关于房产税改革的若干思考

关于房产税改革的若干思考摘要财税改革将在“十二五”期间扮演重要角色，作为财税改革先声的房产税改革近期颇受公众关注，本文对国内外房产税政策进行了简单介绍，并在对我国房产税实施情况进行分析的基础上对房产税改革提出了一些思考和建议。关键词房产税问题建议《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》，文章在推进财税体制改革中提到了“研究推进房地产税改革”；2011年1月27日，上海和重庆同时出台房产税，公布了房产税试点方案，明确了征税对象、计税依据、税率、减免对象等问题，并于1月28日开始实施，有关房产税的辩论褒贬不一。一、我国房产税政策及问题分析1.我国现行的房产税政策。（1）1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（下称《条例》），从当年10月1日开始实施。《条例》规定房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。同时，条例又规定了房产税六种免税情况。（2）2011年1月27日颁布的上海和重庆房产税试点政策。2.我国现行房产税政策存在的问题。我国现行房产税条例制订较早，而且长期未加以修改，已经很难适应经济形势的发展变化，主要表现：（1）个人房产税开征范围过小，调控力度有限。我国房产税目前仅对个人出租性和经营性房产征税，对个人自有自用房产免税。作为政府公平收入分配功能的重要税种，如果房产税的征税范围太小，税额过少，很难实现其应有功能，甚至会进一步加剧贫富分化。（2）不同房产出租方式的监管难度不同，纳税人逃税比例很大，导致个人的实际税负不公。（3）普通企业房产税导致的资源配置低效率。对使用自有房产的企业而言，土地使用权获取方式和财务处理方法的不同，导致企业税收负担差距较大，不利于土地资源的有效利用。在有偿获得土地使用权的企业中，有些企业将土地使用权计入无形资产，不用缴纳房产税。而另外一些企业将土地使用权获取费用一同计入房地产价值。这样，后一类财务处理方式虽然更合理，但其税收负担却更重。（4）沪渝两地房产税改革还有待改进。主要体现在以下三个方面：首先新老划断，对于存量住房都免征房产税（重庆独栋别墅除外），对存量住房免征房产税，其实是照顾既得利益阶层，显然有失公平；第二是应税面积的税率较低，调控力度有限；第三是税制改革配套措施尚不到位，有可能引发新的问题。上述问题都表明了我国房产税改革势在必行。二、一些其他国家房产税制度情况比较与启示1.课税对象。课税对象通常包括所有房地产。有的国家将房地产按其用途分为住宅、商业地产区别对待；有的国家只对土地征税，有些国家只对建筑物征税，但大多数国家既对土地也对建筑物征税，而且通常合在一起征收，也有少数地区和国家对土地和建筑物分开征收、分设税种。2.税率。有的国家和地区由中央政府统一决定。有的国家则完全由地方自行制定。有的国家由地方制定但接受国家最高税率限制。还有的国家由中央制定基准税率，地方决定变动乘数。从税率形式看，大部分国家采用比例税率，如许多国家和地区根据房屋用途、房屋地理位置、住房价值、房屋种类的不同采用差别比例税率；也有国家采用超额累进税率；还有的采用定额税率。3.评估依据及办法。各国对如何计量房地产的课税对象，基本上可以分为从价计征和从量计征。目前，世界上大多数国家计量房地产都采用从价计征方式。从价计征又可以区分为按资本价值和按年值价值两种。资本价值中单纯只按土地计量而不包括地面附着房产价值；年值价值以房地产的名义租金或预期租金收益作为房地产的计税依据。除从价计征外，有少数国家对房地产采用从量计征方式（按土地或建筑物面积）。从各国房地产税的情况看，地方政府负责评估比中央或区机构负责评估的要多。公平而有效的房地产税不仅要求有最初的房地产评估机制，而且要定期对房地产变化情况.进行重新评估。从评估的办法来看，按资本价值征收房地产税的国家，大都以市场价值为基准，按其一定的百分比计征。4.免征范围。在免征范围的规定上各国有所不同，但也有一些共同的判断，如政府、公立医院、慈善机构、公共道路、公园、图书馆、使馆等所拥有的房地产都免于征收。有些国家，农业用地与主要住所也可免征。闲置房地产在世界各国有完全不同的政策措施，存在优惠和惩罚两种政策倾向。5.国外房产税政策给我们的启示。从比较的情况看，各国房地产税改革的趋势表现为：（1）将课税对象分为住宅用、商用、工业用和农用等。（2）税率倾向于采用比例税率，并与课税对象分类相一致，实行差别比例税率。（3）评估依据更多地采用资本价值体系。（4）免征范围基本上集中于政府用地、公共事业用地和农用地，对低收入的个人住宅性房产免征或提供折扣。三、我国目前房产税改革中存在的难点问题我国目前房地产各税对地方财政贡献度十分有限，而在当前各地方政府财力小于事权的情形下，利用房地产收费、土地出让等形式筹集财政资金已经屡见不鲜，这也成为房地产市场开发过热的主要原因。此外，房产税作为一种财产税，可以起到调节收入分配的作用，有利于控制我国目前的贫富差距问题。因此，通过完善房地产税制，既能满足税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的根本目标，更可以给予地方稳定的税收收入，从根本上改变“土地财政”的恶性发展模式，进而达到更高层次的引导房地产市场发展、调节收入分配等宏观调控目标。但是目前改革房地产税面临着许多位问题，主要有：1.现行土地批租制度有待改革。目前的土地批租制度中，土地出让金占据了房地产开发成本的很大部分。仅仅依靠房地产税制改革来调节房价，其作用是有限的。若房地产税制改革之后，房价没有显著下降，却提高了房产保有成本，势必阻碍改革的顺利进行。2.房产产权不明晰。我国目前必须尽快建立起高效的信息管理系统、高水平的房地产查勘手段，以保证房地产产权登记的准确性，力求做到登记准确，查询便捷，既不漏征也不错征。3.房地产税改革需要经过严肃的立法过程。房地产税改革的政策性比较强，要考虑到我国各地区间的差异，尤其是地区间经济发展的巨大差异和房地产产权管理的复杂情况，因此要在立法前进行更多的研究，并且现行税法相关条例也需要进行修改。4.现行评估体制尚不健全。依照国外惯例，房地产税是按评估价值作为计税依据的。而我国目前众多的房产，如何确定房地产的评估值，在我国目前尚缺乏有效的评估技术。另外，由何种机构进行房地产价值评估同样悬而未决。5.配套措施不足将可能推高房屋租金。房东为了保证自己的收益不受损，会将房产税赋转嫁给租房者，从而推高租金价格。这样如果在公租房建设还没有真正大规模建成并投入市场之前，匆匆开征房产税，将急剧推高房租的价格，会打击了最弱势的广大租房阶层。四、对我国房产税改革的建议房产税改革对转变政府职能，推动地方政府从土地财政转为税收财政，对合理引导住房消费，对于调整收入分配乃至反腐倡廉，都有重大意义。问题的关键是要把引进房地产税这样一个前所未有的大税种放在整体税制改革和税负有增有减的大框架下统筹规划，而不是简单地看做是增加了一个新税源。因此，我们必须做好各方面的包括法律和信息条件上的充分准备，应处理好以下几个方面：第一，土地批租政策。我国目前实行土地批租政策，购房者在购买房产时已一次性支付了不菲的土地出让金（各类土地的使用期限有所区别，如居住用地的使用期限为70年），如果再征收房产税，合理性和必要性还有待论证。建议将土地出让金批租制应改为年租制，既达到了降低土地出让金目的，又使其和房地产税达到了同存。第二，还房屋以居住功能，创造良好的多元投资环境。房屋的主要功能是居住，而不应当过渡成为投资、保值、闲置等不合理使用的载体。要遏制中国房地产市场上的炒房行为，单依靠房产税是不够的，还需要拓展老百姓的投资渠道，实现投资理财的多元化局面，让老百姓除去买房之外有更多的渠道可以给财富进行投资、保值。唯有如此，才能让房屋真正回归居住的原始功能，而不是使房屋沦为投资、投机工具。第三，在具体税制要素设计上要科学、简化。（1）制定合理的征税范围。一是要做好与相关房产税制的配套改革工作，避免重复征税，同时兼顾老百姓的经济承受能力；二是要结合多套房与首套房、经营用房与自住用房、普通房以及非普通房、以及人均面积大小等因素区别征税。（2）计税依据理应选择评估价值，但是目前对所有房地产进行评估是一件非常艰巨的任务，因此可以暂时用市场价值扣除一定比率作为计税依据。在评估技术逐渐完善之后，再改用评估价值。（3）税率。由于房地产税是一种地方税，而我国各地区差异较大，税率设定不可一概而论，应当具体问题具体分析。在中央给出的房地产税具体框架内，给地方政府税率设定以较大的自由度，使其根据各地实际的房产价值、财政收入需要以及当地群众生活水平等因素，制定出适合各地情况的合理税率。税率设置上应结合多套房与首套房、经营用房与非经营用用房、普通房以及非普通房等因素差别考虑。（4）税收优惠在各国不动产税制体系中占有非常重要的位置。应当考虑到已经在原房地产交易环节中缴纳了相关税费的纳税人的税收优惠设计。第四，相关配套制度的保障。一是应进一步制定政策，明晰房屋产权，实现全国房屋产权记录的统一数据库，为房产税政策的制定和征收提供依据；二是制定合理可行的税后缴纳方式，如缴纳方式宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主，自主申报为辅的制度；三是应建立申诉机制，如果纳税人对房产的评估价值以及应缴纳的房地产税有异议，可以向地方政府提出申诉，地方政府委托第三方进行调查核实后，再对应征税款进行重新计算，以避免纳税人的利益受损。四是应立法明确房产税的法定用途，并有人大和相关部门的进行监督。五是建立公租房体系，解决低收入群众的住房问题。参考文献[1]国务院中华人民共和国房产税暂行条例.国发[1986]90号，1986年9月15日.[2]蔡红英.房地产税的国际比较与借鉴，.2008年6月9日.[3]首都经贸大学教授.房地产税制改革的难点和重点.中国财经报，2010年11月16日.第10页.[4]沪渝两地房产税政策点评.评证券时报，2011年02月01日.