太极湖生态文化旅游区区域整体规划_254p_综合商业

1武当·太极湖生态文化旅游区——区域整体规划要点及开发策略建议2009.06.29汇报时间：约2小时2报告提纲区域整体规模特色建议区域整体规模特色建议–区域整体功能及客户群说明–分区物业规模及特色建议•太极湖新区规模及特色建议•旅游区南部太极古镇规模及特色建议•旅游区中部度假酒店区规模及特色建议•旅游区北部高端别墅度假区规模及特色建议总体开发策略建议总体开发策略建议–区域开发原则建议–区域开发时序初步建议区域营销初步建议区域营销初步建议3第一章区域整体规模及规划要点建议4区域主要客户群及物业类型说明主要针对三类人群武当自身的城镇居民，旅游者和被太极湖度假魅力吸引的长期度假者，以及由此而吸引而来的投资者。区域作为旅游养生福地的接待平台。为此，区域整体应主要呈现出旅游城镇特有的低层高密度的宜人度假感和便利热闹的城镇感。其中，主要通过商业物业展示旅游城市特有的繁华魅力，通过居住物业展示养生福地的宜居度假魅力。整体容积率在0.8左右。外来居住物业容积率偏低。5区域主要客户群及物业类型说明针对国内及海外文化名流、商业巨子、政府要员，满足他们需求心灵和身体双重滋养的需求。区域主要以独栋300—400平方米左右的别墅为主，属于第三、第四居所。区域整体容积率保持在0.15以下，充分给人以依山傍湖的景观独享的私密、静谧的尊贵感。针对企业中高端商务人士和政府官员，在商务往来中需要进行休闲型商务洽谈，答谢客户，务虚会议，同时也需要放松身心。区域主要为高星级酒店和度假村。酒店群以主体酒店和度假别墅组成。容积率在0.25左右，以自然景观资源为突出卖点突出酒店品质。针对富裕家庭、情侣，在节假日度假的需求。在逍遥养生度假过程中，通过丰富的游乐活动、区域主要为古镇商业区、湾区商业和休闲农庄组成。区域建筑区域的整体容积率在0.5左右，充分体现旅游集散区的聚集感和热闹的人气。6一、太极湖新区各组团规模及规划要点建议度假型住宅物业类型、规模及规划要点建议城市住宅物业类型、规模及规划要点建议城市综合商业物业类型、规模及规划要点建议7太极湖新区客户群特征说明目标客户构成及其需求–旅游者•食宿、购物、游憩–长期度假者以及由此而吸引而来的投资者•大城市的中产者，被太极湖的整体环境吸引•虽然在自身城市中不算富豪，但是完全有在二三线城市置业的能力•希望用较低的总价就能实现山水养生度假–武当自身的城镇居民•升级居住、生活条件客户构成的动态变化–新区发展初期外来人群以旅游者住宿购物居多，随着区域的发展，置业度假的人群逐渐增多，进而再拉动投资，吸引当地以及外地的投资人群。8太极湖新区整体规划要点度假型住宅城市住宅综合商业区域规划要点–整体区域的特色在于强大而多元的旅游服务配套和拥有宜人舒适的小城市可亲的氛围•区域整体应主要呈现出旅游城镇特有的低层高密度的宜人度假感和便利热闹的城镇感。•商业物业建筑密度偏高，以体现旅游胜地的繁华魅力。•居住物业建筑应突出山地景观效果，以展示度假宜居的城镇风貌。9（一）、度假型住宅规模及规划要点建议10度假型住宅——独栋别墅选址–地块独立性较好的5-1及5-2号地块目标客户需求分析–大城市的中产阶层，在武当太极湖旅游时，被美景养生服务所吸引，更为高性价比产品所吸引，从而进行的冲动消费–希望用在大城市购买经济适用房的价格能享受到别墅的感觉。11度假型住宅——独栋别墅整体规划要点–自成体系、风貌鲜明，属于经济型独栋别墅•采取依山规划，注重整体景观，而不是单独每一户的景观•采取户型较小的独栋别墅设计•具有鲜明的度假风格•只设置户外草坪停车•只设置小规模会所容积率–0.5–密度较高的独栋别墅区规模–近15万平方米规划容积率示意图12度假型住宅——独栋别墅规划要点–采取依山规划，注重整体景观，而不是单独每一户的景观•建筑密度较大，但每户均保证独立天地，单体的独立性高13度假型住宅——独栋别墅规划要点–采取户型较小的独栋别墅设计，单体控制在200平方米左右–只设置户外草坪停车，不考虑户内停车，提高面积的有效利用14度假型住宅——独栋别墅规划要点–建议室内采用精装修，或者采取样板间精装，并提供未来菜单式装修–充分利用情景销售，增加购买打击力，促进冲动消费15度假型住宅——联排别墅选址–3号地块目标客户需求分析–大城市的较为有实力的旅游者以及未来看到旅游兴起后投资升值潜力的投资人群，他们更加关注产品的性价比，实惠性。–希望更低的总价就能享有较为独立的别墅感觉。16度假型住宅——联排别墅规划要点–依据山势规划–采取依据山势的局部采取长联排，提高建筑密度–尽可能突出占天占地的独立性–突出每户自家享有的庭院容积率–0.8规模–近14万平方米规划示意图房市金碟（二）、城市住宅规模及规划要点建议19城市住宅选址–选择离中心较近、通达性较好的地块–2号地、4号地、7-2、7-3、7-6、7-7、7-8号地目标客户需求分析–城市新增的常住居民–从老城区搬迁的居民–置业目的以改善居住条件为主，兼有部分投资20城市住宅规划要点–行列式布局，多层建筑为主容积率–1—1.2之间规模–总建筑面积近31万平方米规划示意图21（三）、城市综合商业规模及规划要点建议22城市综合商业选址–选择临近老城区、交通便利的地块–1号地、9-1、9-2号地、10号地、11-1号地目标客户–为武当自身的城镇居民提供城市生活配套–为旅游者、度假者提供旅游服务配套功能–成为整个大武当区域的商业服务核心区域–需要满足城市自身及外来旅游度假者的商业购物、放松休息养生、住宿的复合需求–建议将1、9号用地调整成为商业综合用地23城市综合商业1号地及11-1号地规划为休闲步行街10号地规划为现代化的风情购物中心9-1、9-2号地为未来商业的补充用地，主要考虑休闲娱乐物业规划要点——避免组团内部的商业竞争–不同商业类型功能相互补充互动–服务人群各有偏重–业态比例各有偏重规模–容积率为0.8–总建筑面积近22万平方米24综合商业：休闲步行街选址–1号地、11-1号地目标客户–外地旅行团–外地度假者–目标客户需求•当地特色的旅游商品购买和当地特色美食的品尝•宜人的休闲氛围规划要点–集风情特色餐饮、民宿、传统纪念品店铺的休闲步行街–提高餐饮业态的比例，建议比例为50%容积率：0.8规模：1号地5.64万平方米，11-1号地2.92万平方米25综合商业：休闲步行街规划要点–建筑紧凑，不拘泥于传统风格。–传统建筑格局但色彩现代，大胆，突出新城风貌。业态选择–餐饮、酒吧–旅馆、客栈–旅游纪念品商店26综合商业：休闲步行街规划要点–规划双边步行街，2-3层建筑–店铺纵向分割，上下内部连通–建议将经过1号用地的道路改为步行道路（或分时段步行道路，而在1-2号地西侧增加机动车道路作为车行及物流道路）27综合商业：休闲步行街规划要点–沿河岸规划滨水餐饮设施28综合商业：休闲步行街规划要点–沿河岸规划滨水餐饮设施29综合商业：风情购物中心选址–10号地目标客户–外地旅行团、度假者–武当自身居民–周边地区（十堰、襄樊）居民容积率及规模–容积率0.8–建筑面积约5万平方米规划要点–集日常购物（超市、家电广场）、品牌旗舰店、现代娱乐中心（电影院、电玩城、洗浴、足疗等）为一体的复合业态的现代化的风情购物中心–提高休闲类业态的比例，建议比例为50%30综合商业：风情购物中心规划要点–整体建设，为4-5层商业，局部采取构筑物–采取现代风格，立面色彩明快规划示意图31综合商业：风情购物中心规划要点–入口处与11-2的城市公园结合–利用地势起伏，形成双首层32综合商业：风情购物中心规划要点–形成双首层设计，在不同层面均形成趣味活动空间，尤其是儿童趣味活动空间，增加吸引力儿童戏水场所儿童游乐场所33综合商业：风情购物中心34综合商业：风情购物中心规划要点–整体外部封闭、内部开放的回廊设计–增加上下联动的在中庭空间–注重室内空间趣味性的设计35太极湖新区分地块规划总表地块编号规划用地性质建设用途占地面积(ha)容积率建筑面积(万平米)1商业用地综合商业7.050.85.642二类居住用地城市住宅9.821.211.783一类居住用地联排别墅17.10.813.684二类居住用地城市住宅5.8215.825一类居住用地小独栋别墅28.740.514.376二类居住用地公务员小区6.12——7-1行政办公—8.24——7-2二类居住用地城市住宅0.471.20.567-3二类居住用地城市住宅1.571.21.887-4文化娱乐—1.59——7-5城市公园—4.13——7-6二类居住用地城市住宅41.24.87-7二类居住用地城市住宅2.781.23.347-8二类居住用地城市住宅2.191.22.637-9商业用地配套商业0.5310.538—————36太极湖新区分地块规划总表（续）地块编号规划用地性质建设用途占地面积(ha)容积率建筑面积(万平米)9-1商业用地综合商业30.82.49-2商业用地综合商业7.20.85.769-3城市公园—1.7——10商业用地购物中心6.250.8511-1商业用地商业3.650.82.9211-2城市公园—3.37——12二类居住用地还迁32.54——已策划地块统计————100.170.881.1137二、太极湖旅游区南部各组团规模及规划要点建议太极古镇组团太极古镇组团物业类型、规模及规划要点建议湾区组团湾区组团物业类型、规模及规划要点建议功夫城组团功夫城组团物业类型、规模及规划要点建议休闲农庄组团休闲农庄组团物业类型、规模及规划要点建议3838旅游区南部区域客户群分析–主要为观光旅游性质客户，吸引现有观光人群、武当周边县市周末休闲人群、武汉及西安都市圈小长假度假人群等；–客户群以家庭、情侣及旅游团体为主要组织方式。–要求在较短的时间段内有不断出现的密集的旅游吸引点，不愿意长途奔波于景点之间–需要满足家庭不同成员间的多样化需求3939旅游区南部区域区域整体规划要点–不同地形特色，划分组团；–不同组团采取不同旅游主题；–不同组团采取不同吸引模式、建筑风格；–每个组团内部物业功能完整，相对其它组团功能独立形成主题特色差异鲜明的大组团开发太极古镇组团滨水娱乐组团休闲农庄组团功夫城主题公园40旅游区南部区域形成主题特色差异鲜明的大组团开发，用不一样的感观体验刺激游客不断尝试的消费冲动太极古镇：与武当山相呼应的访古氛围，满足人们访古探秘的心理；芳香山谷：深入谷地的花谷，营造出浪漫温情的氛围，满足情侣、小两口追求浪漫、幽静的旅游体验滨水娱乐：游船、码头、滨水餐饮和购物场所，共同塑造出现代滨水风情，满足追求滨水度假体验的游客需求；休闲农庄：农耕生活体验，满足都市人群对生态、自然生活的向往及其农业生活的体验；功夫城主题公园：武当功夫展示和体验41（一）、太极古镇组团规模及规划要点建议42太极古镇组团规划设计面临问题–该组团地块深入谷地，较为偏僻，展示性较弱；–规模较大：组团总体占地25.96万平米;–组团内主导项目为人为建造的商业古街，缺乏历史性古街所具有的人文吸引力，缺乏商业基础和地缘性客户；–组团需要形成旅游者的目的性消费场所，才能促进组团整体开发。新建人文古镇的吸引力如何构筑？43太极古镇组团规划设计要点新建人文古镇的吸引力如何构筑？抓住旅游者探幽、探秘心理，强势吸引进入太极古镇组团根据地形特征，设置组团探幽探秘的吸引点不断演进的叙事化空间设计，吸引游客层层深入宜人的街巷尺度，营造探幽的商业氛围商业经营亮点：当地人经营的参与性商业44太极古镇组团规划设计要点–根据地形特征，设置组团探幽探秘的吸引点•老子像、朝圣门、朝圣道：道家文化朝圣场所；•老子学院、高端的文化精品酒店：文化名流聚集的场所;•神秘的花谷：大地景观的自然吸引;•八卦阵型的传说。45太极古镇组团规划设计要点–不断演进的叙事化空间设计•不同的物业配置拟和八卦阵型传说。购物康体休闲住宿住宿住宿购物休闲康体游乐剧场住宿集散八卦阵型拟合46太极古镇组团购物康体休闲住宿住宿购物康体小镇的叙事空间：相遇——压马路（购物、互赠物品）—