学习情境9建筑智能化工程管理

LOUYUZHINENGHUAJISHU1楼宇智能化技术学习情境9建筑智能化工程管理2任务1楼宇智能化管理的内容1任务2智能楼宇中央控制室职能2任务3智能化工程管理案例3学习情境9建筑智能化工程管理3【能力目标】▲具有对楼宇中智能设备的维护、管理及排除故障能力；▲掌握智能化物业管理的定义和内容；▲能实现物业管理的目标；▲能够参与楼宇设备管理；▲具有独立完成智能化物业管理的能力。学习情境9建筑智能化工程管理4任务描述智能楼宇管理是伴随着我国楼宇智能化而出现的朝阳职业，从业人员约70万人，目前主要集中在上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波、大连等大中型城市。我国的智能楼宇起源于20世纪90年代，起步较晚，但发展迅速，特别是在大中型城市如上海、北京、深圳、杭州、宁波等，高档写字楼、智能小区建设速度很快。在大中型城市，智能化系统已相当普及，成为住宅、社区等的必配设施。学习情境9建筑智能化工程管理5任务分析智能建筑由于增设了大量的智能化系统，需要有专人对建筑物本体和其中的设备设施定期地进行测试和诊断，及时地进行维护和修理。建筑物及设施的完好不仅可以降低其寿命周期成本，延长使用寿命，而且可以使物业增值。本情境重点介绍楼宇智能化管理的重要性以及管理内容、目的及管理职责。学习情境9建筑智能化工程管理6任务描述对一座大厦进行智能化管理，首先应对智能大厦中的设备进行管理。楼宇设备管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座大厦的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到大厦的供电、供水、供热、供冷等能源供应状况，也关系到能否为用户提供一个高质量的，安全、舒适而又方便的使用环境。任务分析对智能大厦中的设备进行管理包括楼宇设备管理与系统设计、楼宇设备运行管理、楼宇设备维修管理、楼宇设备的增建和改造管理以及楼宇设备管理的人员编制几个方面。任务1楼宇智能化管理的内容7为了充分发挥智能化系统的功能，在进行系统设计与选型时就应考虑日后运行与维修保养，以免由于设计、选型时考虑不周致使智能化设备不能充分发挥作用而造成浪费。设备管理系统网络图如图9.1所示。1系统的可靠性除必须考虑系统本身的可靠性以外，还应考虑到系统遇到异常情况时如何保证大厦的正常运行。例如，设备出现故障或停电时，应考虑运行资料的保存并由自控转为手控。9.1.1楼宇设备管理与系统设计任务1楼宇智能化管理的内容8图9.1设备系统网络图任务1楼宇智能化管理的内容92系统的可变性考虑到使用的需要、技术的发展或是环保方面的要求，日后难免要扩容或进行改造，系统设计时应留出备用的预埋管线，控制室内应预留出足够的空间等。例如，客户入住办公大楼后，往往由于使用需要再分割出经理室和会议室。按消防局规定，高层建筑内每一个到顶的房间皆须安装1个烟雾探测器，这就使探测器数目大增，甚至增至原容量的2倍以上。如果设计消防自控系统时没有考虑这种需要，正常营运时就会带来很多麻烦。3系统的可操作性如果智能化系统为国外进口产品，选择设备时应考虑操作系统的汉化以及操作界面的简易程度，以保证外语程度不很高的操作者能进行正常操作。任务1楼宇智能化管理的内容104系统的可监察性楼宇自控系统的执行机构分散在各个楼层的不同位置，为使系统及操作员能监察到自动控制指令是否生效，应考虑有一个配套的独立反馈信息传感器。否则，报警装置失灵时，某些设备故障可能不易被发现，对大厦运营造成一定影响。5系统培训每个智能化系统的操作与维修各不相同，为确保日后操作人员能熟练掌握操作与维修知识，选购设备时应同时考虑操作人员的培训问题，要求供货商提供足够的培训和所有有关的技术资料，以方便日后的正常工作。任务1楼宇智能化管理的内容11设备运行管理的目的在于：(1)确保设备安全、正常运行；(2)及早发现设备隐患并有效排除；(3)节约能源。其中节能是设备运行管理的重点空调、制冷系统中，应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统运行效率。并且针对不同的季节，修改温度、湿度设定值，以减少能量消耗；合理调整新风比例，以充分利用新风冷量或减少新风处理能耗。照明系统中，高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等，都是节能的有效措施。9.1.2楼宇设备的运行管理任务1楼宇智能化管理的内容12设备维修、保养是设备正常运行的保证，不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备能达到原有的设计性能与服务年限。设备维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，如图9.2所示。定期维修、保养做得好，紧急维修就会相应减少。图9.2设备维护管理内容分类9.1.3楼宇设备的维修管理任务1楼宇智能化管理的内容131定期维修、保养管理定期维修、保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制定一套定期维修、保养计划并且严格遵照执行。在智能大厦里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。任务1楼宇智能化管理的内容14在制定维修保养合同时必须注意下述问题：(1)应明确规定彼此的责任范围。(2)应含有制约保养承包单位的零件价目表，可将此价目表作为合同附件之一。(3)应包括制约保养承包单位的条款，如逾期不作定期保养需罚款多少，重大故障或隐患若干时间内不能排除罚款多少，甚至解除合同等。签订维修保养合同之后，还须对保养承包单位的工作进行检查，如每次到场保养时间、每次故障报修的日期／时间以及故障排除的日期／时间等，以便据此对表现不好的承包单位进行必要的追究。任务1楼宇智能化管理的内容152紧急维修管理为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求：(1)对简单的急修工作应能于最短时间内完成；(2)对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止；(3)对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患；(4)对紧急维修消耗的材料进行有效监控。任务1楼宇智能化管理的内容16为达到上述目标，现代物业管理都采用“维修工作单”（或称工程联系单）的作业方式。维修工作单的内容包括：①发单人填写部分。包括发单人姓名、发单日期／时间及问题简述。②收单人填写部分。包括收单人姓名、收单日期/时间、问题分类、问题处理办法及结果、材料消耗、完工时间、维修人签名、验收人签名等。维修工作单的格式务求简洁、易懂，注重可操作性。任务1楼宇智能化管理的内容17基于大厦营运上的需要并避免大厦设备老化，应适当地对大厦内的设备、设施进行增建、更新和改造。例如，原设计功能与实际使用有矛盾、设备与设施未达到设计水准、因经营需要而改变原有用途、设施能耗大不符合节能要求、设备老化等，都可能要求扩容、更新或改造。在提交增建、更新或改造工程方案时，应注意阐明如下问题：(1)说明设备现存问题。(2)现存问题可能导致的最坏后果。(3)建议的解决方案。(4)经济性分析：说明需投资的金额与资金回收时间。通常，应将投资回收时间控制在五年以内。9.1.4楼宇设备的增建、改造管理任务1楼宇智能化管理的内容18设备管理人员编制的多少直接关系设备管理的成本。在国内，一般情况下，用于运行管理与维修管理的各级工作人员的工薪支出占设备管理成本的40％左右。在智能建筑中，建筑设备自动化系统能够自动监视设备运行状态，自动检测、显示各种运行参数，自动实现越限报警、故障报警，并且能够根据外界条件与负载变化情况自动进行节能控制，使设备运行于最优状态，这样不仅提高了服务质量和管理效率，而且可使人们从填写值班记录或人工巡检中解放出来，大幅度减少了运行值班人员的编制。在人员编制上应尽可能考虑统筹兼顾、一职多能，以便灵活调配，充分利用人力资源。9.1.5楼宇设备管理的人员编制任务1楼宇智能化管理的内容backbackbackback19任务2智能楼宇中央控制室职能任务描述智能楼宇中央控制室的主要职能是物业管理。智能建筑中涉及许多高新技术与产品，传统建筑手工作坊式的维修与管理体制已不能满足要求。智能建筑的宗旨就是将结构、系统、服务与运营统一并优化组合。智能建筑提供了安全、舒适、高效、便利的环境以及足够的现代化管理设备与手段，为搞好物业管理与服务提供了良好的物质条件。任务2智能楼宇中央控制室职能20任务分析国内外的经验都证明：管理是维修的基础，否则维修实质上就会变成抢修。为适应现代化智能建筑的需要，中央控制室的首要任务是搞好维修，建立专业化、高水平的维修队伍，并使维修工作智能化。维修智能化的首要表现是对设备与系统建立档案，智能预测，定期维护，贯彻以防为主的方针，既提高系统可靠性，又减少了修理工作量。在智能建筑的维修工作中，应由过去主要依赖个人技能发展到靠先进技术、设备与管理，以提高维修的效率和质量。任务2智能楼宇中央控制室职能21物业管理涉及的领域很广泛。广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管理与维护，包括治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。9.2.1智能化物业管理的定义任务2智能楼宇中央控制室职能22(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。(2)物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。(5)物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建“文明小区”、“安全小区”、“卫生小区”建设结合起来，创造“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。任务2智能楼宇中央控制室职能23楼宇智能化管理是物业智能化管理的一个组成部分。所谓物业智能化管理，是指在物业管理中运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，以便充分发挥智能物业的价值。任务2智能楼宇中央控制室职能24物业管理的根本目标是为全体业主和用户提供并保持良好的生活、工作环境，并尽可能满足他们的合理要求。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。9.2.2物业管理的目标与内容任务2智能楼宇中央控制室职能251常规性的公共服务这是指物业管理中的基本管理工作，物业管理的公共服务面向全体业主、使用人，其目的是为了保证物业的完好和正常使用，维持正常的生活、工作秩序和保护环境。公共服务是物业管理单位提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中有明确规定，大致包括以下内容：(1)物业的公共场地、设施和设备的管理，包括日常运行、保养和维护。(2)物业公共清洁卫生的管理，包括物业公共场所的日常清扫、保洁、外运、清除及灭杀“四害”等。任务2智能楼宇中央控制室职能26(3)物业公共绿地的管理，包括除草、修剪、施肥和杀虫等。(4)治安管理，配合当地公安机关对物业及其管辖区域进行安全保卫，预防和减少危害、损失。(5)消防管理，内容包括进行火灾的预防和监控，发生火灾及时向消防部门报告和组织扑救，