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关于物业管理前期介入的利弊分析目录一、摘要、关键词、引言-----------------------(1)(一)摘要-----------------------------(1)(二)关键词----------------------------(1)(三)引言-----------------------------(1)二、物业管理前期介入的作用---------------------(2)(一)适应了现代房地产开发的发展要求---------------(2)(二)有利于提高房屋建造质量-------------------(2)(三)扩充了物业管理的外延和内涵-----------------(2)(四)有利于保证物业的使用功能----------------------(3)(五)有利于加强对所管物业的全面了解----------------(3)(六)早期介入有利于后期管理工作的进行--------------(3)(七)有利于树立物业管理公司的形象----------------(3)三、物业管理前期介入的可行性研究------------------(4)(一)经济效益的可行性-----------------------(4)(二)技术力量的保证-----------------------(4)(三)政府、法律制度的保证--------------------(5)四、物业管理公司前期介入的方法-------------------(5)五、物业管理前期介入注意事项--------------------(6)(一)初期介入:参与物业规划设计-----------------(6)(二)中期介入:施工中的质量监理-----------------(6)(三)后期介入:设备安装及内装修参与---------------(7)(四)接管验收:物业验收、接管至入住---------------(7)六、结论------------------------------(8)七、参考文献----------------------------(9)摘要我国物业兴起的时间不长,是近年来适应改革开放政策的不段深入及日益增长的社会需求而形成的新兴行业。因为物业管理涉及的面非常广泛,时效性长。从前期介入、入伙后的管理至一个物业建筑生命周期终结的善后处理。几十年分秒不停地运作,是一个非常繁复的系统工程。现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。随着物业管理的快速发展,不可避免地出现了一些问题,这些都给物业管理工作带来了很大的麻烦。现实生活中物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段。而物业管理公司或物业管理人的提前参与,能有效地避免设计考虑不周带来先天不足或影响今后业主使用功能,使物业更符合业主使用要求。本文首先对前期物业管理的必要性,以及前期介入的方法、可行性进行分析,从而提出前期介入若干构想关键词:物业管理前期介入利弊引言:物业管理前期介入指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究,从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见,充分反映住户要求和物业自身要求,力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。我国的《物业管理条例》的第二十一条至第三十一条专门对前期介入的方法、要求进行了明文规定,同时对开发商和物业公司的责权利也进行了细致的划分,因此前期介入也就显得尤为必要,本文将根据笔者自身从业经验和业界发展的现状及众多专家的看法对前期介入进行系统的分析和总结,找出影响前期介入的一些因素,同时提出一些加强介入工作的策略和建议,为物业管理前期介入的发展完善提供自己的思路和想法。关于物业管理前期介入的利弊分析物业管理的前期介入不仅仅是重要,而且是非常必要的。从过去的经验和教训,从消费者,物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。前期介入工作主要分为四个阶段:初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分,以下将按照理论实践相结合的原则并参照国内资深业内人士观点和自身从业经验多角度就前期介入工作进行阐述。一、物业管理前期介入的作用随着我国物业管理行业的发展、壮大,已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作,有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件,是实施物业管理的首要环节。实践证明,早期介入具有以下作用。(一)适应了现代房地产开发的发展要求我国的房地产开发经过多年的发展,从以抓建设为主的生产导向阶段,以抓促销为主的销售导向阶段,已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段,开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略,对物业管理公司的要求也相应发生了变化,不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上,还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段,共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作,保证物业建设的设计合理和质量良好,使得开发出的物业能够最贴近住户需求,成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入,也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高,据专家评估,物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入,将会极大地促进物业的销售。可见,物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。(二)有利于提高房屋建造质量由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解,通过参与物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。在笔者经历的项目中由物业公司组成的顾问团队从项目的立项直到交付使用的过程中一直紧密的配合建设方把好物业的质量关,为消费者的使用和利益给予了有力的保证。(三)扩充了物业管理的外延和内涵目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能,使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用,物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入,扩充了物业管理的内涵和外延,真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求,也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻,最终使业主受益。(四)有利于保证物业的使用功能物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。(五)有利于加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,对于图纸改动或增减部分做出认真记录。例如,管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距,如果布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会出现脱节的现象。相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握,便于后期管理。因此,如果目前条件不允许过早介入的话,设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。(六)早期介入有利于后期管理工作的进行物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。而没有前期介入,接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决,对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面,在前期介入中,经过一段时间的磨合,便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。同时,物管企业通过前期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法,从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量,有利于业主,也有利于施工企业。(七)有利于树立物业管理公司的形象物业管理通过前期介入,在与开发商和监理方、施工方等方面的共同协作中,可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出合理化建议,从而完善了物业,减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时,通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系,可以在今后物业的保修期内,加强双方的紧密合作,提高物业的维修及时率。另一方面,由于通过前期介入,物业管理公司已经在业主入住前,处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时,就可以全心全意地投入接待工作,树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行,物管公司即使很努力,往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,容易忙中出错,其后还会出现一段时间的磨合期,影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此,物业管理前期介入是非常必要的。二、物业管理前期介入的可行性研究(一)经济效益的可行性任何经济活动都要有成本支出,作为一个企业也必然要考虑经济效益,这是无可非议的。如何考虑物业管理前期介入的经济性呢?从三个角度来分析:1.从房地产开发的角度从房地产开发的角度来说,增加这种行为有利有弊,存在着风险收益。利的方面:有物业管理公司介入,加强了决策、规划的准确性,保证物业顺利地开发;同时保证物业开发质量,促进物业销售,加快资金周转。弊的方面:主要是增加了成本(前期介入费由房地产开发商负责承担),假若物业管理公司提出返工建议,可能还增加返工费用,也可能增加工期等等;综合可知,房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险,但会带来更大的收益,从经济性的角度来看,利大于弊,房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2.从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看,利的一面是:由于前期介入,熟悉了解物业,为今后接受新业务奠定了基础,便于本企业进一步扩大业务领域,占领业务市场。不利的一面是:可能增加成本费用。(如果费用由物业管理公司承担)。3.从社会总体的角度从社会总体角度来看,由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关,减少了失误,把物业的不足之处消灭在萌芽状态中,有利于社会总体经济利益提高。综合分析,利明显大于弊,应该更加重视物业管理的早期介入。(二)技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功,物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长,物业管理公司不可能抽调出大批的人员介入,所以应采取精兵简政的组织构架,人员组成可采取两种方式:(1)长期介入人员(2-3人):由房屋管理员、结构工程员和设备工程师三人组成。长期介入人员就是从项目一开始,就进入角色,一直到项目结束,参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败,所以在人员选配上一定要挑选,通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合,分管土建工程和设备安装的质量把关。(2)短期介入人员(3-4人):由公司经理、部门经理和技术骨干组成。短期介入人员:主要是定期或不定期进入角色。参与前期介入,检查、帮助、指导长期介入人员的工作。因此,短期介入人员通常由物业管理经理牵头,组织骨干队伍来参加,他们主要听取长期介入人员的工作汇报,指导他们的工作;其次,与房地产开发商、建筑商进行工作协调,把前期介入发现的问题解决好。正是通过技术人员的技术把关,来保证物业管理前期介
本文标题:关于物业管理前期介入的利弊分析物业论文
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