公房出售面积如何分摊计算单价

公房出售面积如何分摊计算单价一、公房出售时土地面积如何分摊（一）、分摊原则1、以每幢公有住宅的占地面积进行分摊。本幢建筑占地面积户用地面积=(房屋建筑面积×本幢总建筑面积)/栋占地面积2、底层有院落的使用者，拥有院落土地使用权。共同使用院落的，按户建筑面积分摊院落面积。3、商品房基地内的房屋，由单位购买后按房改方案出售给职工的，其用地面积分摊按照沪房地籍（1995）373号文《新建商品房用地面积分摊技术规定》执行。4、平价房或以其他形式建造的房屋依法自行出售的，仍适用《新建商品房用地面积分摊技术规定》。5、公有住宅基地内分摊后的剩余用地，仍按原土地权属来源确权。（二）、操作方法1、公有住宅户建筑面积以公有住宅出售时测算的数据为准。2、对于底层有院落的住宅，院落面积应实地进行丈量。该使用户的用地面积为建筑占地分摊面积加上院落土地面积。面积计算以平方米为单位，保留一位小数。3、院落勘丈填写勘丈记录表，以原丘为单位，与面积分摊表一并装订归入图档。4、在填写房地产权证时，除在土地面积栏内填写外，还需在附记栏里注明“土地面积以建筑占地进行分摊”。二、公房出售如何计算单价公有住房实际出售单价的计算公式：（一）、新分配公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。（二）、已租住公有住房的实际出售单价=[成本价-工龄折扣×工龄（年）]×[1-成新折扣率×竣工年限（年）]×[1-已租住公有住房折扣率]×[1-面积折扣]×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。城市公有房屋租赁，是我国早些年的一种房屋分配制度。房屋所有人与符合一定条件的承租人签订公有住房租赁合同，将房屋提供给承租人使用，是带有一定福利性质的房屋分配制度。因此，公有住房的承租人所付的租金往往很低，与普通房屋租赁有着本质的区别。根据所有权的不同，公房又可分为国家直管公房，单位自管公房和经营单位代管，托管的公房。由于历史和经济等原因，公房租赁在我国城市居民住房结构中占有很大的比重，加之近些年城市建设的加快，房改项目的推进，使得因公房承租人的变更，拆迁补偿及安置等引发的矛盾日益突出。【1】公房租赁法律关系的分析：公房租赁法律关系与普通房屋租赁的法律关系不同。公房租赁带有一定的福利色彩，出租人与承租人有着某种特殊关系。以国家直管公房为例，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人与承租人的的意思自治被压缩。公房管理部门作为公房的出租方，既有民事法律关系中的出租人身份，又有行政法律关系中管理者的身份。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》中指出“因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。”“直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，由于双方法律地位平等，应作为民事案件立案受理。”(违反一般合同义务的，因双方法律地位平等，做民事立案)“直管公房承租人、承租人的共同居住人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生的以下纠纷，由于涉及政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题，具有行政管理性质，双方法律地位不平等，应作为行政案件立案受理：（一）直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人不服提起的诉讼；（二）直管公房承租人或承租人的共同居住人认为符合直管公房租赁变更条件，请求政府公房管理部门或直管公房经营管理单位变更直管公房租赁关系，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位不予变更产生纠纷提起的诉讼。”在公房租赁纠纷中，准确把握法律关系的性质，对于帮助当事人正确维权有很重要的意义。【2.】承租人变更的相关问题在公房租赁关系中，很多情况涉及到承租人变更的问题。公房承租期间，承租人死亡的，公房不能作为遗产被继承，这点也是多数百姓错误认识的地方，很多人以为公房也可以作为遗产被继承。《继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房作为国家或集体所有的财产，不应被作为个人财产被继承。但是，承租人生前往往不是一个人在使用公房，而是与其一起生活的人共同使用，如果承租人死亡后，原与其共同生活的人不能继续使用该房屋的话，势必会对他们造成很大的影响，现实中，承租人死亡后多数是由其共同生活的家庭成员继续使用公房，却未曾办理承租人变更手续。实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但是由于没有办理承租人变更手续，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑,如果此时发生纠纷，会使各方当事人的权利义务处于不明确状态，不利于纠纷的解决。但是目前，关于公房承租人变更方面的法律规定比较少，94年公布的（建设部）城市公有房屋管理规定第二十八条承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。但是该《规定》已经于2001.10.26被废止。通过查找发现北京关于变更公房承租人的规定，好像只有《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（修正）》第十二条，第五款规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同.”本规定于87年发布，97年通过修正，现行有效。当事人可以依据此规定向公房管理部门申请变更手续。实际操作中申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁；2、与原承租人为同一户籍；3、是原承租人的家庭成员；4、与原承租人共同居住二年以上；5、没有其他住房。对于上述几个变更条件，我没有找到与之一一对应的全国性的或是北京地方性的相关法律规定。但是上海有关于这些条件的地方性规定。2000年生效的《上海市房屋租赁条例》2001年《上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)》2009年的《上海市住房保障和房屋管理局关于印发《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的通知》总之，在涉及到公有房屋承租的纠纷时，分清争议法律关系的性质和明确承租人应该是两个必经的过程，相信在确定以上两点后，其他法律问题也都会迎刃而解，对解决公房承租纠纷会有很大帮助的。浅议如何对涉公有房屋使用权进行执行2014-04-2116:19:21|来源：中国法院网|作者：刘黎明随着我国经济的发展，房产市场呈现出繁荣的景象，有关房产方面的纠纷也因此大量引发，但是，由于过去社会福利等因素的影响，作为一种历史性的社会福利形式公有房屋使用权仍存在。由于公有房屋使用权的现实存在与法律的不规范性之间矛盾重重，特别是住房制度改革、公有房屋出售、置换等政策允许或调整之后，司法实务中对公有房屋使用权的认识不一，特别是涉公用房屋使用权执行问题比较突出，法官执行无所趋从。能否正确执行该类案件，直接关系到社会的稳定和发展。实践中，如何正确执行涉公用房屋使用权案件往往成为执行人员必须面对的难题，笔者作为执行人员对此进行研究并提出初步解决的方法，笔者撰写本文，以期抛砖引玉。共同提高对涉公房屋使用权执行案件的执行效率。一、公有房产使用权的法律属性公有房产的使用权是理论和法律实务上争议颇多的一个问题。就公有房产使用权的性质，大致有四种观点：（一）债权国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用。国家与职工之间是一种租赁关系。本质上，公有房产使用权仍然为一种债权，现行法规《城市公有房屋管理规定》也认定公有房产使用权为一种租赁债权。只是由于公房的使用期限较长，体现出租赁债权的物权化特征。虽然公有房产使用权物权化，但这是我国现行制度不合理造成的，但不应将之定性为物权。有学者认为，纵观世界各国法律，均无将房屋使用权界定为单独物权的，将之界定为物权，难以与现行法律法规相协调。（二）用益物权说现阶段公有房产使用权人对公有住房实际上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的租金并非所有权经济效益的体现，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称，公有房产使用权已相对独立于国家所有权，成为一种独立的物权。认为，公有房产使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有房产使用权凝结着职工的劳动价值的原因，因此，公有房产使用权基本符合用益物权的法律特征，但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质。（三）居住权说居住权，顾名思义，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。我国公房使用权与大陆法中的居住权的法律特征十分相似，因此，应在物权法中将公房使用权作为用益物权中的居住权加以明确。（四）自物权说公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充分的自物权。二、公有房产使用权的形成方式公有住房主要有三种形成方式：（一）单位福利分房。单位福利分房不仅仅包括自管公房，也包含了直管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房产管理部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。单位福利分房是我国传统福利性住房分配的体现。凡享有这类公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，这些职工工作到一定年限后，单位就会根据职工的工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素，确定分配给他们家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。（二）低保福利住房。这种住房主要是政府部门对低收入家庭、享受国家最低保障的城市居民所给予的一种社会福利型住房。房屋使用人只需要给付象征性房屋租金即可使用该房屋，因此，也称之为“廉租房”，这种低保福利住房将是国家在实行住房商品化制度改革过程中必然要实行的一种社会福利型住房模式。（三）因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原所住房屋为公有住房，拆迁后所分得的房屋仍然是公有住房；另一种是原住房屋为私房，产权人因为家庭人口多等原因，放弃“产权调换”，分得公有住房。但不论是哪一种形式，都具有以下的特点：1、福利性，2、使用权的有限永久性，这里所说的有限永久使用权，是因为承租人使用该房屋必须符合法律法规的规定，主要是建设部《城市公有房屋管理规定》的相关规定，这种有限永久性还体现在使用权的继受方面，一般情况下，承租人可以自己居住，承租人死亡后，其同住成年家属可以继受，但是，这种继受是有条件的，即必须共同居住两年以上的家庭成员才能继受并办理更名手续。当然，这种有限永久性还反映在劳动关系领域，3、交易控制性。在传统的住房制度下，公有住房被当作福利而被排除在市场之外，禁止进入市场流通，但是，随着住房制度的改革的推进，公有住房在符合一定的条件下，可以进入市场流通，也就是说，公有房屋使用权在一定的控制层面上，可以进行交易或置换。三、公有房产使用权案件中的土地使用权问题土地的所有权是指土地所有者对土地占用、使用、收益和处分的权利。土地的使用权,是土地所有者依照法定程序,如出让、划拨、发包等,将土地交由土地使用人使用,由土地使用人取得一定期限使用权。除了土地管理法规定的土地所有权和使用权外,还存在着大量的既不属于所有权,也不属于使用权的土地他项权利。土地所有权的两种形式我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和集体所有制。反映在土地所有权上即国家土地所有权和农民集体土地所有权两种形式。根据《宪法》和《土地管理法》的规定,属于国家所有的土地主要有:城市市区的土地、法律规定属国家所有的农村和城市郊区的土地、属于国家所有的各种自然资源占地。这里面国有土地使用权根据