山野旅游房地产的开发

本文将分析山野旅游房地产开发与旅游休闲度假的结合，最好地用于旅游休闲产业发展，形成借力房地产开发乡村旅游功能的杠杆，并介绍了几个较为流行的产品，如山水酒吧、野奢酒店等。随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游房地产上，就是乡村旅游房地产的发展。实质上，体现了人们追求与自然贴近的本性，是追求生活方式丰富多样的表现。山野旅游房地产，是乡村休闲房地产中的一类重要产品。一、山野休憩模式发展趋势山野休憩是山野旅游房地产发展的吸引力。一般山野旅游，依托于森林、山坡、溪谷、寺庙、民俗等资源背景，形成了多种山野休憩模式：山野观光：包括对森林、草原、花卉自然风光的欣赏、名胜遗迹的观赏等。山野运动：包括登山、溯溪、攀瀑、定向、越野汽车赛、拓展训练等，可以由户外运动俱乐部、自驾组织发起等。山野休闲：包括山野的采摘、餐饮、娱乐等。山野游乐：包括与山野沟谷相结合的各种游乐项目。山野养生：包括森林浴、吐纳、瑜伽、太极等，或为传统养生项目提供自然静逸的环境。山野民俗：包括体验一些山野居住的少数民族的风土文化，节庆活动等。山野度假：包括森林高尔夫、温泉SPA、狩猎场、骑术俱乐部等，与乡村俱乐部相结合。二、山野旅游房地产产品类型绿维创景大致把山野旅游房地产分为山野休闲商业房地产、山野住宅房地产、山野休闲度假房地产。山野休闲商业房地产：一般处于近郊乡村和远郊景区附近，以餐饮休闲、娱乐休闲为主。一般为郊区的游憩区和景区的游憩区，表现形式为商业街、酒吧街等，其代表发展趋势的产品为山水酒吧。山野住宅房地产：分为高端和低端两类，低端即山野中的原住民的民居，一般在旅游休闲发动的区域，体现为农家乐；高端即为近郊的乡村别墅产品--山野别墅，市场对象购买力强，一般对居住空间有较高要求。山野休闲度假房地产：分为高端和中低端两类，中低端体现为山庄、农庄、牧场、养老公寓、生态园、科技园等；高端为各类山野度假村，其代表发展趋势的产品为野奢酒店。山水酒吧是山野休闲商业房地产的时尚潮流代表。它结合了乡村山野生态的休闲环境，加上城市生活中的酒吧休闲方式，室内的装饰布置具有相当的艺术品味。比较经典案例为北京“那里”酒吧。野奢酒店是旅游休闲度假房地产的时尚潮流代表，强调最乡土的建筑风格，最奢华的软件设施及服务，没有城市化酒店外部的喧嚣，但有五星级的设施和服务。一般有狩猎场、高尔夫等具备高度核心吸引力休闲度假产品配套，与乡村俱乐部产品相结合。山野别墅是乡村别墅的产品形态之一。强调以山野为背景，建筑与周边环境的完美融合，生活配套、交通等设施成本较高，私密性强，因此，有“奢侈品”的称号。三、山野旅游房地产的土地，即大部分建设用地为乡镇建设用地、集体用地、宅基地和农业生态科技园政策配套用地。近郊农村不仅具备发展乡村休闲旅游的条件，而且可以开发休闲旅游房地产。虽然农村集体建设用地在土地管理上存在较大的障碍，乡村房地产的法律产权基础、流通性等方面存在较多的问题，但是，乡村休闲旅游房地产仍然悄悄地发展了起来。这正在成为房地产的一个分支，也正在从法律的盲区走向商业模式的创新。近几年来，城市人购买农村集体建设用地进行休闲房屋建设，已经从个人行为转变为企业行为。一些有实力的企业，通过“农业产业开发”、“高科技农业开发”、“旅游开发”等等不同的形式，在农村开展圈地运动，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建设了一批房地产。我们认为，乡村休闲房地产是中国经济发展到今天必然形成的一个具有相当需求的市场。国家现有的土地政策对于这一市场的发展具有很大的阻碍作用，应该对农村土地流转进行调整，对集体建设用地的流转给予支持，使乡村休闲房地产能够顺利发展，成为推动新农村建设的一个有力的工具，带动区域公共设施配套，交通道路建设，环境整治及卫生安全建设的重要力量，带动农民生活水平的提高。(乡村房地产更多内容参见中国旅游报2006年4月3日、10日、17日第7版的《旅游产业导向的社会主义新农村建设》)因此，此类旅游房地产的土地流转的法律形式虽然存在瑕疵，但是已经事实存在，如何规范并合理运作需要国家更为明确、更为详细的法律。此类房地产的环境卖点和土地产权和使用权限制，一般以非固定和非永久性建筑为主。产品形式的发展还有待于法律的健全。四、山野旅游房地产景观设计1、山野旅游房地产一般可用的平地、台地相对不多，景观设计须结合坡面和沟谷用地。因此，对坡面景观、临水景观的打造更为强调，绿维创景的设计团队对此有专门的研究和技术。2、应与当地的生态环境融合，选址应巧借山、水、景，注意保护自然生态；3、除了单纯的建筑外，应有情趣化、游乐化的山野小品作为吸引物；4、山野建筑内部空间应更为变幻有趣，人们向往的是不同于城市中钢筋水泥的方盒子的建筑风格；5、山野建筑的材质以生态材质为主，如石、木等，但忌讳高成本的投入，犯不生态地使用生态材质的错误；6、山野建筑应该尊重当地的民族风格，注意在风格上保留其原汁原味。山野旅游房地产的经典之一就是赖特的流水别墅，考夫曼的致辞是对赖特这一杰作的感人的总结，也是对山野旅游房地产最好的解释。他说：“流水别墅的美依然像它所配合的自然那样新鲜，它曾是一所绝妙的栖身之处，但又不仅如此，它是一件艺术品，超越了一般含义，住宅和基地在一起构成了一个人类所希望的与自然结合、对等和融合的形象。这是一件人类为自身所作的作品，不是一个人为另一个人所作的，由于这样一种强烈的含义，它是一笔公众的财富，而不是私人拥有的珍品。”我们的旅游景观设计追求的就是这种创造“天人合一”的完美境界。绿维创景设计的“水晶大帐城堡酒店”就是草原上野趣与奢华结合的时尚经典；大漠客栈就是武侠传说中的“龙门客栈”--浓厚的乡土味道，整个建筑以曲面为主，内部空间富于变幻，是戏剧化的休闲商业场所；