典型上海商业圈地产投资风险管理的研究

1导论近年来，上海楼市中的投资型物业纷纷涌现，商铺、办公楼、产权酒店、服务式公寓大量充斥了投资者的视野。客观来说，由于国家政府对房地产政策的调控在不断加码（提高首付比例、房产税试点、四个“限代化”——限贷、限购、限外、限价），将原本火热的房地产市场顿时推进四面楚歌的困境中，住宅市场成交量在2011年年初更是降至冰点，相反与其形成了鲜明对比的是，商业地产迎来了新一轮的发展契机。正如《房地产导刊》商业地产栏目专题所说的一样：商业地产逐渐成为2011年产业经济的焦点明星。但是商业地产热闹的背后，依然存在着许许多多不确定的因素，从而给投资者带来的较高的风险。商业地产操作需要较强的专业性，对从业人员培养的时间周期、操作周期以及难度都比较大，这从根本上导致商业地产一直属于地产圈中能为少数人驾驭的领域。1.1研究的主题与目的本论文主要是对上海商业圈地产中几个典型的代表进行分析与探讨。进而得出在这样的一线城市中，投资者应该具备怎样的条件和能力、采取什么样的措施才能够在地产圈中具备竞争优势。随着城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式，一些投资者对于市场预期过于乐观、盲目立项，简单复制大城市中其他地产的成功经验，这就必然买下了致命的隐患，使得风险变高成本代价更大。本论文的发表希望能达到下列的目的：1．2.1.2研究对象本论文的对象是当前上海商业圈地产中的几个成功典型代表，对其发展现状、发展战略、以及行业结构和竞争优势进行深入调查研究，并通过一系列财务数据分析其发展趋势。1.3研究方法本论文研究采用实证方法，通过大量的数据资料来研究、分析、说明，形成投资管理战略性结论。2豫园商城2.1豫园现状上海豫园旅游商城股份有限公司是处在上海黄浦区的中心商业区，是一家集黄金珠宝、餐饮、医药、工艺品、百货、食品、旅游、房地产、金融和进出口贸易等产业为一体，多元化发展的国内一流的综合性商业集团和上市公司，旗下拥有众多以中国驰名商标、中华老字号、上海市著名商标和百年老店等为核心的产业品牌资源，经营业绩名列全国大型零售企业（单体）第一位，跻身中国企业500强。承袭着上海700年的历史文脉，豫园商城与四邻的豫园、老城隍庙、沉香阁等名胜古迹和人文景观完美地融为一体，丰厚的文化底蕴、浓郁的民俗风情、鲜明的经营特色使豫园商业旅游区成为全上海最中国的地方而享誉海内外。表2-1-1豫园商城主要经营情况及2010年业绩子公司名称业务性质主要产品或服务注册资本总资产净资产净利润上海老庙黄金有限公司商业、加工金银饰品8,500.00228,145.9568,313.7219,573.80上海亚一金店有限公司商业金银饰品5,000.0059,674.4918,669.174,147.20上海老城隍庙餐饮（集团）有限公司服务业餐饮服务10,000.0016,003.3714,316.092,509.68上海豫园南翔馒头店有限公司服务业餐饮服务6,000.0010,687.888,344.662,364.39上海老城隍庙食品有限公司商业食品1,000.007,471.474,404.111,384.98上海豫园商城房地产发展有限公司房地产开发商品房开发15,000.0095,854.4811,828.29402.56上海豫泰房地产有限公司房地产开发房地产开发租赁咨询6,578.0021,173.129,364.881,972.58上海童涵春堂投资发展有限公司投资管理实业投资、投资咨询7,000.008,199.727,957.04745.29上海童涵春医药生产、加工、3,700.0013,102.915,058.37641.27堂药业股份有限公司药品销售上海豫园商城小商品有限公司商业小商品150.003,953.392,382.76913.47上海豫园商城百货有限公司商业百货1,500.004,293.892,223.53509.79上海豫园旅游服务有限公司服务业工艺品、摄影、旅游、日用百货3,030.009,173.221,676.46428.96上海豫园商城进出口有限公司外贸自营和代理进出口等1,000.0029,660.151,795.27304.55上海豫园商城工艺品有限公司商业工艺品、金银饰品1,000.004,653.192,282.35642.46上海豫园文化传播有限公司服务业广告制作、旅游礼品120.00386.58201.3440.91上海豫园旅游商城物业管理有限公司服务业物业管理300.002,239.20508.0070.46上海豫园电子商务有限公司服务业电子商务、信息采集加工、中介咨询600.005,394.04178.21142.34裕海实业有限公司服务业贸易、投资、资产管理HK$800.0018,143.80108.43-102.27上海豫园商城商业投资有限公司投资管理实业投资、资产委托管理5,000.007,996.287,902.51311.26豫园在营销规模上是稳中求胜，不断扩大规模的同时，加大了形象提升、品牌建设和市场开拓的力度，在公司中采取了比较合理的相关策略：1、围绕商圈规划，做精豫园商圈在公司内部研讨的基础之上，公司会邀请海内外顶级艺术家、城市规划师、建筑设计师、商业策划师等专业人才来共同参与讨论，站在更高的起点上，用更高的标准来对现有的商业圈进行提升以及进行及时性的调整，对新商圈的经营和布局进行策划与定位。通过调整商圈经营结构和业态配比来形成外古内今的一种新格局，加强了对文化的挖掘和引进，扩张了豫园商圈。2、着眼在长远发展，做大公司主业在保持一些诸如黄金珠宝、餐饮、商业地产等行业的龙头地位的基础之上加快自由品牌的拓展不凡从而扩大市场的占有率，追求行业中领先目标。同时，积极对接资本市场，通过投资并购来引进具有优势的国内外品牌，进而实现品牌的多元化，加大主业发展动力。商业地产将聚合公司产业、品牌等多方面的优势，积极对外复制豫园商城多业态、多品牌融合的经营模式，在依托人文旅游区的商旅文主体性地产开发中放大商业效应。3、增强公司综合实力，做强企业战略投资在加大对主业的扩张性投资基础之上，同时也要持续关注和推进旅游、消费品、商业连锁、现代服务等企业的战略性投资和财务性投资从而选择最佳时机进行投资以获取高额的回报率，进而提升公司主业的实力和竞争力。4、打造旅游地标，做优一流品牌豫园将在原先的“打造上海第一旅游品牌”的基础之上，进一步打造“中国一流旅游品牌”。多元化品牌提升计划包括商圈品牌、产业品牌、产品品牌、服务品牌等各个方面。未来公司将持续重点发展极大强势品牌，同时对其他品牌也将形成未来五年品牌价值、形象提升计划，并且分步骤实施以最终实现品牌的持续优化与可持续发展新格局。5、构建和谐企业，做深企业文化公司通过深入挖掘历史文化、商业品牌文化来使得豫园商旅文活动再上新台阶。同时，公司将通过深入了解感受和提炼员工文化来使得豫园成为汇聚人才的高地、和谐企业的楷模。公司的目标是将豫园商城搭载成为各国游客了解体验中国民俗风情文化的最佳基地，成为商旅文联动发展的最佳示范区，成为上海撒向世界最美的城市名片而共同努力。2.2财务数据分析发展趋势笔者根据查找资料整理出豫园近年来的相关数据如下：项目/报告期2007年2008年2009年2010年投资与收益基本每股收益(元)0.9520.4530.6030.468每股净资产(元)5.234.3574.9933.179净资产收益率——加权平均(%)27.7359.9613.5515.72扣除后每股收益(元)0.4490.3270.5730.447偿债能力流动比率(倍)1.34561.19321.41021.7053速动比率(倍)0.83070.72620.79490.9996应收帐款周转率(次)40.60452.175563.439395.7686资产负债率(%)53.392155.962852.346453.4529盈利能力净利润率(%)13.84854.67186.1515.9054总资产报酬率(%)13.0985.06576.29717.5335经营能力存货周转率3.88894.48414.18024.8791固定资产周转率5.05467.11087.643511.9144总资产周转率0.94581.08431.02381.2757资本结构净资产比率(%)46.607944.037247.653646.5471固定资产比率(%)15.671114.853212.13229.5071从表2-1-1中可以看出，近年来豫园商圈利润呈现递增趋势，营销规模逐步扩大，在09年到2010年之间营业收入的暴涨主要是因为公司于2010年围绕“对接世博、参与世博、融入世博”的主线，积极有序推进“做精豫园商圈，做强公司主业，做大战略投资，强化体系建设”四项重点工作。各个产业尤其是黄金珠宝业、商业地产业和餐饮行业都紧紧抓住世博机遇，利用自身品牌与资源优势，在参与世博、营销增收、渠道拓展等方面取得实效。同样，当期的营业利润增长幅度远远超过归属于上市公司股东的利润增长幅度，主要是一方面公司营业收入的增长带动了整体利润的上升，在另一方面公司参股企业招金扩业股份有限公司的投资收益比上一年度同期有了大幅度的增加。表2-2-32007-2010年相关费用数据项目2010年2009年增减%2008年2007年销售费用372,492,125.43267,483,961.3539.26259,000,000228,000,000管理费用514,892,087.12379,954,447.8735.51350,000,000305,000,000财务费用169,614,573.45156,642,088.158.28206,000,000115,000,000所得税费用172,583,275.2064,276,695.51168.5065,200,000132,000,000由图2-2-3见，销售费用从2007-2010年之间始终呈现递增趋势，主要是因为公司配合营销规模的扩大而增加了员工人数必然会提升职工薪酬，从而使得人工成本上升；管理费用在2009-2010之间出现大幅度的增长，其主要原因是因为公司在积极参与世博的过程中加大了基础设施的建设和更新改造的力度，必然导致修理费增加，同时因为公司逐年提升公司形象，做强主业必然会加强品牌的建设和市场的拓展力度，从而直接导致了业务宣传费和租赁费用的增加，这就是图标所示的管理费用递增趋势产生的原因；所得税费用在07年到08年之间有个下降的幅度，主要是08年的全球金融风暴在一定程度上产生了影响，随后，公司进行相应的政策调整，恢复了公司的正常经营活动，使得公司利润增加，则必然会使得按利润总额调整的所得税费用计算基础比去年同期有所增长。2.3杜邦分析历史趋势图2-3-1：2011-03-31杜邦分析净资产收益率4.79%总资产收益率2.1571%权益乘数1/（1-0.55）主营业务利润率4.4848%总资产周转率0.4987%净利润226,863,000主营业务收入5,318,720,000资产总额11,058,300,000主营业务收入5,318,720,000全部成本5,148,583,800其他利润100,530,800所得税43,804,000流动资产长期资产99,032,000主营业务成本4,906,078,700货币资金2,525,220,000长期投资0权益乘数=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）=1/（1-6,114,240,000/11,058,300,000）=1/（1-0.553）总资产周转率=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/（期末资产总额+期初资产总额）/2=5,318,720,000/(11,058,300,000+10,272,038,881)/2流动资产/非流动资产=6,593,550,000/4,464,770,000=1.478图2-3-2：2010-12-31杜邦分析营业费用93,713,000管理费用103,210,000财务费用