南京东方化工老厂房项目前期市场定位报告【30】

重塑大厂洞见未来南京东方化工公司地块分析峰度咨询2016.12.06本体分析报告框架PART1先看地块PART2再观市场PART3客户分析PART4产品定位PART5经济测算南京宏观市场客户住房需求调研地块所属区域分析区域市场地块整体市场定位投资测算Part1先看地块本体分析地块所属区域分析本体分析本案之于大厂-地块所在区位分析宗地位置大厂老城区地块位于大厂街道成熟老城区，园东路与新华路交叉口，邻近开发中的葛塘新城，距离大厂地铁站1.4KM八卦洲葛塘新城地块周边交通现状本体分析宗地位置葛塘站大厂站卸甲甸站拟规划都市圈轨道线路5条：宁和城际、宁滁城际南线、宁滁城际北线、宁天城际和宁仪城际，将和南京地铁无缝衔接；城市轨道：S8线、4号线、10号线、11号线、12号线、14号线、A1线、A2线。拟规划16条有轨电车线：浦口6条有轨电车；高新、大厂两条有轨电车；雄州两条有轨电车，衔接六合机场、雄州中心；桥林4条有轨电车，联系浦口中心；龙袍1条有轨电车，为轨道收集客流；八卦洲1条有轨电车，联系浦口中心与龙袍。交通便捷，邻近六合大道，雍庄枢纽，二桥高速；公共交通目前有：地铁S8线，公交649、642、646、614、D2、Y25等线路轨道交通远景规划地块基本指标本体分析地块指标信息位置位于六合区大厂街道新华路与园东路交叉口，南侧为东方路，东界为新四路出让面积（㎡）19926㎡住宅比例≥70%商业占比≤30%用地性质商住混合容积率≤3.0限高（m）≤100m建筑密度≤30%绿地率≥30%备注目前地块内有老办公楼需要拆迁地块面积19926㎡，30亩，其中住宅占比≥70%，为商住混合用地，容积率≤3.0，地块位置优越，整体较好。地块现状及四至本体分析12345地块北侧（路口）2地块内部地块内部（老办公楼）11地块东北侧（街铺）3地块东侧（老社区胡同）地块西南侧（社区道路）45地块目前为东方化工公司，存在部分老建筑，周边配套齐全地块周边配套资源分布本体分析周边配套情况商业配套鑫乐生活广场，金宝商业广场、万客隆超市医疗配套江北人民医院、大厂医院教育配套大厂实验幼儿园，南化实验小学、南化四小、山潘街小学、扬子一中、大厂高中，育英第二外国语学校，南京科技职业学院休闲配套太子山公园其他公共配套自行车租赁点大厂高级中学南京科技职业学院扬子一中扬子第四小学南化第四小学大厂实验幼儿园育英第二外国语学校教育配套葛塘中心小学江北人民医院大厂医院大厂实验幼儿园医疗配套鑫乐生活广场金宝商业广场南化实验小学休闲配套商业配套西厂门农贸市场阿卡小菜场太子山公园山潘街小学其他公共配套自行车租赁点地块项目周边整体配套较为完善，教育资源较多，毗邻太子山公园和鑫乐生活广场，购物休闲及生活很便捷本体分析项目SWOT分析（地块小结）大厂老城区成熟稀缺地SWTO项目小结地块区位优势明显，位于大厂老城区，园东路与新华路交叉口，优质地块稀缺周边配套齐全完善，尤其商业、休闲、教育等配套近三号地铁葛塘站和大厂站威胁葛塘新城的开发对本案有一定冲击，面临一定的竞争压力；市场以及政府的调控，对本案具有一定的影响。劣势距离3号线地铁站步行距离稍远（1.4KM），轨道交通出行不便周边多为老旧社区，即将面临拆迁改造机会区域内轨道交通进一步完善，如有轨电车的开通运营，地铁11号线的规划建设，区域交通条件进一步改善板块内葛塘新城的建设，进一步提高大厂区域居住中心的价值区域内住宅用地稀缺，竞品较少，房产价值不断提高优势所在区域南京江北新区简介1、新区概况：江北新区总规划范围包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道，现辖22个街镇。总面积约2451平方千米，占全市的37%。国务院批复国家级江北新区规划范围为788平方千米，是总体规划确定的主要城市建设区域。2、新区职能：全国重要的科技创新基地和先进产业基地，南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。3、人口规划：2030年，江北新区总人口约300～350万人，城镇人口约270～315万人，村庄人口约35万，城镇化水平约90%。4、用地规划：规划城乡建设用地约446平方千米，其中城镇建设用地约350平方千米，村庄建设用地约96平方千米；江北中心城、副中心城人均城镇建设用地控制在110平方米以内，新城人均城镇建设用地控制在120平方米左右，新市镇人均城镇建设用地控制在130平方米以内。5、生态保护：规划坚持生态优先，严格控制沿老山、绿水湾湿地等重要生态功能区边界，控制大厂城镇隔离绿地范围及老山—亭子山—长江、长芦—玉带隔离廊道。南京江北新区于2015年6月27日批复成立，是我国第十三个、江苏省唯一的国家级新区。浦口区六合区八卦洲所在区域南京江北新区发展定位江北新区的发展定位：国家级产业转型升级、新型城镇化和开放合作示范新区；长江经济带和长江三角洲的重要发展支点；南京和苏南地区的新增长极；南京市相对独立、产城融合、辐射周边、生态宜居的城市副中心；中国重要的科技创新基地和先进产业基地，南京的北部服务中心和综合交通枢纽。南京江北新区是华东面向内陆腹地的战略支点，全面辐射带动苏北、皖北、皖东等区域所在区域江北新区城市规划江北新区城镇体系结构2030年形成“中心城-副中心城-新城-新市镇”的城镇等级体系。1.中心城：由浦口、高新—大厂两个组团组成；江北中心城是江北新区服务都市圈北部，辐射苏北和皖东、皖北的区域中心。2.副中心城：由雄州组团和长芦产业板块组成；六合副中心城是新区向北部、东部周边地区辐射的区域中心和重要的新兴产业基地。3.新城(2个)：桥林、龙袍；桥林新城和龙袍新城是南京沿江综合性产业新城。4.新市镇(8个)：竹镇、金牛湖、马鞍、横梁、星甸、汤泉、永宁、八卦洲。八个新市镇以生态式发展模式为主导要求，建设成为各具特色的田园城镇。浦口高新区大厂根据江北新区城市发展规划可以看出，大厂属于中心城的范畴，六合区定位为副中心城所在区域大厂街道简介区位：大厂街道东滨长江，南临浦口，北接六合面积及人口概况：总面积83.5平方公里，人口近20万人交通：轨道交通S8线路；东有长江，万吨泊位的码头13座；西有宁连、宁通两条一级公路；临近交通枢纽、长江二桥，交通出行较为便利；产业结构：以化工等工业产业为主导，如南化、南钢等；随着产业结构的不断优化，污染性工业逐渐搬出，三产不断增加。景观资源：太子山风景区。大厂又称“沿江工业开发区”，与化工园相融，隶属六合区；大厂街道老城区自成一体，各种配套完善。葛塘新城卸甲甸六合城区浦口中心区PART1小结项目位于江北新区大厂街道老城区，周边生活配套完善，区位优势明显；江北新区是江苏唯一的国家级开发区，发展潜力和机遇较大；项目距离城市主干道宁六大道、轻轨s8线路距离适中，靠近长江二桥，自驾出行便利；项目背靠长江和太子山景区，具有一定的自然资源；项目周边老旧社区较多，为项目提供了大量有置业需求的客群。项目位于大厂街道老城区，区位较好，周边配套完善成熟，是较为稀缺的优质地块。Part2再观市场南京宏观市场六合区域市场南京宏观市场近期楼市政策一览2014年11月-2016年10月全国及南京相关房地产政策趋势变化宽松货币政策背景下，楼市持续火爆土拍新政之后，加码限购限贷，意欲加强对楼市调控2014年11月22日央行降息0.4个百分点2015年2月5日央行降准0.5个百分点2015年3月1日央行降息0.25个百分点2015年6月-8月多次降准降息2015年7月2日南京江北国家级新区正式获批2015年4月20日降准1%2015年4月21日南京公积金新政落地2015年8月21日南京土地出让取消“90/50”限制2015年3月30日330新政：公积金贷款首付降为2成；二套房商贷首付比例降至4成2015年5月11日降息0.25%2015年8月31日公积金二套房首付降至2成2015年10月24日再次降准降息五年期贷款利率6.15%5.9%5.65%5.15%4.9%2015年10月全面二孩实施2015年11月户籍制度改革2016年3月降准1%2016年2月2日首套首付将至20%二套首付将至30%2016年2月19日契税降低328信贷新政2016年4月25日南京“限价”令2016年6月3日土地限价2016年7月20日物价局设“动态封顶价”2016年8月11日调整商品房贷款首付比例方面、调整竞价方式2016年9月26日南京限购政策正式落地2016年9月22日对积分落户政策征集意见降准：6次降准，降准幅度达3.75个百分点降息：6次降息，降息幅度达1.65个百分点政策：房地产公积金、商贷、限购等刺激宽松政策超10次限价：限价令施行后，未见效果；而后又出台土地限价，目前效果尚不明显；市场仍旧热度不减限购：2016年9-10月底南京重启限购政策，最严限购政策出台2016年10月5日南京发布限购新政限制购房条件及首付比例南京宏观市场土地新政土地新政（16年8月11日起实施）新政要求当网上竞价达到预售限制起始价时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞拍的，将摇号产生竞得者。房企拿地压力增大，开发商可能会加强合作，地方性房企会有影响，但是对于房企来说拿地依然是现在的第一要务。未来卖房、交房、验房同步进行，对成品整体质量要求提高建造成本提高，回笼资金速度降低，进一步压缩利润空间即时拿地影响现房销售影响营销应变通过网上众筹的形式提前回笼资金；成立管理公司统一回收，当二手房卖，脱离限价；不同物业形态分期开发，考虑大盘营销。导致现房销售如何应对土拍新政最大影响，开发商从预售改为现售，影响有：1、成品房交付，质量要求提高；2、提前性销售回款动作预案；合作拿地与联合开发增多投入成本增加带来的销售压力加大交付房屋质量要求如何提前收取认筹如何脱离限价建造周期短物业抢先入市南京宏观市场限购政策加码限购加码16年10月5日对限购政策进行紧急补充，政策要求简略如下：限购：本地限购2套；外地限购1套，需提供连续1年社保；本地成年单身限购1套；限贷：首次购房，首付30%；1套已结清，购买2套：首付50%。1套未结清，购买2套：首付80%。暂停对第3套贷款限购外地户口提供2年内缴满1年社保或纳税证明本地户口单身（含离异）限购1套住房已婚限购2套住房限贷名下无房无贷款记录首付30%有贷款记录首付50%名下有1套住房贷款已结清首付50%贷款未结清首付80%名下有2套住房停贷这轮调控有3大特点：（1）分区限购：每个城市只在最火爆的行政区限购，并不是全市普限，既能缓解热点区域房价的过快上涨，同时又将购房需求推向可能存在‘去库存’压力的周边区域，精准限购，一举两得。（2）外地人限第2套，本地人限第3套：既保证外地无房刚需以及本地刚需、首改人群正常的自住需求，同时又对多套以上的投资需求进行严格限购，保刚需、首改，重点打压投资投机需求。（3）限贷升级：各地普遍采取“限购+限贷升级”的综合疗法，纷纷提高首套、重点是二套房的首付比例，刚需、首改的首付略有提高，但是二套房的首付大幅提高（其中苏州的最为严厉），抑制的同样是投资投机为主的需求。号称“二线城市最严限购限贷政策”实施一览表时隔两年后，重启限购国庆期间政府加码限购力度，二套房认房认贷、三套房停贷南京宏观市场土地市场-土地价格2016-2018年三年南京商品住宅用地供应计划年份供应量（公顷）201650020175302018560合计1590截止10月底，南京市共成交经营性用地93幅，用地总面积430公顷，完成年度计划（700公顷）的61.5%，其中商品住宅用地（含酒店式公寓）340公顷，完成年度计划（500公顷）上午68%。2006-2016年南京住宅用地地价整体呈不断上涨趋势，其中2015、2016年随着大量房企回归一二线城市，增幅较大，一路