旅游地产案例观澜湖、春城高尔夫

本报告是严格保密的。1国内案例的选择和研究要点——球场对高尔夫别墅的价值推动体现在什么方面？高尔夫别墅和其它别墅项目在产品上面有什么不同？评价高内一流高尔夫别墅的产品力，并结合我们的市场经验，为本项目提供参考。案例研究点国内知名高尔夫别墅——深圳观澜高尔夫大宅成都麓山国际昆明春城湖畔高尔夫别墅案例选取的标准本报告是严格保密的。2观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依靠自身打造的世界第一大高尔夫球场为核心价值广州东莞深圳香港观澜高尔夫观澜镇位于深圳郊区,与东莞交界处镇区内房价一直为深圳低谷；观澜豪园赛维纳晓峰居高尔夫大宅观澜豪园赛维纳晓峰居高尔夫大宅世界杯球场维杰球场费度球场缺乏外部资源支撑，依靠自身打造世界一流高尔夫球场，形成高尔夫资源为主的核心价值，支撑后期高端物业开发。世界第一大球场，216洞高尔夫球场；承办众多高水平赛事，辐射全球的影响力；观澜高尔夫别墅享受到的是顶级高尔夫球会带来的影响力。本报告是严格保密的。3强势球场先行，后规模化开发房地产，低开高走逐步拓宽客户面，投资、度假、自住皆有时间1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.112008年高尔夫世界杯球场启用骏豪酒店开业翠谷球场启用乡村俱乐部开幕翠谷球场灯光球场启用俊岭球场启用俊岭球场后九洞灯光球场启用龙岛球场启用好望角球场启用高尔夫球会专卖店开张新翠谷球场完成改造并正式启用已建成十个球场兴建两个球场房地产晓峰居56幢独立别墅观澜豪园4幢6-9层花园洋房赛维纳2幢16-17层小高层高尔夫大宅约86幢独立别墅翡翠湾一期156栋别墅长堤222栋别墅高尔夫大宅独立别墅户型197~260平方米93~232平方米65平方米438~868平方米，楼王1500平方米198-288平方米188-222平方米700-1200㎡售价13000/平方米30000/平方米；楼王总价1.1亿总价600-1000万总价600~800万7000万-1.7亿/套客户投资客企业客户度假+自住晓峰居观澜豪园塞维娜高尔夫大宅翡翠湾长堤本报告是严格保密的。4观澜湖别墅规划大多采用单线形排布，别墅能最大化享有高尔夫景观资源翡翠湾总图单线形规划，保证每户的无遮挡球场景观；最大化利用球场景观，别墅不仅仅是建筑的占有，而是资源、景观的最大享有。在规划层面，通过单线形排布，极大的发挥高尔夫球场的核心价值，为每栋别墅实现高价值提供强劲支撑。本报告是严格保密的。5架空层、地下室和私家花园等赠送面积大大多于建筑面积，凸现高尔夫物业的卓越价值长堤别墅AB型A型B型建筑面积412㎡222㎡188㎡架空层及地下室340㎡182㎡158㎡花园面积800㎡448㎡360㎡翡翠湾别墅M型L型TB型建筑面积198㎡288㎡313㎡架空层及地下室228㎡271㎡216㎡花园面积595~1731㎡682~2206㎡420~510㎡上堤别墅A型B型建筑面积203㎡206㎡架空层及地下室83㎡83㎡花园面积270㎡290~336㎡翡翠湾别墅长堤别墅上堤别墅翡翠湾组团，赠送面积3倍于建筑面积长堤组团，赠送面积3倍于建筑面积密度较高的上堤组团，赠送面积也能达到2倍于建筑面积超大的赠送面积，彰显豪宅资源价值，更重要的是为满足客户娱乐、休闲、享受的需求提供了广阔的空间。赠送赠送赠送本报告是严格保密的。6大面积的赠送不仅仅是实惠，更重要的是赠送空间营建出的生活空间和休闲生活氛围赠送的花园面积应足够大，需可建私家泳池或私家花园，形成家庭休憩、聚会的绝佳场所；架空层多做成两个以上车库，地下室配置成健身、家庭影院、SPA、酒库等功能空间。宽阔、开敞的私家花园自然、安逸的私家庭院每栋别墅均配有私家泳池，享受奢华、品质生活架空层车库地下室SPA本报告是严格保密的。7户型特点：活动空间注重开放与共享，生活空间注重私密与享受一层为主要活动空间，强调开放和共享；大露台通过楼梯直接连通花园；会客厅通过大面积落地窗共享大露台景观；取消客厅、餐厅等功能空间之间墙体,模糊功能空间，获得大尺度开放共享空间。独特的多套间设计，每个卧室都拥有私密空间；每个套间带露台或阳台，虽独立仍享受美景；二层为主要生活空间，强调私密和享受；放大室外空间向室内的延伸；讲究室内空间的开敞与融合。保证私密性和便利性的多套间设计；突出享受的主卧超大卫浴空间和卧室均带露台或阳台的舒适享受。首层生活空间：景观延伸和功能融合二层生活空间：私密、便利和舒适并重本报告是严格保密的。8观澜高尔夫大宅——700㎡以上豪华大户，彰显顶级圈层生活，打造财富人士社交平台观澜高尔夫大宅多为企业购买，用于会议和接待。地下室整层总面积499㎡，设有桌球、棋牌室、健身房、茶艺、酒吧、家庭影院、酒窖等欧陆风情的生活空间，宽阔的平台花园最大限度将景观引入室内，宽敞明亮的厨房和电梯厅展现尊贵生活。电梯大堂23㎡平台花园186㎡，可通过楼梯直达花园厨房29㎡地下室平面建面499㎡首层平面建面280㎡会客厅50㎡以观澜高尔夫大宅C型为例建筑面积：700㎡花园面积（含泳池）：1353~3790㎡三车位架空层车库本报告是严格保密的。9私密与公共空间严格区分，带露台的多套间，构成豁达开敞的生活空间二层平面建面199㎡三层平面建面222㎡平台花园35㎡卧室34㎡卧室46㎡会客厅23㎡电梯大堂37㎡露台33㎡公共与私密空间严格区分，每个卧室皆带卫浴和露台自成套间。主人空间阔达222㎡，生趣盎然的环境格调、豁达开敞的空间呈现高雅尊崇生活品质。主人套房104㎡睡房47㎡电梯大堂25㎡拥有5个以上卧室，同时利用赠送的大面积空间，配置完善的居住、娱乐和休闲设施，筑成一个纯粹独享的私家会所，可承担企业会议、商务接待等用途。本报告是严格保密的。10观澜湖高尔夫会所面积超过3万平方米，为客户提供生活配套、享受空间和商务社交平台推杆果岭游泳池日本料理山景阁西餐厅高尔夫专卖店不动产销售部儿童天地健身室壁球室羽毛球场往酒店会员事务部往高尔夫球场按摩会员酒廊高尔夫会所会所大堂接待处Spa中心(1300平方米）储物柜区往球场往会所往会所钢琴吧会议室大宴会场商务中心315间客房游泳池大堂礼品店花店绿茵阁雅豪轩酒吧电梯接待处骏豪酒店生活配套：时尚生活超市、风味美食、儿童shopping等生活配套；设有观澜湖医疗保健中心，提供急救资料，健康医学顾问等服务；享受空间：咖啡、啤酒、画廊、书店、古董收藏、小影院等特色ministore；设国际高尔夫博物馆、钢琴艺术中心、顶尖品牌服装、汽车展示厅等；商务社交平台：315间客房的骏豪酒店；可容1000人的会议大厅；球场的高使用率、社区配套的极度缺乏使观澜建成了了3万平方米超大规模的会所并承担了一部分商务功能。本报告是严格保密的。11麓山别墅——结合自身资源，辅以高尔夫球场，麓山别墅是典型的以高球为资源卖房子双流麓山国际成都区位：麓山国际地处成都双流县，成都三环线外，地铁一号线终点站。资源：地处成都郊县，地理位置较偏，占地2600亩，没有强势自然资源，依靠打造高尔夫和结合自身浅山地形，形成自身资源支撑；定位：成都乃至西部最具居住和投资价值的高级社区，成为中国上流阶层的聚落，不断吸引海内外才智阶层；客户：第二居所客户为主，客户置业目的以投资兼度假为主。别墅区洋房区本报告是严格保密的。12麓山国际从04年开始入市，实现了价格的持续增长，并已在市场上建立了项目的知名度麓山国际·逸翠谷开盘04.10.3005.7.9麓山国际·水晶岗开盘06.3.19麓镇·塞尔维蒙开盘06.9.9麓山别墅·圆石滩开盘06.11.19麓山别墅·碧影溪开盘06.12.16麓镇·拉佩维尔阔景别墅洋房开盘07.8.18麓山别墅·叠溪谷开盘07.3.31麓镇·拉佩维尔阔景别墅洋房二批次开盘07.7.1麓镇·拉佩维尔叠拼别墅开盘07.9.8麓镇·拉佩维尔叠拼别墅二批开盘07.10.28麓镇·拉佩维尔叠拼别墅三批开盘07.11.11麓镇·帕萨迪纳开盘08.1.16麓山别墅·碧影溪二期开盘推盘节奏地理位置华阳片区占地面积2600余亩建筑面积100多万㎡容积率0.4产品类型独栋、类别墅、洋房面积190-820㎡190-270300-500600-800900-1200100400户型面积（平米）2005008001000120015001700总价（万)300相对麓山国际的球场来说，麓山国际的客户更加关注别墅产品本身，由于球场会籍和别墅的销售完全分离，高尔夫对别墅价值的支撑更多体现在景观价值的支撑。本报告是严格保密的。13以高尔夫球场为主线贯穿别墅各组团，各组团拥有自身独特气质而又融入整体规划圆石滩逸翠谷橡树坡水晶岗碧影溪叠溪谷香溪堤黑钻山庄逸翠谷橡树坡碧影溪水晶岗叠溪谷圆石滩香溪堤20042005200620072008逸翠谷橡树坡水晶岗圆石滩碧影溪叠溪谷香溪堤黑钻山庄黑钻山庄以高尔夫球场为大景观背景，各别墅组团分布其间，根据不同的：谷、岗、坡、滩等地形，建造风格不同但统一于整体规划的别墅群落；坡度较缓，球道边的一线景观物业价值最高。本报告是严格保密的。14别墅偏重沿组团外延排布，充分使用高尔夫球场景观价值和地形条件，追求景观最大化。碧影溪总平图香溪堤碧影溪香溪堤总平图高尔夫景观价值最大化，别墅都依高尔夫景观而生，追求视野开阔；别墅主要空间对景观的追求大于对朝向的讲究；充分利用浅丘地形，组团内部别墅可从高处俯瞰景观，组团边缘别墅可近享高尔夫草地美景；绵延的碧野成了别墅的景观，而别墅也成了碧野中的美景。深入考虑球场、地形和建筑三者的有机结合，使其相互渗透，相互交错，达到完美景观境界，体现至尊品质。本报告是严格保密的。15麓山别墅户型多样化，体现个性化和不可复制性，另一方面是尽量保障每户的舒适性C1户型碧影溪总平图C2户型C3户型S1户型S2户型麓山国际别墅每期都有多种基本户型，更具具体摆放位置地形的不同，每种户型有略微改动。本报告是严格保密的。16做为远郊第二居所的麓山别墅，户型设计强调与外界景观的联系和大尺度的共享空间碧影溪C1户型首层活动空间功能模糊，墙体被取消，大开放空间。通过大面积落地窗，厅与庭院联系紧密，共享庭院景观。碧影溪S1户型二层三层步入三层下至花园生活空间多套间设计；每个卧室均能步入顶层或花园，情趣十足。活动空间的功能模糊与开放，倡导闲散的生活；通过设计处理，最大化引入景观，追求的是舒适；生活空间多套间与情趣性的设计，体现的是享受。本报告是严格保密的。17春城高尔夫——距离昆明38公里的湖景特色赛会度假球场一期二期会所三期开发商：新加坡吉宝集团KeppelLand，是新加坡第三大上市房地产公司，资金雄厚位置：距昆明38公里，从昆明国际机场有高等级公路贯通，车程约50分钟；资源：阳宗海、海拔2100米高地、坡地地势；总面积：500公顷(7,496亩)，两个18洞锦标赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅；球场特色：分山地和湖畔2个球场，由世界著名高球手设计：山场JackNicklaus，湖场RobertTrentJonesJr；经营状况：1998年球场完工开业，2003年成立昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司。春城高尔夫发展的两个特殊性——昆明作为著名旅游城市，具备辐射全国的影响力，正如巽寮湾在珠三角的地位一样；东南亚门户省份，导致发展初期东南亚高球客户对其形成了良好的支撑。本报告是严格保密的。18春城高尔夫的市场计划——初期以投资产品的姿态打市场，后期转向度假物业和居所后期市场策略——立足国内，向度假物业和居所转型国内其他城市以北京、上海客户为主，购买作为度假物业；昆明本地的消费者，购买作为第二居所，甚至第一居所；利用国内其它分公司资源，建立客户网络物业定位——度假+居住产品新推的物业不参与返租计划；物业类型丰富，将推出的物业面积较大、豪华舒适，别墅约400~600平方米、两房式公寓达170平米，一房式公寓106平米；小区的概念，设有社区中心，只供业主使用；业主还可以享受度假