关于承租大厦预算方案二—0225

1关于承租免税大厦三至九楼及裙楼二至五楼投资兴建四星级酒店及其附设项目的可行性分析论证单位：香港大华酒店投资管理有限公司二〇〇六年二月2目录第一章承租方简介第二章行业市场调查第三章风险发生及防范第四章投资规模及总体效益分析第五章合理化建议3第一章承租方简介我公司全称为香港大华酒店投资管理有限公司，成立于1996年，位于香港弥敦大道208-212号四海大厦10楼1001室，是酒店投资及经营管理方面的专业公司，公司聘请酒店投资管理方面的专家126人。目前由我公司自主投资经营的实业主要有香港大华酒店、深圳大华酒店、惠州皇城酒店；授权委托管理的酒店有上海浦东宝莱酒店、武汉港兴酒店等近十家。公司资本雄厚，专业人才聚集，是近年来深港两地酒店投资管理方面的后起之秀，为大陆旅游业、餐饮娱乐服务业的蓬勃发展作出了积极贡献。我公司在深圳投资兴建四星级酒店拟拓展市场空间，在深圳市新兴的会展商圈营造市场品牌，构建我公司连接大陆和香港的平台和纽带,进一步实现我公司拓展大陆市场、宣传企业文化的目的，达到经济效益和社会效益的双丰收。4第二章市场调查分析一、酒店行业市场近年来，随着高交会、文博会等大型商业、文化活动在深圳举行，深圳时尚、高档的酒店呈现供不应求的局面。尤其是星级高、规模大、商务、时尚的酒店住房率和房价一般高于国内其他地区，经营前景比较良好。比较典型的有木棉花酒店（准四星），标准间和单人间门市价678元/间，住房率经常达到100%。皇悦酒店（三星），标准间和单人间门市价768元/间，住房率长期在70%以上，周末及会展高峰住房率达100%。上述酒店的共同特点是：房间装修有特色，室内布置温馨。与此同时原罗湖区老牌的、星级高的酒店富临酒店（五星）、中南国际大酒店（四星）等，每年经营亏损都在1000万元以上。以上反差说明，深圳市随着市中心由罗湖区往福田区规划迁移，酒店业正经历着历史的转折期，新兴的商务、时尚酒店必将倍受欢迎。二、餐饮市场目前深圳市的餐饮企业可以分为三类：第一类是特色餐饮，如湘鄂情、民间瓦罐汤、山5天111等；第二类是档次比较低的食街，如乐园路食街、向西村食街等；第三类是大型高档海鲜酒楼，如海港、好世界、潮江春等。近年来，潮粤菜风行一时。比较典型的有海港、好世界、潮江春、丹桂轩等，每日营业额在15-25万元不等，毛利率在55%以上；高峰时每平方米营业收入达50元/日。上述中高档特色餐饮的共同地方是：既讲究装修材料的质地，又追求装修风格的简洁、气派，食品出品也有鲜明特点。因此，在新兴的商务会展区域兴建沿海城市的特色海鲜酒楼，推广和展现沿海城市的特色食品，必将迎合各界商务人士及本地消费者的口味，具有广阔的市场前景。三、娱乐业市场目前，随着政府部门加大对娱乐业禁赌、禁毒的工作力度，深圳市的娱乐业市场正经历着历史性的转折点。原罗湖区主流客源消费能力低，管理难度大。根据我公司市场调查，特区内的罗湖区娱乐场所每年因为客人从事非法消费，被政府机关停业达160间（次）。同时，以高档的商务客为主流客源的罗湖区金色时代娱乐城生意红火，每年创利润近千万元。福田区圣廷苑酒店作为五星级酒店配套设立了天上人间会所，一方面带旺了酒店业经营，另一方面与客房、写字楼经营互不干扰、相互促进。同时深圳市文化部门、公安部门鼓励高档、健6康的娱乐场所占领市场空间，提倡文化立市、鼓励连锁经营。深圳市福田区娱乐市场前景广阔，缺少龙头企业。加之今年国务院新颁布的，于2006年3月1日生效的《娱乐场所管理条例》更是对深圳娱乐业的发展提出了新的要求，以商务客为主的娱乐场所必将获得更广阔的市场空间。因此，在深圳新兴的商务会展商圈兴建高档、健康、文明的娱乐休闲场所，既是市场的需求，也是时代发展和特区城市重新规划的需要。第三章风险发生及防范一、风险发生本项目投资风险主要可能发生在以下几方面：1、政治或战争灾难。2、自然灾难，如地震、疫情等。3、意外事故，如水火，恐怖袭击等。4、受经济环境和市场环境影响较大。75、其它不可预见的因素。二、投资风险防范防范投资风险的主要方法：1、在项目启动前进行充分的市场调查、分析和预测。2、在项目规划方面有明确定位、对经营管理进行精心策划，使项目的赢利能力和抗竞争能力达到最大化。3、营运过程当中密切掌握和预测港深的经济动向，以提前采取适当的应对措施。4、长期坚持科学的经营管理方法，争取项目的产值、利润最大化，加快投资回收速度。5、加强设施设备的维护保养，减缓固定资产折旧，保护固定资产价值。6、注重项目形象建设，提高无形资产价值。7、必要的财产保险和意外保险，以预防各种以外事故。8第四章投资规模及总体效益分析一、拟兴建项目投资深圳市福田区深南中路免税大厦的主楼三楼至九楼、裙楼二楼至五楼，总面积为2.2万平米。主楼按照四星级标准装修客房192间，打破传统酒店的装修风格，努力营造现代商务人员喜爱的时尚、温馨、超视野的共享空间；裙楼二、三楼配套设立酒店会所，以周边会展商圈商务客人为主流客源，集表演、娱乐、休闲为一体，营造典雅、时尚的现代白领人的娱乐空间；裙楼四、五楼主营以粤菜为主的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳700人就餐，并设有大型观赏玻璃鱼缸，是各种酒会的理想场所。二、投资规模总投资：客房投资+餐饮投资+会所投资+其他投资=4676万元1、客房投资为1176万元，120间×5万=600万元、72间×8万元=576万元。2、餐饮配置以经营燕、鲍、翅为主的中高档装饰，3000平米预计投资1500万元。（含厨房用具等各种经营设备）93、酒店附设的会所5000平米、60间包房，预计投资2000万元。4、另外投入健身器材100万元。5、前期开办费用200万元。三、项目总体效益分析（一）社会效益分析2005年，深圳人均国内生产总值达6556美元，城镇居民人均可支配收入26941元，均居全国大中城市首位。外资银行数量、资产规模和外币存款规模在国内仅次于上海，在全国居第二位。深圳是中国的旅游大市，去年，深圳的游客超过了6000万，旅游收入达到455亿，在全国名列前茅。深圳也是各大城市中游客消费满意率较高的城市，居全国第二位。未来十年，随着新一轮经济结构调整的启动将提高深圳的抗风险能力，高新技术产业支柱地位将进一步强化，物流、信息等现代服务业将快速发展，深圳经济将得以进一步发展，旅游业、娱乐服务业作为第三产业也将迎来新一轮的发展机遇。我公司如果有幸与贵集团公司合作在免税大厦投资设立四星级酒店，酒店面向市场营销的同时，必将对贵公司写字楼推向市场、提高写字楼租户档次、引入五百强企业起到积极的10促进作用。势必大大增加大厦人流量，带旺写字楼市场，因此双方合作从经济效益和社会效益将都是相辅相成、相互促进的。同时，我公司酒店配套经营项目市场定位高档、时尚、典雅，面向外来商务客源及本地白领，与深圳市委、市政府提出的文化立市、树立品牌的第三产业发展政策相一致。因此，我公司综合性酒店在贵大厦的配套设立，将为该大厦租户提供一个方便快捷的综合性配套服务平台，同时也会为深圳市娱乐服务业的蓬勃发展作出积极贡献。（二）经济效益分析（见附件）第五章合理化建议一、影响我方投资的主要因素经过我公司市场部、财务部等各部门对深圳酒店业市场的调查及对该大厦未来经营项目的测算分析，经董事会对该项目认真讨论，认为影响我方对该项目投资的关键因素之一为甲方对该物业出租的租金（含物业管理费、空调使用费）。当贵集团公司大厦租金低于每平方米45元时，该项目年利润约300-400万元，每平方米50元时该项目处于收支平衡；如果超11过55元，该项目将出现亏损经营。因此，贵公司能以40-45元/每平方米的价格、租赁期15年（即从2006年—2021年），将贵大厦出租给我公司投资经营较为合适。二、合理化建议贵集团公司虽为老牌国有企业，但在政府的宏观调控下已全面走向了市场。而我公司作为酒店业经营方面的专业公司，资本雄厚、集团化经营，抗风险能力强。免税大厦整体设计及市场定位以写字楼为主，同时周边区域将有七个五星级酒店与该项目竞争，因此未来经营压力和风险较大。所以选择强强联合，才能充分发挥双方优势，实现经济效益和社会效益双丰收的总体目标，营造甲乙双方共同的品牌，由此我公司忠心的希望贵集团公司能够重视与我公司的这次合作机会。特此建议，供商榷。（附件：经济效益分析）香港大华酒店投资管理有限公司二〇〇六年二月十八日12（附件）经济效益分析一、项目年总收益1、客房收入：2600计算公式：全年收入=房间数×每天房价×折扣×出租率×全年天数(单位万元)年收入(万元)标间数房价元/天折扣%出租率%天数豪华房数房价元/天折扣%出租率%天数2600120500100703607260010070360全年收入：2600=（120×500×100×70%×360）+（72×600×100×70%×360）2、餐饮收入：2700计算公式：全年收入=营业面积×每平米营业额×全年天数年收入(万元)营业面积每平米营业额元/m日营业额年天数27003000m25元7.5360天3000×25×360裙楼、五楼中、高档水平营业面积×每平米面积3、会所收入：311O计算公式：全年收入=包房间数×平均房价×开房率×全年天数年收入(万元)包房数平均房价开房率年天数311O60间1800元/间80360天全年收入：3110=60×1800×80%×3604、项目年总收入：8410计算公式：客房全年收入+餐饮全年收入+会所全年收入全年项目总收入(万元)客房全年餐饮全年会所全年841026002700311O13二、项目成本费用测算（未算租金、空调使用费、物业管理费）1、客房成本及费用：1819计算公式：物料成本+摊销费用+财务费用+营业费用+营业税全年合计(万元)物料成本摊销费用财务费用营业费用(含人员工资、水电燃料、保险费、洗涤费、培训费、工会费、交通费、员工福利费)营业税(服务业5.02%包含城建税、教育附加费)1819390235231040131占收入15%2600×15%投资费用5年收回1176÷5物料成本×年利率390×6%营业费用占年收入的40%2600×40%（2600×5.02%）2、餐饮成本及费用：2121计算公式：物料成本+摊销费用+财务费用+营业费用+营业税全年合计(万元)物料成本摊销费用5年财务费用营业费用（同表1）营业税21211080300655401362700×40%投资5年回收1500÷5物料成本×年利率1080×6%营业费用占年收入的20%2700×20%年营业收入×税率2700×5.02%3、会所成本及费用：2686计算公式：物料成本+摊销费用+财务费用+营业费用+营业税全年合计(万元)物料成本摊销费用财务费用营业费用（同表1）营业税2686777.540047622839.7占全年收入25%3110×25%投资5年收回2000÷5物料成本×年利率622×6%营业费用占年收入的20%3110×20%年营业收入×税率3110×27%4、全年各项成本费用合计：6626全年各项合计(万元)客房成本费用餐饮成本费用会所成本费用6626181921212686145、全年收支相抵为8410-6626=1784万元（未扣除租金、物业管理费、空调使用费）6、租金与经营效益分析(以下单位面积租金中已含租金、物业管理费、空调使用费)全年收入未扣租金所得：1784万元如扣除15%所得税后为：1516万元（1784－268）如每平米40元租金时（年租金为1056万元）所得收入：460万元（1516-1056）如每平米45元租金时（年租金为1188万元）所得收入：328万元（1516-1188）如每平米50元租金时（年租金为1320万元）所得收入：196万元（1516-1320）如每平米55元租金时（年租金为1452万元）所得收入：64万元（1516-1452）如每平米60元租金时（年租金为1584万元）所得收入：-68万元（1516-1584）