公园对地价和环境的影响

一、公园对地产的影响1.1概念公园地产，一般是指开发商依托市政公共公园或自主开发公园，给居民营造稀缺的景观和生态环境的项目。该物业类型具有供应稀缺性、需求广泛性等特征。此外，湖水、树木、花草等公园元素，从心理上利于缓解居住者的疲劳和紧张，充分体现了项目的人性化。1.2实例分析公园经济将对半径3公里内的地价产生长远影响。这种规律已经在世界很多城市得到了验证，如美国的中央公园区，规划建成后周边的地价就增长了9倍，而且公园区周围也因环境的影响衍生出成片的高档居住区，从而实现公园区的经济增值。1）金桥公园，占地面积：11公顷，是一座集休闲，娱乐、游览，健身为一体的公共绿地，于2000年12月正式对外开放。1999年周边房产均价3500元/㎡，2012年2月均价24000元/㎡。2）世纪公园，占地面积：140公顷，是上海内环线中心区域内最大的富有自然特征的生态型城市公园，1997年正式对外开放。1996年周边房产均价2800元/㎡，2012年2月均价33000元/㎡3）1、曲江池遗址公园曲江池遗址公园，位于西安市曲江新区，该遗址公园与周边的曲江寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、唐城墙遗址公园等，形成1500亩的城市生态景观带，共同构成人文西安的新标志，成为西安实现城市现代化和历史文化遗产保护和谐共生的成功典范。公园总投资约20亿元，总建筑面积26000平方米，于2007年开工建设。公园的开工建设对地价的影响非常明显，资料显示，曲江新区地价2003年是30-50万元/亩，到2009年最低出让价达300万元/亩，最高达600万元/亩，年均增幅达160%左右。2、成都金沙遗址公园成都金沙遗址于2001年2月发现于成都市区西北部金沙村，是中国进入二十一世纪后的第一个最为重大的考古发现。经考古勘探和发掘确认金沙遗址分布面积在5平方公里以上，是一处大型的商周时期蜀文化中心遗址。金沙遗址发现后，随着遗址公园的兴建，公园周围的地价一路飙升，从2003年的50-60万元/亩增长到2009年的600万元/亩左右，年均增幅达150%以上。3、大明宫遗址公园大明宫遗址保护及周边城市改造项目总占地19.16平方公里，其中，大明宫国家遗址公园是其核心区，占地3.5平方公里，与美国纽约中央公园大小相当，约为北京明清故宫的5倍，是一座具备大遗址保护展示、唐文化交流推广、旅游、娱乐、休闲多功能的国家级大遗址保护示范区。2007年10月，西安市委、市政府决定成立西安市大明宫遗址保护改造领导小组，委托中国首个国家级文化产业示范区西安曲江新区全面实施大明宫遗址区保护改造工程。大明宫地区改造基础设施投入约400亿元，投资强度较大。之前，该地区平均土地价格是130万-180万元/亩，房产价格3500元/平方米。2010年，保护项目刚刚开始，地价已超过200万元/亩，房价已经达到4000-5200元/平方米，年均增幅达55%。分析小结案例表明，公园对于周边房价和地价的影响都是很明显的，而且影响的幅度相当大，据此我们认为，在不考虑其它重大因素的影响下，滨江片区的北津古城遗址公园、洋湖垸的湿地公园的建设将同样会带动周边地价上升幅度年均达150%左右。二、公园对生活品质的影响1、公园已成为市民游憩方式的首选由于生活节奏的加快，工作压力加大，人们需要多样化的休闲游憩方式来缓解工作与生活压力。调查结果显示，人们日常休闲活动方式主要有公园游憩、超市购物、外出旅游、在家休息等，而公园游憩已成为日常休闲方式首选之一(占29．7O)市民参与公园游憩活动方式主要有锻炼身体、散步、带小孩、溜狗、唱歌跳舞、打牌、喝茶、与朋友聊天、读书看报等。“散步”和“与朋友聊天”在所调查的三个公园中都分居第一、二位(图2)。城市公园正成为满足人们日常游憩的多样性需求的重要场所。2、公园游憩的社会功能日益明显1)缓解压力方面在缓解压力方面，有48．38的被调查者将公园绿地游玩作为缓解与放松的主要方式(图3)其主要原因在于居民对于自然环境的渴望与向往。钢筋水泥墙的城市冷漠了人情味，封闭了人们的感情，而公园可以充当人们感情宣泄与精神放松的平台，人们在公园里能重拾自我，重新认识到人与自然的和谐统一。这同时也说明公园在缓解压力方面的功能重要性。2)消除疲劳方面调查统计可看出，对公园消除疲劳效果，有60．47%人认为效果较好(图4)。公园以其多功能性与良好的自然环境，满足了人们的休闲、游玩的需求。3)独自思考问题方面公园同时也为人们提供了良好的静思空间，是人们展现自我才华的重要场所。调查结果显示，有10.37%的人认为非常适合思考问题，有41.68%的人认为比较适合思考问题，有41．9的人认为效果一般，只有6．05的人认为不适合。虽然从某种程度上看，公园是很好的供个人学习、思考问题的场所，但从上述调查结果可以看出其作用的优势度还不明显。这说明所调查的公园在此方面所做的工作还不够，同时也是今后公园规划建设中所需考虑的问题之一。分析小结城市公园绿地效益的度量应是生态、社会及经济效益的有机统一。按照美国心理学家马斯洛的需求层次理论，随着社会经济的日趋繁荣与生活水平的提高，人们对于城市公园绿地社会功能的需求提出了更高的要求，同时也是社会发展和时代进步的必然结果。相反，当人们精神文化需求不能得到满足，将大大地制约社会经济的发展。三、公园地产需求分析1、需求特征消费者选择公园地产的首要特征是舒缓身心。喧嚣的都市中心，往往是大多数城市群体奋斗的战场，其中的人们，穿梭在钢筋混凝土的森林中，人与人之间的交往多为出于职业上的需求，奋斗的疲惫使得他们向往工作之余的生活能够轻松、自如、贴近自然，这也是人类向往自然的本性使然。居住在公园周边，则可以满足人们对于景观和自然的需求，而这种需求是公园地产存在的根本基础。1.1最喜欢公园地产的原因分析数据显示，79.83％的受访样本选择了视野开阔、空气质量好及方便逛公园等直接或间接体现公园功能及价值的选答。可以看出，样本喜欢公园地产的最主要原因为：视野开阔和景观好空气质量好两方面；其次比较重要的原因包括方便逛公园和稀缺性、升值潜力大；相比之下，有人文历史价值和彰显身份的对购房选择的重要性相对较小。1.2已购公园地产群体的需求层次货币支付能力越强，对公园地产的需求层次越高。通过对东一时区已购房样本的分析显示，以建筑面积80m2为消费能力界限，在15项购买因素的选项中，每人选择6项购买因素，个别只选答了3、4项因素，居住面积在80m2上下的两部分消费群体对公园地产需求愿望存在较大的差别。样本2的分析显示，50位居住面积在80m2以上的受访消费群体中，将公园作为购房因素之一的有45人，高达受访样本总量的90％，而50位居住面积在80m2以下的消费群体只有54％的样本将公园作为影响其购买的因素。美国管理学家马斯洛将人的需求分为五个层面--生存需求、安全需求、交际需求、受人尊重的需求和自我实现的需求。据此分析，小户型群体更注重生理生存的需求，大户型的群体更注重精神方面的需求。从而也从侧面印证了公园地产存在的基础。1.3购买公园地产的主要目的大多数样本购买公园地产用于自住，另有近30%的样本用于自住兼投资，二者累计占样本总量的94%，只有6%的样本购买公园地产的目的是单纯用于投资。从样板项目东一时区的调查可以看出，目前东一时区项目自住的比例明显高于投资的样本比例，其中户型面积在120平米以上的样本，自住的比例高达95%以上，随着户型面积的增加，投资的比例呈减少趋势，自住的比例逐渐增加。其中用于自住的购房者主要看中房屋的高品质、低价位，多为三口之家、五口之家；而相比之下，面积较小的一居、二居更容易出租，所以项目80平米以下的户型用于投资的比例达到25%，是比较高的，也说明了项目在各方面不仅适合自住，同时也适合作为投资之用。1.4公园地产升值潜力分析样本对公园地产是否具有升值潜力的看法在被调查样本中，超过七成的样本认为公园地产是具有升值潜力的，其次有17%的样本认为公园地产有一点升值潜力；认为是否具有升值潜力不确定和完全没有升值潜力的样本总量不到10%。在需求特征分析部分，不难看到，在最喜欢公园地产的原因分析中，升值潜力因素并不是最突出的因素，主要是由于自住型客户是公园地产的主要消费群体，虽然此类群体比例偏高，但在针对公园地产项目能否升值的问题上，仍然给予了充分的肯定。另外，作为公园地产的一个典型项目，东一时区的调查显示，在一年半的时间里平均销售价格由开盘前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。项目的升值速度已经明显，并且可预见，未来仍有很大升值空间。1.5影响样本选择公园地产的原因分析绝大多数样本认为价格太高是影响其选择公园地产的最主要原因，其次的影响因素包括公园地产规模小、配套差；公园参与性差；户型太大和名不副实等。从影响购房者选择公园地产的原因可以分析出，目前市场上供应的公园地产项目确实存在着上述问题，比如在价格方面，调查显示，北京市公园地产项目的平均价格水平在9000元/平方米左右，而这一价格水平使众多购房者对公园地产项目望而却步。相比之下，同时拥有普通住宅的价格和公园旁边的享受的项目，更能够吸引希望改善居住状况的消费者。