大道2003年：小户型公寓出现位于南开及河西区2004年：小户型公寓集中于南开区上市2005年：为提升项目品质认知，小户型公寓和酒店式服务公寓被广泛定义成为酒店式公寓，此概念被泛化2007年：产权式酒店面世；众多同类型产品出现于市内各区国际大厦奥林匹克大厦空中供给独立时代摩登天空都市坐标精英汇焕日线非常公馆SOMO时代奥城诚基中心橙＠house世纪泰达商务酒店别馆公寓本案塞纳国际弘泽国际金茂现场龙悦.海上国际QQ堂公寓类产品类型逐渐增多并开始从城市中心区向环城四区发展后现代城中央恋城中城豪苑产品市场沿革11市场沿革市场分析综合分析市场供应市场需求12对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度服务式公寓★★★★★★★★★★★★★★无无小户型公寓★☆★☆☆★★★★★★酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★产品类比分析——产品基调确立服务式公寓需开发商持有经营，本专题不作重点研究产权式酒店须承诺相应回报率，且要求开发商与酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作关系针对酒店式公寓，本专题将现实意义下的酒店式公寓和小户型公寓作为主要研究对象13市场分析——可售供应本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显从品质上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从服务上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从售价上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从物业费上讲，酒店式服务公寓高于小户型公寓从产品形式上讲，酒店式服务公寓相似于小户型公寓14项目定位项目名称区域开盘时间售价（元/㎡）在售面积销售率装修标准（元/㎡）物管公司物业费用（元/平米/月）产权年限酒店式服务公寓时代奥城南开区2005-12100007.5万95%1500戴德梁行550小户型公寓诚基中心和平区2005-91000020万80%无深圳长城物业270非常公馆河东区2005-580002.5万87%800国康物业270精英汇河东区2005-1063001.9万80%800未定270金茂现场和平区2006-990004.5万60%无高力国际250焕日线河东区2005-569002.96万98%800謦佳物业270市场分析——可售供应目前市场可售体量不大，大部分处于尾盘销售情况，且供应集中在市内小户型产品可兼顾商业和住宅性质用地，商业用地产品价格与住宅用地产品价格差异不明显酒店式服务公寓就业态的特点，其销售价格、物业费用均高于区域内同期住宅产品价格方面，在天津住宅整体市场很难突破10000元/平米的现状下，小户型产品已成功实现。15市场分析——可售供应可售小户型产品均为一梯多户，居住舒适度较低可售产品中，大部分提供精装修，且精装标准不高，主要为提高产品附加值及实现快速入住酒店式服务公寓户型大于小户型公寓，明显更强调舒适性可售产品以零居为主要户型，并兼顾少量小跃层。项目定位项目名称区域主力户型零居面积比例一居面积比例二居面积比例三居面积比例跃层面积比例平层形式装修标准（元/㎡）酒店式服务公寓时代奥城南开区80-140————8030%80、100、12030%140-16040%————4梯20户1000小户型公寓诚基中心和平区50-6050-6090%————————————10010%16梯62户无非常公馆河东区50-6150-78100%————————————————5梯20户800精英汇河东区8080、10580：96%，105：4%————————————————3梯31户800金茂现场和平区50-60、9050-6040%————9040%12620%————8梯19户无焕日线河东区34-8034-8090%————————————100-12210%3梯26户80016项目名称付款方式生活费用首付比例首付额度（万元）分期年限用水性质用电性质采暖方式时代奥城50%17.1—61.38年商业，5元/吨民用中央空调诚基中心20%11.6—3030年民用民用民用，暖气片采暖非常公馆20%8—12.430年未定未定户内空调精英汇30%8.5—16.820年商业，5元/吨民用工业采暖26元/㎡/年焕日线20%4.69—25.330年民用民用民用，地板采暖商用立项产品的生活成本高于住宅立项产品，各项目均努力将项目生活费用降低贷款方面，除商业立项产品（首付比例、贷款年限高）外，小户型产品的投资成本低，方便成为投资型产品市场分析——可售供应17项目名称卧室及客厅地面墙面顶棚室内门户门窗户时代奥城地毯壁纸涂料复合门钢制三防门断桥铝合金非常公馆王者瓷砖涂料涂料复合门钢制三防门断桥铝合金精英汇大自然复合木地板立邦涂料立邦涂料复合门钢制三防门断桥铝合金焕日线复合地板壁纸涂料复合门三防门断桥铝合金项目名称厨卫地面墙面天花油烟机灶具橱柜面盆淋浴房座便时代奥城面砖面砖乳胶漆方太普通普通TOTOTOTOTOTO非常公馆王者面砖王者面砖铝扣板方太方太中意美标泰力美标精英汇马可波罗面砖马可波罗面砖铝扣板老板九阳——普通阿波罗乐家焕日线美标瓷砖美标瓷砖铝扣板——————美标——美标项目名称家具及家电沙发床衣柜电视冰箱空调热水器时代奥城布艺普通普通SONY/三星海尔\LG——AQ非常公馆——————————格力——精英汇普通普通板材普通美的——海尔焕日线——————————————在售项目中内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；市场分析——精装修18就目前可售市场供应分析，小户型产品总体供应体量不大且基本进入尾盘期，因此市场可售产品可以理解为滞销产品；大面积零居（65平米）和产品相对单一是产品滞销的原因之一可售产品内部装修一般为现代简约风格，适应性较强、装修较简单；项目大多平层面积较大，户数较多，电梯少，舒适性差；首付款较低，月供较少，可较好的适应自用及小额投资客户的经济实力需求。小户型产品的销售速度高于酒店式公寓产品。市场分析——可售供应19市场分析——潜在供应项目定位项目名称区域建筑面积预计售价建筑形式装修情况装修标准（元/㎡）物管公司物业费用（元/平米/月）（元\㎡）酒店式公寓弘泽国际南开6.9万110002栋28层精装修未定天津安和物业未定塞纳国际南开3.5万90001栋28层精装修未定未定未定小户型公寓橙@HOUSE南开4.7万65001栋26层精装修800第一太平戴维斯未定别馆公寓河东4万73001栋28层、1栋24层精装修800顺驰物业1.6QQ堂河东1万未定1栋11层毛坯无未定未定上城豪苑南开6万90004栋30层毛坯无未定未定目前市场潜在项目大部分已接受咨询，应很快入市。潜在市场供应为26.1万，且大部分集中在南开区，竞争相当激烈。价格方面，未来本区域内此类产品价格均价在9000以上。酒店式服务公寓较大供应，且价格与小户型公寓差距不大潜在供应中，大部分提供精装修，且有上城豪苑以精装小豪宅高调入市20项目名称主力户型户型零居比例一居比例两居比例三居比例跃层比例弘泽国际（未开盘）505055%————————————98-17045塞纳国际（未开盘）50、60、7050、60、7080%————————10010%50、60、7010%橙@HOUSE（未开盘）40、50、6040、50、6080%————————120-19010%120-19010%别馆公寓（未开盘）40、50、60————40、50、60100%————————————QQ堂（未开盘）50、7050、7050：95%，70：5%————————————————中新豪苑51-88一居————51-8850%82-9330%113-16320%————市场分析——潜在供应目前市场潜在